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形势、开发商资信情况及借款人信用程度作出的 判断就会不实, 就会不规范地操作业务, 就会对 评估、保险等相关工作监管不力, 就会疏于贷后 管理, 等等; 甚至有人明知开发商、借款人存在 投机或虚假贷款行为, 还会大开绿灯, 纵容贷款 风险隐患滋长。大力防范信贷业务人员风险, 有 效抑制个人住房贷款风险的主观因素, 是防范个 人住房贷款风险的根本所在。
个人住房贷款是随着我国住房制度改革深化 发展而产生并迅猛发展起来的一项业务, 随着我 国经济快速发展及居民消费层次不断提升, 近几 年呈现出高速发展的态势。长期以来, 我国个人 住房贷款占个人消费贷款的比重始终在 75% ) 97% 之间; 1998 年初, 全 国个人住房贷 款余额 仅为 190亿元, 到 2007年底已达到 217万亿元, 比 1998年初增长 了 142 倍多, 特别 是近两 年, 个人住房贷款更是保持 30左右的高位增长。
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登记, 有的未核实抵押物便将资金划走, 有的操 作程序混乱导致环节遗漏或手续缺失, 等等。从 资金划拨看, 贷款资金是由银行转账划到开发商 或借款人的资金账户上, 资金划拨过程中的票据 填写、录入及转账操作都由人工进行, 存在着操 作失误的可能。一旦票据填写错误、账号输入错 误造成资金划转错误, 撤回资金就很麻烦, 有的 甚至需动用法律手段解决问题, 这种情形不容忽 视。另外, 很多部 门缺乏必要的业务审查监督, 对工作人员未实施有效制约, 对个贷业务的内部 控制与监督存在漏洞, 容易形成风险隐患。
二、立足贷款全过程, 加强内控管理, 全面 规避和化解贷款风险
对个人住房贷款风险问题, 银行和住房公积 金管理中心虽然无法控制外部风险的产生, 也不 可完全避免内部产生风险的可能, 但通过科学、 完善的管理措施和内控 机制可以有效化 解和规 避, 提高贷款安全性。
11加 强 房 地 产市 场 研 究 分 析, 规 避 市 场 风险
21 房 地产 市场 风险 房地产市场风险是个人住房贷款风险的重要 决定因素, 由于个人住房贷款客户多而分散、期 限长、管理难度较大, 不可避免要经受来自房地 产市场波动的考验。例如, 宏观政策引导滞后, 投资者对市场缺乏详尽分析导致盲目投资行为, 非理性的市场供求影响房地产价格上涨过快, 都 容易造成房地产泡沫, 从而导致作为抵押物的房 屋价格不稳定, 甚至严重缩水, 贷款本息无法得 到充分保障。当前, 作为贷款主体的银行及住房 公积金管理中心对来自 市场的风险普遍 缺乏关 注, 甚至根本没有在意这方面的风险因素。 31 开 发商 风险 开发商风险主要来自三个方面: ( 1) 开发 商失信风险。由于商品房大多为期房销售, 个别 开发商在实际建设中不按规划建设或违规超建, 导致房屋竣工后相关部门不予办理房屋所有权证 或不予及时换发国有土 地使用证和房屋 他项权 证, 贷款主体便不能及时有效地行使抵押权益。 另外, 一些开发商不全面履行售房合同, 承诺的 房屋质量、面积与实际不符, 配套设施跟不上, 不按期交房等情况都会导致与借款人产生纠纷, 连带影响贷款本息的正常偿还。 ( 2) 开发商高 负债经营隐含的财务风险。开发商通过银行贷款 融资的比例往往高达 70% 以上, 自有资金很少, 一旦资金链条不畅, 就容易导致半截子工程, 产 生风险, 进而波及个人住房贷款。 ( 3) 假按揭 风险。有的开发商为缓解资金困难和楼盘滞销局
一、个人住房贷款的风险因素分析 (一 ) 来自外部的风险 11 政 策与 法律 风险 个人住房信贷业务与经济发展状况、宏观政 策与法律规定、行业管理规定及金融信贷政策密 切相关。近两年我国对房地产业进行的宏观调控 不仅对房地产市场及开发商产生了较大影响, 对 个人住房信贷风险的影响也比较明显, 尤其是期 房贷款的风险更加突出, 银行和住房公积金管理 中心承担的风险责任相应增加。另外, 我国的个 人信贷法律制度不完善也增加了个人住房信贷业 务的风险: 一是缺乏统筹、完整的个人住房信贷 法律法规体系, 现行法律法规落后于实际管理需 要; 二是信用法律法规严重缺失, 在个人信用分 类、信息采集、失 信责任追究等 方面操作 性不 强; 三是资产处置与保全的法律法规不健全, 抵 押物处置及信贷诈骗、破坏信贷秩序等处理措施 难以有效落实, 而且有的法律法规存在相互矛盾 之处, 导致无法可依和无法追究的情形。
* 收稿日期: 2008-11-25 作者简介: 矫 帅 ( 1974- ) 男, 辽宁瓦房店人, 高级经济师, 研究方向为房地产金融。
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面, 采取种种手段骗取信贷资金, 甚至与借款人 串通提高合同房价以求多贷款, 事后再将超过正 常房价的资金返给借款人; 有的采取虚假售房方 式或与借款人、中 介公司联手用 高报价、假按 揭、重复按揭等手法骗取信贷资金, 对个人贷款 的风险影响更大。
果估价不真实不准确, 贷款就缺乏充分的安全保 障; 而一旦发生风险, 评估公司并不承担任何经 济和法律责任。因此, 必须对评估业务给予足够 重视, 采取有效措施防范其中的潜在风险。
21 抵 押风 险 ( 1) 抵押 物价值风险。房屋一般具 有较强 的保值、增值性, 但在房价炒作严重、市场供大 于求以及地区经济调整等情形下, 会出现价格波 动。房价回落会直接导致抵押物价值下跌, 无法 足额抵偿贷款本息。 ( 2 ) 抵押登记风险。新版 房地产权利证书将土地使用权证、房屋所有权证 进行了合并, 但有些地区仍未实行, 有些地区负 责土地使用权证的土地管理部门与负责房屋所有 权证的房产管理部门相互独立、缺乏协调, 房产 管理部门不管土地使用权性质、不查验土地使用 权证便对房屋单独办理抵押登记, 导致将来行使 抵押权麻烦较大; 有的地区对集体土地房屋设定 抵押权, 由于集体土地使用权的转让条件非常严 格, 处置时会面临政策障碍, 即便能处置也要付 出较高成本。 ( 3) 抵押物处置风险。处置抵押 物要求考虑借款人居住及社会稳定问题, 5最高 人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、 冻结财产的规定 6 明确: / 对被执行人及其所扶 养家属生活所必需的居住房屋, 人民法院可以查 封, 但不得拍卖、变卖或者抵债 0, / 对于超过 被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生 活用品, 人民法院根据申请执行人的申请, 在保 障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需 的居住 房 屋 和 普 通 生 活必 需 品 后, 可 予 以 执 行 0, 这增加了处置抵押物的难度。而且, 抵押 物处置工作并非银行或住房公积金管理中心的专 长, 由于牵涉大量精力, 必然加大行使抵押权的 成本, 甚至得不偿失。 ( 三 ) 来自内部业务操作及管理的风险 11 业 务操 作风 险 从操作程序看, 贷款业务有其客观的程序要 求, 一般要经过贷款审核、预抵押登记、划拨资 金、缮制产权证书、正式抵押登记、保管贷款资 料、产权证及他项权证等环节, 其中又涉及保险、 评估、代理、交纳费 用、签订合同 等具体内容, 贷款操作环环相扣, 具有较强的不可逆性。如果 操作程序不严谨细致, 前后办理次序不规范, 便 可能产生风险。现实中, 已经发生了因操作不规 范而导致的风险问题, 有的贷款时不办理预抵押
21 合 同文 本风 险 贷款合同 及保险、担保合同 作为贷款 双方 ( 有的是三方借款合同 ) 、借款 人与保险公司或 担保公司签订的有效法律依据, 其规范性和真实 有效 性对 贷款 安全 有较 大 影响。目前, 国 家、 省、市及银行、住房公积金管理中心未实行统一 的贷款合同文本, 各商业银行及住房公积金管理 中心往往结合自身实际自行制定, 内容上存在一 定差别, 有的合同 设计十分简单、内容很 不完 善, 都是风险隐患。另外, 贷款合同填写的规范 性也是不可忽视的风险因素, 如合同要素未填全 或填写错误, 签字、盖章不全或者非借款人本人 签字, 在修改处只有银行签章而未加盖借款人印 章, 一式多份的合同相互内容不一致, 保险合同 中投保人与借款人姓名填写不一致, 抵押物清单 与抵押合同填写有出入等, 都会导致合同法律效 力不足, 产生风险。 31 贷 后管 理风 险 贷后管理是个人住房贷款安全的重要保障, 目前银行及住房公积金管理中心在贷后管理上所 做的工作往往限于催收贷款、督促保险公司或担 保公司履行保证责任、处置抵押物等主要方面, 有的疏于贷后管理甚至连 这些主要工作 都没做 到。比较普遍的情况是对借款人缺乏跟踪管理, 不能随时掌握借款人变动情况, 有的在贷款发生 问题时甚至找不到借款人。 41 信 贷业 务人 员的 职业道 德风 险 个人住房贷款业务每一环节都涉及人为审核 控制与具体操作, 信贷业务人员风险因此不可避 免地贯穿贷款全过程, 并成为影响个人住房贷款 风险的最重要主观因素。信贷业务人员及相关管 理人员如果业务不精、责任心不强、认真程度不 够、马虎大意甚至职业道德缺失, 对房地产市场
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个人住房贷款业务风险的分析与防范*
矫 帅 1, 冯 莉 2
Hale Waihona Puke ( 11大连市住房公积金管理中心, 辽宁 大连 116000; 21 东北财经大学职业技术学院, 辽宁 大连 116025)
1摘 要 2 个人住房贷款业 务涉及的诸多环节都蕴含着一定的风险因素。只有着眼于 贷款全过程 加强规范管理, 对每个环节实 行有效的 风险控 制措施, 才会确保 贷款安 全。本文 对个人 住房贷 款业务的风险问题进行了全 面分析, 并有针对性地提出了防范建议。 1关键词 2 个人住 房贷款; 风险; 防 范 中图分类号: F830133 文献标识码: A 文章编号: 1008-4096( 2009) 01-0054-04
41 借 款人 风险 一是信用风险。信用风险是目前我国金融业 面临的最主要风险。在社会信用制度不健全、信 用环境不佳的情况下, 借款人信用是影响个人住 房贷款风险的根本因素, 也是解决个贷风险的关 键所在: 首先, 由于缺乏良好的诚信氛围, 借款 人的信用观念、信用意识远远落后于个人住房贷 款业务快速发展的要求; 其次, 各地尚未建立起 科学有效的个人信用评价机制和信息共享平台, 对个人信用情况无法进行客观、准确的调查和审 定; 再次, 个人信用并非一成不变, 会随着个人 观念变化、收入变动而发生变化, 难以做出准确 判断, 更难以控制把握。二是还款能力风险。随 着经济、社会发展进程进一步加快, 我国居民的 收入水平总体上是不断上升的, 但就某个借款人 而言, 其未来收入的不确定性也明显提高, 任何 人都无法准确判断未来收入的变动状况。发放贷 款时是以借款人当期收入状况测算还款能力, 并 核定贷款额度。在最长可达 30年 的还款期 间, 借款人所在单位发生兴衰变化或借款人出现收入 下降乃至下岗失业等情况是难以预料的; 也无法 避免借款人及其家庭发生重大病故、灾害或其他 意外事故需相应增加其他支出的情形。从贷款的 连续性及借款人整体来看, 发生这些情况是必然 的, 这必然对还款能力产生影响。 (二 ) 来自贷款相关业务的风险 11 评 估风 险 房地产评估是个人住房贷款的重要相关业务, 尤其是二手房贷款的必须环节, 也是影响贷款风 险的不可忽略因素。由于评估业竞争比较激烈, 评估公司鱼龙混杂, 评估业务的秩序无法保证, 有的公司为了招揽业务, 不是依据市场状况而是 按照借款人意愿随意估价; 有的借款人为了多贷 款要求抬高评估价格, 如果达不到要求就换公司 办理, 把评估公司 / 拖下水 0。并且评估业务的 专业性较强, 银行或住房公积金管理中心一般无 法对评估结论进行科学判定, 容易导致抵押物价 值失真。由于住房价值大, 价格影响因素多, 如