五、交易日期修正
（一）交易日期调整的含义
价格形成日期
价格形成条件 成交日期的房地产市场状况（市 场供求关系） 估价时点的房地产市场状况（市
可比实例
成交日期
待估宗地
估价时点
场供求关系）
注：交易日期调整的实质是市场状况的调整
二、交易日期调整的方法
土地市场状况可能发生的变化：平稳；上涨；下跌。 修正公式：V估价时点＝V比×日期修正系数 其中交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确 定。若从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌 的百分率为±T%，则: V估价时点=V比×(1±T%) 在实际评估中，常常通过价格指数和变动率来进行交易日
某住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为 80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建 筑面积的建筑价格为( B )元。
A、2400
B、2580
C、2607
D、2760
例題
某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币。该房地产公 摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100m2，则该房地 产按照建筑面积计算的实际单价为( C )元／m2。 A、2593 B、2619 C、2727 D、2862
（二）交易情况修正的程序
1、剔除非正常的交易案例
2、测定各种特殊因素对正常价格的影响程度
3、利用修正额或修正系数进行修正
（三）交易情况修正的方法
百分率法：
可比实例成交价格*交易情况修正系数=可比实例正常市场价格
在百分率法中，交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。 假设可比实例成交价格比其正常市场价格高、低的百分率为±S%(当可比 实例成交价格比其正常市场价格高时，为+S%；低时，为-S%)(此为公式的 条件),则：
成交价
可比实例A 可比实例B 4500元/m2 5000元/m2
交易情况修正
-5% +2%
注意：（1）因为交易实例有多个，在交易情况修正中之所以要以正常价 格为基准，是因为只有这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现 多个。 （2）价格偏离的程度由于缺乏客观、统一的尺度，测定较困难，主要由 估价人员凭经验加以判断。其中税费负担的修正通过调查计算得到。
四、交易情况修正
（一）造成成交价格偏差的原因
非正常交易
1、交易双方有利害关系； 2、争于脱售或者不了解市场行情；
3、特别的动机或偏好；
4、受债权债务关键影响；
5、相邻地块的合并；
6、交易税费非正常负担的交易； 7、特殊交易方式的交易。
A
B
A、B两宗地面积较小（或形状不规则，或宽度与深度比例不恰当） 的相邻土地，各值30万元，合并后土地价值100万元，合并产生的 增值为40万元。如果A地拥有者购买B地，B地拥有者可以索要30-70 万元。
•1、物质的同一性或类似性 （1）用途相同（2）价格类型相同（3）交易类型与估价目的相吻合 •2、地点及宗地个别条件的同一性和类似性
同一供需圈内，具有替代性（区域越近越好，宗地个别条件相似） •3、时间的接近性 视市场变化情况而定，一般2年内，最多3年。（与待估期日相比）
•4、交易情况正常性 公开市场、完全竞争、信息畅通，交易双方自愿（正常或可以修正）
甲总价(RMB)=30+53÷(1+1％)6=80(万元) 乙总价(美元)=15 (万元)
2.统一币种与货币单位:若以人民币为基准,需要将乙实例的美 元换算为人民币。假设乙实例成交时1美元=8.6人民币,则 甲总价=80(万元),乙总价=15×8.6=129(万元) 若先进行期日修正，则用估价时点汇率。 3.统一面积内涵：若以建筑面积为基准，假设1m2建筑面积 =0.7m2使用面积，则
2. 可靠性、正常性、合法性。
四、市场法的特点
接近市场行情， 现实性较强
1
5
需要估价人员较 高的素质
2 替代原理 比准价格 选择比较实例和合 理修正是关键
4
难以与收益价格 相协调
3
第二节 市场法的操作步骤
搜集交易实例
确定比较交易实例
操 作 步 骤
建立价格比较修正的基础 交易情况修正
交易期日修正 区域因素修正
[例]有甲、乙两交易实例。甲成交总价83万，首付30万，余款53万 半年后付清，建筑面积250m2；乙成交总价15万美元，一次性付 清，使用面积3000平方英尺。若选取此两宗实例为可比实例，在 进行有关修正前建立可比基础。
1.统一付款方式：以成交时一次付清为基准,假设当时人民币的月 利息率为1％，则有：
不动产估价
第三章 市场比较法
第三章 市场法
第一节 市场比较法的基本原理
第一节 市场比较法的基本原理
市场法的概念
市场法的理论依据
市场法适用的对象和条件
市场法的特点
一、市场法的概念
将估价对象房地产与近期已经发生了交易的类似房地产加以 比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得 出估价对象房地产价格的一种估价方法。
建筑面积=套内建筑面积+分摊建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
• 建筑面积下的价格=套内建筑面积价格*套内建筑面积/建筑面积 • 建筑面积下的价格=使用面积价格*使用面积/建筑面积 • 套内建筑面积下的价格=使用面积价格*使用面积/套内建筑面积 注:总价一定，分别按建筑面积、套内建筑面积和使用面积分别分 摊。
【例1】某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴 纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成 交价格的5%。请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出 的价格。 【解】卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴 纳的税费 =2500-2500×7% =2325(元/m2) 买方实际付出的价格计算如下： 买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的 税费 =2500+2500×5% =2625(元/m2)
又是由于影响价格的诸因素有所差异引起的。如：交易情况、交易
时间（日期）、区域因素、个别因素等。 市场比较法：实际上就是从影响不动产价格的因素入手，分
析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对
交易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估不动产的价格。
因而，利用市场比较法估价要解决两个问题： 1）找出影响价格的因素 2）如何将待估不动产与比较不动产之间的价格差异定量 化，并对比较房地产价格进行修正得到待估房地产客观合理 价格。
对成交价格进行修正
个别因素修正
容积率修正 土地使用权年期修正
综合求取比准价格
平均数、中位数、众数
一、搜集交易实例 调查内容
包括不动产坐落、用途、面积、形状、交通 条件、交易价格、成交日期、交易双方基本 情况、市场状况等。
交易实例 调查表
调查途径
政府 报刊 交易经办人
交易双方
二、确定比较交易实例（3-10个）
（四）统一面积单位
建筑面积
使用面积
套内面积
1公顷=10000平方米 1公顷=15亩
建筑面积 ：一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的 外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。 商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建 筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、 公用楼梯等）组成。 使用面积 指房屋单元平面中为生活起居所使用的净面积之和。 分摊面积：公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部 分的建筑面积。
例题2
【例2】某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方 付给卖方2325元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据 悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别 为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成 交价格。 【解】该宗房地产的正常成交价格计算如下：
例题3
【例3】某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方 付给卖方2625元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据 悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别 为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成 交价格。 【解】该宗房地产的正常成交价格求取如下：
期修正。
1、交易日期调整的价格指数法
“单利与复利”
复利比单利多付：19585.7
折现 -是经济评价的概念，指货币的时间价值，现在的1元钱比明 年的1元钱更值钱。 如果折现率为10%，明年的110元钱折现到现在就只有100 元。
例题1
【例1】某宗不动产交易总价为30万元，其中首付款20%，余款于 半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗房地产在其成交日期 一次付清的价格。
市场法的本质
以房地产的市场交易价格为导向 求取估价对象的价值 最直接、最有说服力
市场法
二、市场法的理论依据
又叫买卖实例法（Market Data Approach） 理论依据是替代原理，即不动产价格的形成中有替代原理的
作用，所以在进行不动产估价时，估价对象的未知价格可以通过类
似房地产的已知成交价格来求取。 谈到比较：前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异
三、建立价格比较修正的基础
（一）统一付款方式
单利：是指按照固定的本金计算利息。 复利：是指第一期产生利息后，第二次的本金包括本金和第一次产生的利 息，一起作为本金计算利息。 1、本金为10万，如果年利率是5%，期限1年，则没有区别。 2、本金为10万，如果月利率是5%，期限是12个月（一年） （1）单利计算： 本息=本金100，000+利息100，000*月利率5%*12个月=160，000 （2）复利计算： 本息=本金100，000*（1+月利率5%）12个月次方 =100，000*1.79585632602213=179，585.70