研究机构
联合出品
2019中国工业遗存再利用路径与典型案例白皮书
城市更新系列
中国仅用几十年时间完成工业化初期到后期的推进历程，期间也曾出现制造产能向郊区转移、闲置厂房遍布城区的建设难题。

当前，中国经济迈向后工业化时代，城市可持续发展理念深入人心，公众历史保护意识不断增强，曾经承载工业体系发展重任的老旧厂房等工业遗存，正在转变为见证工业历史、传递工业文化、记录城市印记、展现产业变迁、再利用价值可观的“文化富矿”与“特色空间”，是城市更新不可分割的有机组成部分。

本报告由赛迪顾问、京东方健康园区、金隅集团、开滦集团、山东出版集团、首创集团、首钢集团、广东同天投资管理有限公司、中国文化产业发展集团有限公司联合发布。

本报告通过分析中国工业遗存再利用发展现状、展示中国工业遗存再利用典型案例，预判中国工业遗存再利用发展趋势，提出中国工业遗存再利用发展建议，旨在为城市更新的规划与实施提供借鉴，为各地政府、工业企业、地产企业、文创企业，制定工业遗存再利用政策、开展工业遗存再利用合作、设计工业遗存再利用项目提供决策支撑。

第 1 章中国工业遗存再利用背景 01工业遗存基本概念 02
中国工业遗存改造发展历程03
中国工业遗存再利用发展机遇 04
中国工业遗存再利用面临挑战 05 第 2 章中国工业遗存再利用现状 06中国工业遗存空间资源 07
中国工业遗存改造方向 08
中国工业遗存改造模式 09 第 3 章中国工业遗存再利用案例 10 工业旅游：开滦国家矿山公园 11
现代设计：济南国际创新设计产业园 12
都市产业：首钢冬奥广场 13
文化金融：新华1949文化金融与创新产业园 14
智能制造：金隅智造工场 15
文化创意：郎园vintage 16
总部基地：恒通国际商务园 17 第 4 章中国工业遗存再利用趋势 18 发展趋势 19
赛迪建议 20
中国工业遗存再利用背景
中国工业遗存保护与再利用事业历经30年发展，
在政府管理政策不断完善与新兴产业蓬勃发展的双重助力下，
正在步入保护与再利用并举的“春天”。

01
工业遗存基本概念
组织
1973年，第一届国际工业纪念物保护会议在英国铁桥峡谷博物馆召开，提出了工业遗存的历史地位与文化价值，引发世界各国对工业遗存保护与利用的关注。

1978年在瑞典召开的第三届国际工业纪念物大会上，国际工业遗产保护委员会（TICCIH）宣告成立，成为世界上第一个致力于促进工业遗产保护的国际性组织。

定义
工业遗存是指工业活动产生的遗留物。

工业遗产是指具有历史、技术、社会、建筑或科学价值的工业遗存，包括建筑和机械，厂房，生产作坊和工厂，矿场以及加工提炼遗址，仓库货栈，生产、转移和使用的场所，交通运输及其基础设施，以及用于居住、宗教崇拜或教育等和工业相关的社会活动场所。

（来源：国际工业遗产保护委员会2003年通过的《下塔吉尔宪章》）
价值
历史价值：反映特定时期工业生产状况，承载工业文明进程中的历史人物和事件。

科技价值：集合生产工具、生产工艺、设施设备、工业产品等实物成果和档案资料，构成工业科技史的形象化物证。

社会价值：展现工人阶级生存状态，承载地域文化与企业文化记忆，是研究当时社会结构的丰富素材。

艺术价值：工业建筑与工业装备在布局、造型、色彩方面显现出美学价值。

经济价值：工业遗存再利用产生门票、租金等收益及对周边区域的带动效应。

构成
物质遗存：车间、作坊、
厂房、矿场、仓库、码头、
桥梁道路等运输基础设施、
办公楼、住房教育休闲等
附属生活服务设施及其他
构筑物等不可移动物质遗
存；机器设备、生产工具、
办公用具、生活用具、历
史档案、商标徽章及文献、
手稿、影像录音、图书资
料等可移动物质遗存。

非物质遗存：生产工艺流
程、手工技能、原料配方、
商号、经营管理、企业文
化等工业文化形态。

分类
完整保存型：具有里程碑
意义的工业遗存进行文物
保护，修复为博物馆供研
究参观。

局部改造型：具有地域特
色或普遍代表性的工业遗
存进行整体保留局部改造，
形成以原景观为主体的保
护性利用空间。

大规模改造型：对于历史、
科技、艺术价值较少的工
业遗存进行大规模改造，
形成以工业元素为特色的
再利用空间。

拆除改造型：对于没有保
留价值的工业遗存进行整
体改造，重新定位形成新
的功能空间。

02
中国工业遗存改造发展历程 ◆特点：部分发达地区进入工业化后期，面对城市中需要腾退的老旧工厂，出现单纯重视承载土地的经济价值、部分工业遗存被盲目拆除或过度改造的现象 ◆政策：国家层面尚未出台主导政策；1991年，上海市政府发布《上海市优秀近代建筑保护管理办法》，将杨树浦水厂、杨树浦电厂等工业遗存纳入保护管理范畴 ◆特点：工业遗存保护意识增强，工业遗存项目进入科学规划、分类管理、有效保护、合理利用阶段 ◆政策：2014年3月，国务院发布《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》，提出把工业遗产保护再利用作为搬迁改造重要内容；2017年1月，工信部、财政部印发《关于推进工业文化发展的指导意见》，提出建立工业遗产名录和分级保护机制
◆特点：工业遗存的建筑价值、文化价值开始获得关注，独特环境吸引文化艺术工作者集聚，出现向文化创意产业园演变的成功案例 ◆政策：2006年，国家文物局发布《关于加强工业遗产保护的通知》，指出工业遗产是文化遗产的重要组成部分 自然生长阶段 （1990-2000） 认识提高阶段 （2001-2013） 规划升级阶段 （2014-至今） 北京手表厂多层厂房改建成双安商场 北京华北无线电联合器材厂形成798艺术区 首钢老厂区变身“新首钢高端产业综合服务区” 03
中国工业遗存再利用发展机遇
新政策：中央到地方支持政策频出
2018年11月，工信部印发《国家工业遗产管理暂行办
法》，鼓励利用国家工业遗产资源，建设工业文化产业
园区、特色小镇（街区）、创新创业基地；原国家旅游
局办公室印发的《全国工业旅游创新发展三年行动方案
（2018-2020）》，计划到2020年全国推出100家工业
旅游示范基地、工业遗产旅游基地；北京、沈阳等地政
府也先后发布保护利用老旧厂房等工业遗存的指导文件。

新环境：城市建设进入有机更新阶段
由于建成区面积比重不断提高，我国城市建设已从大
拆大建、拆旧建新的城市改造阶段过渡到以功能环境重
塑、产业重构、文化传承、民生改善为重点有机更新阶
段，一线城市纷纷开展城市更新与存量优化的创新尝试；
土地资源的稀缺性与发展理念的变迁，决定了工业遗存
改造项目前景广阔。

新内容：新兴产业蓬勃发展
近年来，中国战略性新兴产业加速增长，节能环保、
新一代信息技术、生物、高端装备、新能源、新材料、
新能源汽车、数字创意等战略性新兴产业对经济增长形
成重要支撑；2018年，战略性新兴产业增加值比上年增
长8.9%，增速比规模以上工业快2.7个百分点，战略性
新兴产业为工业遗存空间再利用提供了新的产业内容。

新助力：行业联盟促进合作共赢
2018年8月，全国首个老旧厂房保护利用与城市文
化发展联盟在北京成立，通过搭建全国老旧厂房保护利
用和城市文化发展交流协作平台，举办品牌活动、建立
产业融合机制、提供智库指导服务、开展媒体宣传等方
式促进资源共享、推动城市风貌提升。

04
中国工业遗存再利用面临挑战 工业遗存项目进行保护性再利用，既要避免盲目拆建、过度改造，又要以用促保，保用并举，实现保护和开发的平衡，但工业遗存项目的分级分类在实际操作过程中缺乏明确的技术标准，项目改造时整体保留比例、内部空间调整装修程度、新增面积范围，在基层具体实施时，还没有可以指导实践的可操作规范。

对工业遗存项目改造投资方而言，虽然避免了土地拆迁费用开支，但前期规划、设计费用投入较大，老旧厂房修旧如新、修旧如旧的改造装修，所需费用有时甚至超过新建同等面积的建安成本，占地面积较大的工业遗存项目，需要投资方具备较强的资金筹措能力，改造后多数属于可租不可售的自持型项目，投资回收周期较长。

工业遗存改造项目涉及将老旧厂房的工业用地转换为商业、科研、多功能等不同性质的用地，一是变更土地性质需要补缴高额土地出让金，给改造方带来较大资金压力；二是审批手续办理周期较长，改造方需要付出较高的时间成本；三是申请未成功时还会影响后续立项规划、建设施工、安监消防、入驻企业工商注册等一系列审批手续。

除了具备文物保护价值的部分被完整保留，成为具备保存与展示功能的博物馆以外，多数工业遗存项目被改造为“文化创意产业园”，改造后再利用空间的功能属性大部分以办公、展览、商业、餐饮、休闲娱乐为主。

产业定位与功能属性雷同，导致改造陷入千篇一律，项目之间存在严重的同质化竞争。

项目定位雷同 土地变性困难 投资效益不高 改造标准不完善 05
中国工业遗存再利用现状
面对中国工业遗存蕴含的巨大可利用空间，
政府在盘点并激活城市工业遗存资源上积极发力，
企业在向工业旅游区、开放街区、产业园区的改造道路上探索创新。

06。