地客户为主，逐步演变成深圳各区域
的高端客户、全国各地的高端人士，
香港人、外籍人士聚集的区域
25-30岁
30-35岁
35-45岁
120%
35%
10%
100%
25%
80%
普通员工
10% 20%
70% 30%
45% 55%
60%
40% 20%
0% 2000-2003
中层管理者
高层管理者 老板/董事/ 经理
北师大附中……名校林立，成为深圳人文浓度的制高点
8
深圳生态名片：15公里滨海长廊带、6大主题公园、城墙公园、中心路 景观绿化带，繁华都市与生态兼备，打造深圳宜居标杆
价值解析——深圳湾
价值解析——深圳湾
核心规划1口岸板块：与香港形成半小时创新圈，推进深港合作，带动区域 发展，增加及提升区域内高端商务办公和住宅需求
社会意义/人文背景 主要功能
展现现代深圳滨海人居、连接香港的标志景观带 深港一体化背景下的深圳新城市风貌展现
功能将以旅游观光、城市公共活动、片区居住配套为 主
景观环境设计要点
亚热带风光规划理念，融合休闲小品、休闲公园为一 体，营造有深圳特色的风情观光长廊。
国际设计背景
美国SWA设计公司和中国城市规划设计研究院、深圳 分院联系设计的方案，作为实施方案
心
2
滨海金融商务区：按照不低于香港中环的规划标准规划打造，投资 1000个亿，将对城市经济发展，周边土地价值起到巨大提升刺激的作
用，推动区域发展与国际接轨
3
顶级商务资源：凯宾斯基、滨海金融商务区、南山商业文化中心区等 顶级城市商务资源齐备，助力湾区经济发展和国际化进程，大力提升
区域商务氛围
4
全球总部基地，国际资本汇聚深圳湾：北区规划有50万平米总部基地， 搭建深圳国际资本的汇聚平台，全方位提升深圳的城市级别和竞争力
解读后海湾
后海的代名词是······
豪宅片区、潜力、升值、与HK接轨的生活
后海湾 繁华背后······
是什么在支撑后海的房价节节高？！
规划篇
房地产的价值取决于“地”的价值
区域规划概念基本认知：国际湾区规划标准，政府倾注过千亿资金打造深 圳的另一中心区。区域未来发展的价值无可比拟，含金量堪全城之首！
区域价值——“八大城市资源体系”
5
未来的城市繁华，在深圳湾：海岸城、保利文化广场、以及未来的宝 能太古城商业中心，中心路商业街，其高起点的规划有望成为未来的
商业核心
6
世界级的休闲资源汇聚：亚太地区首个F1摩托艇永久赛场、2011年大 运会分赛场，开幕式于南山“春蚕”举行
7
接轨国际的人文高度，填补深圳人文空白：保利剧院、深圳歌剧院、 艺术馆等顶级文化设施，填补深圳人文空白，育才学校、南山外国语、
滨海长廊带中规划6大主题公园
A.内湖溢流坝 B.弯月山谷、 C.日出露天剧场、 D.湿地公园、 E.垂钓栈桥、 F.婚庆公园等
15里滨海长廊组成部分：
深圳湾湿地生态走廊 南山城市中心和滨水娱乐公园区 西部口岸红树林生态走廊 深圳湾大桥和海湾风景公园 蛇口港与海上世界 共五大部分组成。总体建设于2010-2011年完成
生活形态引领深圳乃至南中国典范 国际化、文明的风范、向上的精神面貌、和谐邻里关系、多样化生活状况
英。
一：新中心
二：新文化
三：新枢纽
四：新认生识态背景
后海商业突出商业、 商务办公为主的功 能。代表项目有： 天利中央商务广场、 凯宾斯基酒店等
强调文化设施与商务设 施的有机融合。代表项 目：深圳歌剧院、保利 文化广场、保利剧院、 深圳现代艺术博物馆、 深圳城市规划展览馆。
基础设施完善，创造现 代化交通体系。堪称 “财富列车“的地铁2 号线连通深圳湾；零距 离对接西部通道，港深 往来极为便利 。
价值解析——深圳湾
体育板块的规划起点比拟:上海嘉定新城+北京奥运新城，深圳湾将成为新一个 以国际赛事为依托的新型体育产业影响区
基本要素比拟相似度 国际赛事载体 重要体育设施 政府资金投入
区位周边辐射影响
深圳湾体育板块
上海嘉定新城
北京奥运新城
F1摩托赛艇世界锦标赛 26届大学生运动会分赛场
国际F1赛车赛
规划概况
南山商业 文化中心 金融 体育
商务 中心 区区 住宅 区 口岸
区
《深圳市城市总体规划（2007-2020）》
深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，前 海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域 功能和生产性服务业与总部经济
后海规划的出台有利于提升整个深圳湾片区的城市发展 水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而 片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对 区域房地产的发展有重大的促进作用
城建市设建设 媒营体销传播
• FI：投资40亿进行填海和基础建设。填海面积约147万平方米。 相关配套设施建设：永久性比赛训练基地，及F1摩托艇世锦 赛亚太区总部和F1摩托艇世界锦标赛博物馆
•春茧：投资超过20亿，可能成为NBA在中国的第四个场馆。
• 2004年F1摩托艇世锦赛在上海举行时，赛场周边的土地增值25 倍，上海的城市形象和国际知名度通过F1获 得巨大提升
西部通道
简介：
> 从深圳侧蛇口东角头填海区跨海至香港 侧鳌勘石，全长4770米 > 总容车量：12.2万，日可通关车辆5.86 万辆次，全国约50%的出入境车辆 > 配套：一地两检模式的联检大楼 ，80多 条过境通道，日处理6万人次过关
西部通道的影响力
对深圳区域价值的影响 > 带动西部滨海区的联动发展，强化 西部滨海区在珠江东岸黄金走廊的中 心位置 >西部通道，20分钟可到达香港迪士尼、 香港国际机场，港深往来极为便利。 形成深港半小时创新圈，加快深港同 城化进程 > 为深圳湾带来1800万人流，使深圳 湾将成为粤港重要的咽喉
商业板块=香港中环
体育新城板块=上海嘉定新城+北京奥运新城
居住人文=上海浦东
深圳湾
深圳湾——后海人口裂变全过程
后海湾购房客户组成变化
后海湾购房客户年龄变化
后海湾购房客户承担社会职业变化
香港人
外籍人 外省人
深圳跨 区域客户
南山本
区域
2000-2003
2004-2006
客户
2007-2009
后海购房客户由原来以南山周围的本
占据最精华资源； 关内规划最好、最火的一块大型豪宅片区
后海湾北区规划为滨海金融商务区，南区 总占地面积315万平米，是深圳关内最后 一个纯粹、大型豪宅片区，由法国欧博倾 力打造，它将成为深圳最国际化的大型豪 宅片区。
南山金融文化中心 规划不低于中环的 写字楼群；保利剧 院、超五星酒店、 深圳歌剧院、艺术 馆等文化设施。
2004-2006
2007-2009
2000-2003
2004-2006
2007-2009
原来购买后海的客户是一群年青的 首次置业客户，因后海的房子便宜 而购买。现在的购买客户是以中年 为主，他们是社会财富的持有者。
后海购房客户逐渐高端化，由原来 的普通员工为主，演变为老板，董 事，经理，高层管理者为主体。
价值解析——深圳湾
核心规划3体育板块： F1摩托艇世界锦标赛落户后海填海区。深圳湾体育
中心“春茧”将作为第26届世界大学生运动会场馆之一，开幕式将在此举 行。
规划
•东部滨海分区重点发展水上运动、生态旅游、影视创意文化产 业基地等休闲文化旅游产业，建设成为具有滨海特色和国际一 流水准的文化旅游产业片区和国际性会议展览中心
北京2008年奥运会
F1摩托赛艇场区、春茧深圳湾体育中心 F1赛车场区
鸟巢、水立方
60亿（含填海区工程）
26亿
28亿
深圳南山后海湾填海新区受体育盛事影 响，片区规划发展加速， 以从一个荒凉的填海区逐步发展成为国 际高尚住宅区，未来，随着大运会的主 办，片区体育及地产价值将不可估量
嘉定区曾经是被开发商遗忘的角落， F1使 嘉定的区域价值被挖掘。2004年嘉定成为上 海房价上涨最大的区域之一。随着交通条件 的改善，整体环境优化，带动了F1赛车场及 其周边约20平方公里土地价值明显上升，在 赛车场辐射半径约3公里以内核心辐射区， 房地产开发增长会场形成的 酒店、写字楼、高尚住宅区的价值迅速攀升，鸟 巢旁的著名建筑盘古大观就落户奥运新城，盘古 大观公寓部分售价高达50000元/平方米。
价值解析——深圳湾
核心规划4商业文化板块：深圳湾以香港中环为商贸规划打造标准，投资
1000亿。以比肩国际的金融商务体系规划，拟吸引众多来自世界各地的精
受大海的休闲场所，实现“生态”与“生活”的紧密结合。把深圳真正打 造成亚热带风光的滨海城市，成为深圳的城市名片。
滨海长廊
15公里绿色滨海长廓，面向深圳 湾，遥望香港大屿山。在连接西 部通道跨海大桥的同时，为市民 创造一个享受大海的休闲场所， 实现“生态”与“生活”的紧密 结合。把深圳真正打造成亚热带 风光的滨海城市，成为深圳的城 市名片。，
深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公 ：230万平；研发办公（总部基地）：50万平米；商业： 120万平米；办公：44万平米 滨海住宅区：总建筑规模：136万平米； 南山商业文化中心：总建筑规模：223万平米；住宅： 124万平米；商业：32万平米；办公：44万平米；文化娱 乐场所：7.6万平米。
对房地产的影响
口岸区
西部通道 西部通道
> 大规模公建配套的建设和居住环境的升级，将进一步提升深圳湾片区的土地 价值和居住价值
>增加住宅需求：往来人流、物流会增大，消费和投资都会增强，购房需求增加
>增加写字楼需求：吸引物流、运输等企业进驻南山，对区域的写字楼需求增加