世博将拉动上海整体经济发展 世博推进新一轮浦东开发 两岸风情游览区
世博效应带动板块升级，提升 板块居住附加值
会展经济导入商务功能，板块 功能格局发生变化 成为外埠客户置业与投资热点 板块，客户面极大拓展
2010世博，使板块房地产价值得到支撑，并成为稳步走强的有力保障
轨道交通、越江隧道全面导入
3条大桥——
2008，社会经济与需求预期
上海市国内生产总值（GDP）呈高速良性发展
上海国内生产总值及同比增幅走势 10000 8000 6000 4000 2000 0 国内生产总值 同比增幅 25% 20% 15% 10% 5% 0%
2000 年 4551.15 12.79%
2001 年 4950.84 8.78%
城市置业格局的变化：内环“富豪化”，中环“中产化”，外环“平民化”
三林板块与城市关系
三林处中环沿线，与CBD距 离适宜，如在交通、生活配 套支持下，易吸引客户群体 广泛。 另外，世博会赋予三林板块 历史性的战略契机。
启示 中环与世博，使三林备 受瞩目，购买群体范围 广阔，投资与自用俱佳
世博会，凭什么吸引居住者？
2006年商品房成交有望复苏
万平方米 350 300 250 200 150 100 50 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2005年1—12月份商品房成交量走势
商品房 328.1 168.6 266.0 174.7 98.4 104.2 103.6 116.4 163.9 169.4 229.5 285.4
低端 高端
大众 小众
中端
2008年，有三大潜在刚性需求市场值得关注
新上海人
住宅刚性需求支撑之一
上海户籍人口已经13年负增长
120万
120万新增常住人口，年均>24万， 来自外来人口，政府指导多引入 25-35岁人才
约1780万
约1900万
按50%住房需求量和90平米/套计 算，需求总量约为1080万平米， 占上海年度供应总量约50%
2005年
2010年
较强支付能力的新增常住人口 大多希望置业上海，刚性需求 旺盛，阶层划分处于中产地位
上海常住人口总量
新上海人：主力需求为一房和二房
新婚人口
住宅刚性需求支撑之二
背景：上海市平均每年大约有10万对新人结婚
受“中国习俗”影响，2005 年成为积压年（官方统计数 据为78449对）
据预测，2006 年新婚人口将 提高二层
南浦、卢浦、徐浦
4条隧道——
打浦路（复线）、西藏路、上中路、 龙耀路
3条轨道交通——
6、7、8号线(2009年全线完工)
规划城际磁悬浮
设世博会-上海南站-嘉兴-杭州站
交通条件日益完善
板块居住价值不断提升 具备吸引浙江客户的条件
结论
导向：内中环及沿线区域 构成上海主流中产阶层置 业区域。
城市发展分析
需求：世博效应促进板块价 值升级和格局变化，会展经 济致使需求激增。
至2010，三林利好不断，城市导向使中产阶层成为置业主流 板块市场因世博效应的带动将持续成为热点与关注区域 中产群体产品和低门槛的自用兼投资产品 是有市场需求的可开发产品
交通：交通快步建设，位 置时间距离大为缩短，客 户来源范围有效拓宽。
发展：区域价值下档支撑强 劲，发展前景良好，投资自 用俱佳。
城市发展 分析
+
社会和经 济背景 分析
潜在 客户分析
项目条件 分析
+
竞争环境 分析
符合万科 企业战略
项目市场定位方向
红海 共性市场优化方案 蓝海
过滤 与 配对
市场差异化方案
项目精确定位
产品初步方案建议
社会和经济背景分析
在需求之中，抓主力
2002 年 5408.76 9.25%
2003 年 6250.81 15.57%
2004 年 7450.27 19.19%
2005 年 8277.25 11.10%
受房地产市场疲软影响，05年整体经济发展速度放缓，但整体经 济仍高位运行，预计2008人均GDP可能突破8000美金，商品房购 买能力将得到经济保障。
城市发展 分析
+
社会和经 济背景 分析
潜在 客户分析
项目条件 分析
+
竞争环境 分析
符合万科 企业战略
项目市场定位方向
红海 共性市场优化方案 蓝海
过滤 与 配对
市场差异化方案
项目精确定位
产品初步方案建议
城市发展分析
在城市之上，看居住
2008，城市居住空间导向
现代城市发展定律 —— 居住区向城市外围辐射
2018年万科房地产公司 项目定位报告
报告的时间界定
北块上市时间：
立足07-08年市场的产品定位预判
思考逻辑
城市发展 分析
+
社会和经 济背景 分析
潜在 客户分析
项目条件 分析
+
竞争环境 分析
符合万科 企业战略
项目市场定位方向
红海 共性市场优化方案 蓝海
过滤 与 配对
市场差异化方案
项目精确定位
产品初步方案建议
重点发展区域，配 套逐步完善，未来 潜力较佳
潜在发展区域，配 套落后，潜力一般
供应
受土地限制，供应 极其贫乏
供应充足、稳定
供应量极大
价格
地价优势促使价格 稳步攀升
价格保持平稳运行
价格存在进一步下 跌的空间
发展
高房价，完全沦为 富人置业区
稳定的供应与价格， 将成为主流中产的 主要置业区
外来人员及本市中 低阶层选择区域
中外环间 次级生活圈
内中环间 主流生活圈
因市中心地块减少，商业用地比例上 升，使中心板块从生活中心向商业中 心转变，生活居住地向外围区域辐射 扩展。
内环内 商业中心
未来预判
世博 板块
内中环间成城市主流生活中心， 发展前景看好
上海“三环”格局比较与发展趋势
区域 内环内 中环沿线 外环沿线
特征
发展成熟，地段尊 贵性充分体现
商品房成交量在05年很快走出了明显“V”型走势。原因在于市 场刚性需求旺盛，价格下档支撑明显，购房0年中上海社会阶层形态变化
1995年
2000年
2005年
十年来，社会阶层已经发生改变，中等收入阶层成为上海社会的主流 定位于主流阶层的产品将使项目受众 面较为宽广，也是需求市场主力军。
2007年,同样会成为积压年, 按推算，2008-2010将会有至 少36万新婚人口
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2005 2006 2007
而2007年,由于受“中 国习俗”影响，由此类 推2008年，将有可能 达到12万，