三北区域版块
大
学
沙坪
城
坝版
版
块
块
石— 二版
块
杨家 坪版
块
华岩 版块
大渡 口版
块
渝中 版块
南岸 版块
李家 沱版 块
茶园 版块
主要房地产版块 主要客源辐射范围
重庆各个板块市场客户构成：
>三北区域：主要以区域内客户为主，辐射渝中及周边 区域吸引大量东部郊县客户置业； >渝中版块：住宅市场客户以区域内客户为主，部分外 地投资客户； >沙坪坝版块：主要以区域内客户为主，其次为对子女 教育敏感的区县客户 >南岸版块：以区域内客户为主，部分南部区县客户； >杨、石、二版块：以区域客户内为主； >大、华、李、茶版块：以承接相邻区域价格溢出客户 和高端改善客户为主。
地块外部—市政道路
地块内部—临时建筑
地块内部—驾驶训练场
地块外部—中低档居住区
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地块外部—中低档居住区
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地块属性
项目中比重较大、无强势资源，但离区域城市核心板块更近的城市住宅
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项目名称 阿卡迪亚·君临盛
世 恒大名都
万科锦程
主力户型面积 90-109平米 102-138平米 58-90平米
户型赠送方式
赠送比例
亮点
飘窗+双阳台半赠送
10%
客厅与餐厅和阳台相连，空间最大化， 踩光好，主卧与次卧分离，隐私好
双阳台+飘窗半赠送
9%-11%
7米以上超长景观阳台，转角入户增 加私密性
双阳台+飘窗半赠送
三大主题水景公园+园林景观分布 项目中心，周围建筑围合享受中 庭景观水景资源
高层以双层倒L型方式排列分布， 中间穿插观景，入户大门大量中 式园林吸引客户眼球
配套
2万方商业街，公寓、新 加坡查尔斯幼儿园，3个 会所
养生会所，恒温游泳池、 乒乓球室，台球室桑拿 中心、酒店、公寓、商 业等
商业、游泳池、会所、 幼儿园
区客户
阿卡迪 亚·君 4.16 临盛世
高层
90-109平米
大坪、石桥铺居多， 部分沙坪坝区，江 北区及渝西改善型
客户
恒大名 都
3.53
高层、小 高层
102-138平 米
大坪区域改善型客 户为主，少量外区
客户
万科锦 程
5
高层
58-90平米
大坪区域改善型客 户为主，少量外地
客户
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本项目
恒大名都
万科锦程
君临盛世
恒大名都
万科锦程
项目名 称
容积 率
产品形态
主力产品
主要客户构成
富洲新 城
3.3
高层
97-123平米
建材市场、机电城、 联方花园客户
半山公 馆
2.09
洋房、高 层
135-153平 大坪、九龙坡居多，
米
部分沙坪坝区
协信云 栖谷
3.49
高层
65-80平米
大坪、石桥铺周边 客户，有部分江北
协信阿卡迪 亚·君临盛世
本项目
恒大名 都
万科锦 程
项目名 称
君临盛 世
恒大名 都
万科锦 程
开发商
协信集 团
恒大地 产
万科地 产
占地面积 （平米）
13000
190000
100000
容积 率 4.16
3.53
5
建筑面积 （平米）
63000
840000
630000
首次开盘 时间
2010-9-24
2009-8-30
园林景观特征-对社区景观的打造越发重视，讲求社区环境，前 期销售时都将核心的园林景观精心打造以实景形式呈现
项目名称 阿卡迪亚·君临盛
世 恒大名都
万科锦程
主入口特点
现代简约风格的入户门 临立街道中间
标致性的古典托斯卡拉 风格拱门
中式风格入户大门，一 条中式长廊步行入户，
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主要竞争项目整体规划高层低密度，充分利用内部打造景观或外部景 观资源，规划了多种功能性和档次性的配套，整体立面档次一般
项目名称 君临盛世
恒大名都
万科锦程
整体规划
别墅享受江景资源最大化的同时 利用高层建筑屏蔽项目与外界的 不利因素，
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地块内部平整，现状为零时建筑及设施，地块周边主要以中低档居住区和市 政道路，对项目品质提升有一定的外部影响，地块内外部无强势景观资源
地块内部
地块平整，目前作为零时建 筑和驾驶培训基地之用。
地块外部
地块周边多为中低档居住区， 地块西侧为城市主干道。
地块内部—地块平整
按照恒大一贯的标准配置，会所内规划有商务中心、 室内恒温游泳池、桑拿中心、老年人活动中心、文化 活动中心等
约3000㎡ 多功能互动泳池的高端社区商业及3个主题泛会所
万科锦程
协信阿卡迪亚君临盛世
恒大名都
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技术层面问题
►住宅产品打造； ►住宅与商业之间的比例； ►配套设置； ►各种产品打造。
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问题结构化分析
竞争
竞争市场供应环境
支撑
一期住宅用地整体定位
需求
需求市场环境
包含 一期住宅与项目整体之间的关系
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报告逻辑架构
一期住宅地块分析 核心问题界定
区域住宅竞争市场分析 项目发展战略方向与定位
项目物业发展建议
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核心问题
策略层面问题
►一期住宅用地整体定位？ ►一期住宅与项目整体之间的关系？
协信高九路项目 一期住宅部分定位及产品建议报告
中原顾问事业部（重庆） ChongQing.11.2010
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
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用地性质
商业 商业兼住宅 商业兼住宅 商业兼住宅
商业 商业 住宅兼商业 住宅兼商业 住宅兼商业
一 期 住 宅 总 建 面 127350 平 方 米 ， 占 项 目 总 建 筑 面 积
511190平方米的25%，其建筑面积占到了项目总建筑
面积的四分之一，在整个项目中有着非常重要的地位。
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目标
产品建议
住宅产品打造； 住宅与商业之间的比例； 配套设置； 各种产品打造。
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企业或项目目标
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报告逻辑架构
一期住宅地块分析 核心问题界定
区域住宅竞争市场分析 项目发展战略方向与定位
项目物业发展建议
君临盛世
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竞争项目都配套了高端会所，作为项目的高端配套，以支撑项目 中高端项目形象
项目名称 君临盛世 恒大名都 万科锦程
会所面积
会所配置
约2000㎡ 5200㎡
共享阿卡迪亚别墅区会所，尚武会所、生活休闲会所、 运动健身会所，室内泳池，内有会馆、游泳池、桑拿
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项目竞争市场筛选：就区域内项目特征及主要客户构成来看，主 要竞争对手以君临盛世、恒大名都及万科锦城为主
图：项目所在区域主要在售项目
协信阿卡迪 亚·君临盛世
富洲 新城
立安半山 公馆
协信云栖 谷·在云端
报告逻辑架构
一期住宅地块分析 核心问题界定
区域住宅竞争市场分析 项目发展战略方向与定位
项目物业发展建议
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一期住宅用地位于项目南地块中，地块面积不大但容积率较高， 相对项目其他地块更靠近大坪石油路板块
>住宅占地面积不足3万平方米，整体规模不大，不具 备强势的规模效应；
>4.5的容积率，就城市住宅来讲属于偏高的，在重庆 普通城市住宅市场较为普遍，但对发展高品质存在一 定影响；
F
>住宅总建筑面积12.7万平方米，就项目所在的区域来
讲，横向比较本项目住宅规模较小，规模效应不明显。
G
地块编号 用地面积（㎡） 容积率 建筑面积（㎡） 地块性质
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项目竞争市场筛选：就重庆房地产市场特征，项目面临的竞争市 场更多是在区域内部
重庆房地产市场是典型的版块市场，因城市发展格局带来的房地产市场格局，呈现以各自为中 心、辐射周边区域客户，自成体系发展，相互之间直接影响不明显