两者总规划面积约23.74万方。
城铁站前区域阶段性功能分别是：
地 块 一
主导功能：综合交通枢纽
功能扩张：综合型商业商务中心
区域整体定位为当涂重要的交通枢纽及高端商务之地。
地 块 二
5
地块区域目前为毛地，地块上有农作物附着，周边道路体系尚未完成，区域高铁 桩基工程尚未开始，高铁站点也尚未建设；
6
地块位于当涂城东新区，属高铁站前广场区域，直接受高铁利好影响，目前区 域尚未建设，基础设施和配套无。
宁安城际铁路
芜湖
向北往南京约60公里，东南离杭州约350公里，东距上海最短距离350公里， 处于长三角四小时经济圈内； 长江黄金水道、皖赣铁路、205国道、314省道和宁马芜高速公路穿境而过； 距南京禄口机场40公里，距湾里军民两用机场20公里 ，航空条件较便利 ； 宁安城际铁路当涂站(当涂县城东2.7公里处)，计划2012年底竣工通车，乘高 铁到南京仅为16分钟，芜湖12分钟；
0-800美元 启动期
800-4000美元 快速发展期
4000-8000美元 稳定发展期
8000-20000美元 减缓发展期
√
生存需求 超速发展 单纯数量型
生存、改善需求兼有 快速发展 以数量为主， 数量与质量并重
改善需求为主 平稳发展，以质量为 主，数量与质量并重
改善需求为主 缓慢发展 综合发展型
综合评估后，
项目可操作性较强，可行性较高。
2
项目分析逻辑
项目本体 整体现状 外部环境
未来发展
预期研判
最优化选择
3
目标地块位于当涂县城城东，未来宁安高铁当涂站西侧，属规划中的当涂站前 商贸区，距离当涂县中心约3公里；
205国道 振兴东路 湖东南路 江东大道
314省道
宁 安 高 铁
宁 芜 高 速
县政府
12
当涂地处皖江城市经济带内， 皖江城市经济带是首国内唯一以承接产业转移为主题的战略规划；
“一轴双核两翼”的产业空间格局
“一轴”包括安庆、池州、铜陵、巢湖、 芜湖、马鞍山6个沿江市，这是承接产业转 移的主轴线； “双核”指合肥、芜湖，这是我省目前乃 至今后一个时期经济发展最具活力和潜力的 两大增长极，是承接产业转移的核心区域；
63%
数据来源：当涂历年统计公报
0% 2007
2010年当涂第二产业占比63%，继续呈上升趋势，第三产业保持稳定，占比24%，第一产业比重不断萎缩， 占比13%； 全县构筑了以机械制造业、冶金压延业、绿色食品加工业、纺织服装业和医药产业为主的五大产业群；
18
项目所处城市初步研判
当涂属于古城，人文荟萃，旅游资源丰厚； 城市处于安徽重要经济发展带上，城市经济较强，发展迅速； 城市支柱产业为工业，旅游业等第三产业尚未开发； 当涂未来将成为马鞍山的一个城市副中心，将与马鞍山主城形成功能互补； 近年来当涂城市建设加快，但新城建设尚处初期；
人口总体特征
截止到2010年，当涂常住人口达到62.47万人， 占马鞍山人口比重的45.73%。
县城建成区面积扩展到19平方公里，人口增 加到15万人；
房地产市场正处于快速发
展阶段； 2010年，当涂GDP为189.4 亿元，增速达到25.9%，房
地产进入快速发展阶段；
小于4% 萎缩
4-5% 停滞
5-8% 稳定发展
√
高速发展
大于8%
16
当涂老城基本饱和，新城区域面积约为老城的两倍； 新城目前建设覆盖率仅为40%，新城尚处初期建设阶段；
新城区
老城区
数据来源：当涂历年统计公报
城市化理论： 一个国家或地区的城市化水平达 到50％左右时，城市化进程将呈 20年左右的高速发展阶段，当涂 县即将进入此发展阶段;
根据当涂第六次全国人口普查数据显示,截至2010年11月日,当 涂全县常住人口624771人,比”五普”人口减少4569人; ”十一五“末当涂城镇化率由2005年的36%提高到48%，县城建 成区面积拓展到19平方公里，人口发展到15万人；
合肥
当涂 市属
巢湖（二坝）园区 安庆（环石门湖）园区 池州园区 铜山(枞阳)园区
马鞍山承接产业 转移示范园区
芜湖
马鞍山承接产业转移示范园区以皖江 城市带承接产业转移示范区规划为总 揽 ，全力构建产城协调、城乡统筹的 示范区和新兴战略性产业的试验区；
2010年当涂正式成为“长三角”成员；国家设立“皖江城市带承接产业示范区”，当涂位列其核心地带， 在“一轴”（长江），靠“一核”（芜湖），连“一翼”（宣城）；马芜一体化进程加速，“南京都市圈” 合作加快，马鞍山“1255”发展战略等都给当涂发展带来了难得机遇；
8
项目本体 整体现状 外部环境
未来发展
预期研判
最优化选择
9
当涂县：安徽省东沿，长江下游东岸， 紧倚并隶属于钢城马鞍山的县城，古称姑孰；
马鞍山市辖 ----雨山区、花山区、金家庄区（3个区） ——当涂县（1个县） —石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界，西濒长江与巢湖相望 ，南与芜湖市接壤，北与江苏省南京市毗连；
15
城市郊区化发展开始显著，城市向外扩张明显加速的阶段; 城市的发展主要表现为城市的扩张效应；
国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段
人均GDP与房地产发展关系
2010年，当涂人均GDP为
29858元，考虑国际上人民
币升值压力，按2010年末 人民币对美元汇率（1： 6.6227）计算，人均GDP为 3900美元；
威胁
目前区域内尚无建设，未来存在不确定 风险； 高铁的出现有可能将加速当涂人口流出； 地块体量较大，如全为商业，则市场难 全部吸纳；
7
项目地块本体初步研判
地块属于高铁站前广场区域，受高铁利好； 地块周边规划有马鞍山城市主干道，自驾出行便捷； 当涂城市靠近马鞍山，通过高铁和主干道，易融入马鞍山； 地块为农地，基本不需拆迁，可快速开发； 目前区域基础设施尚未完成，未来存在一定变数；
当涂县G D P 增幅情况
189.4 25.9% 30.0% 25.0%
1
2 3 4 5
肥西
肥东 无为 当涂 凤台
276
220.4 219.5 189.4 172
20.0% 15.0%
80 60 40 20 0 2007 2008 GDP（亿元） 2009 增幅 2010 0.0% 10.0% 5.0%
经济保持快速增长，2010
年GDP总量达189.4亿元
6
7 8 9 10
长丰
天长 霍邱 怀宁 宁国
164.76
145 142.79 133 128
2 0 0 7 - 2 0 1 0 当涂县人均G D P 增幅
30000 38.9% 22958 19226 23.7% 13837 19.4% 10000 12.5% 10.0% 5000 5.0% 0 2007 2008 人均GDP（元） 2009 增幅 2010 0.0% 25828 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0%
总面积1346平方公里，县城区建设框架面积26平方公里，全县城镇化率达52%；
全县常住人口62.47万人(全国第六次人口普查数据)，占全市人口的45.73%，下辖11镇3乡； 2003年起，当涂县连续7年进入安徽经济十强县前列；
10
当涂：皖东古城、历史悠久，人文荟萃，旅游资源丰富；
历史悠久 当涂历史悠久，秦代称丹阳，是全国最早建置县之一，隋初易称当涂，当涂县名源自大禹妻家涂 山古氏国； 人文荟萃 当涂是历代文人墨客揽胜抒怀的绝佳之地，诗仙”李 白七游当涂，终老长眠当涂青山； 此地诞生了“我住长江头，君住长江尾；日日思君不 见君，共饮长江水”传唱千年的经典爱情诗歌；
20
当涂人口结构中，非农业人口仅占17.4%，城市化率较低，未来城市人口将逐步增加
当涂县非农业人口和比重图 115000 110000 105000 100000 95000 90000 2006 2007 2008 占比 2009 98088 15.1% 99179 15.3% 112362 17.3% 113065 17.4% 18.0% 17.5% 17.0% 16.5% 16.0% 15.5% 15.0% 14.5% 14.0%
优势 机会
高铁的建设能给当涂带来较大的人流； 当涂距离马鞍山市区较近，极易融入马 鞍山市区； 当涂县目前尚无上档次成规模的商业；
高铁站前区域，直接受高铁利好影响； 地块为农地，基本无拆迁； 地块旁规划中的江东大道为马鞍山主干道；
劣势
地块区域尚未建设，基础设施无； 地块区域当涂老城区较远； 当涂人口较少，商办需求量有限；
19
随着当涂城市经济的发展，当涂城市化率加快，但当涂人口外流现象较为严重，许 多当涂本地人迁往马鞍山市区居住;
当涂人口变化趋势图
655000 650000 645000
中后期
640000 635000
前期
630000 625000 620000 615000 610000 2006 2007 2008 单位：万人 2009 2010
谨呈：永安房地产开发有限公司
马鞍山市当涂县 高铁站前广场地块 可行性研判与建议报告
2011.7
前言
本报告主要通过市场调研与分析，给投资者一定的参考，助投资者作出决策；
报告通过分析项目地块自身条件，结合目前当涂县经济环境、城市产业、人口特质、住宅市场、商
业市场，以及与马鞍山的关系，预判未来市场走势； 最后得出结论如下： 项目最大的利润空间在于住宅，项目最大的风险在于自营商业；因此增加住宅的比例，尽量减少自 营商业的比重，将成为项目成功的关键；
当涂对接示范区目标