公寓住宅楼物业管理方案
公寓住宅楼
物业管理方案
目录
第一章项目概况
第二章物业管理服务设想
第一节物业管理思路第二节物业管理目标第三章专业管理服务方案
第一节小区安全管理方案
第二节房屋建筑与公用设施管理维护方案及标准第三节公共机电设备系统维修与保养方案及标准第四节清洁、环保与绿化方案及标准第五节消防管理方案第六节车辆管理方案第七节商业区域管理方案第八节物业管理物资装备方案第九节管理用房标准及选址第四章便民服务范围及内容
第五章物业管理机构组建及人员配备方案第六章物业管理人员培训第七章物业管理费用收支测算第八章 ##国际公寓三年物业管理费收支测算
第一章项目概况
一、项目地理位置
##国际公寓位于广州市越秀区北京路，总用地面积为公
顷。
东与广州市接壤，西距佛山市仅10多公里，广佛高速公路横贯而过，西江支流与广州市直接通航，水陆交通方便。
##国际公寓##国际公寓所属地域东临北江，共有公里的沿江岸线。
二、小区概况
##国际公寓总建筑总面积为886597㎡，其中32层高层住宅53栋，共729708㎡，别墅253栋共86539㎡。
公共建筑主要包括：金碧国际大酒店、幼儿园、小学、##国际公寓会所、污水处理站、煤气瓶组站等，共70350㎡。
小区的综合容积率为，绿化率%，小区规划总户数为5595户，其中别墅345户、高层总户数为5250户。
小区规划总居住人数19582人。
第二章物业管理服务设想
第一节物业管理思路
1．经过多年的实践摸索，不断总结和发展，拟开拓一套严谨、先进的管理模式，把锦##国际公寓精心打造成一流的豪华公寓，用最新最好的硬件设施和物业管理模式来管理。
根据大厦的总体布局，将##国际公寓分区域进行分区管理，在分区管理上突显大厦业主的超值服务：在保安、清洁、绿化、客服等方面通过专区、专人、专管。
大厦在硬件上运用大量成熟的高科技、智能化的设备，打造“智能化”小区，并在物业管理上导入物业管理信息软件系统，使物业管理信息化、数据化，加快物业服务反应速度；通过宽带网、社区
网络终端打造“社区网络平台”:通过网络发布小区的概况、小区地形、楼盘情况、小区物业管理各类服务信息等相关信息,实现业主的费用查询、报修、投诉、网上购物等。
通过建立社区网站、社区论坛等形式让业主与业主间，业主与物业公司间建立互动的沟通交流渠道。
物业管理模式上推出“以人为本”贴身式的酒店式物业管理特色服务,让物业管理公司与业主之间不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系，而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系,在管理上强调服务技巧和服务意识，为业主提供周到细致的酒店式服务，如：精心编写、印制精美的《用户手册》,向每一位业主介绍进驻流程、装修规定、环境卫生、安全保卫、日常维护、车场管理乃至防火知识等服务说明；编制《服务指南》将提供的特色服务以菜单式列出;在别墅设管理处，高层大堂设门童,专职负责客人的迎送等, 让业主在所拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才会提供的服务让业主感受到与众不同的尊贵和自豪,体现整个小区的服务“超豪华”，让业主住得安心、省心、放心、舒心。
2．服务定位
2．1为业主创造安全、整洁、舒适、高效、有序、尊贵的毫宅生活居住环境； 2．2提供生活、商务、信息、娱乐、休闲等全方位的服务，以满足业主需求； 2．3关注楼宇价值，作为投资性物业，要求物业管理服务通过优质的服务使
楼宇
保值、增值。
3．分解实施管理方案
3．1前期管理工作序号项目内容拟订物业管理方1．展开调查研究；一案 2．针对园区特点，拟订管理方案。
1．人员的选拔；组建物业管理队二 2．人员的培训；伍 3．人员的上岗。
1．安排管理用房；完善管理及办公三 2．安排员工宿舍；条件 3．管理用物质装备。
制定管理规章制1．制定切合实际的各项制度；四度2．引入ISO9001质量保证体系。
1．举办智能展览，建立智能化示范单元进行对住户、商户的宣五智能化的宣传和培训；传和培训 2．开展住户、商户培训物业的验收与接1．依据标准，逐项检查发现问题，督促整改；六管2．办理书面移交手续，做好遗留工程备案。
3．2住期管理工作序号项目内容 1．准备好入住资料，举办入住仪式；一入住手续办理 2．合理设置办理入住手续的流程和岗位； 3．为住户办理入住手续，提供便利服务。
1．对住户和装修队伍的培训； 2．装修申报审批；二住户装修管理 3．装修施工过程监管； 4．装修的验收。
1．收集档案资料；档案的建立和管2．科学分类；三理 3．建档； 4．运用。
时间备注时间备注3．3正常期管理工作计划序号项目内容时间备注 1．制定房屋养
护和维修计划方案；房屋及公共设施2．维修基金的管理；一维修保养 3．房屋的维修管理； 4．房屋的养护服务。
1
设备的基础资料管理；机电设备的维修设备的运行管理；二养护设备的维修管理；设备能源和安全管理。
1．治安管理；三安全管理 2．交通、车辆管理； 3．消防管理。
1．智能化设施的日常使用操作；四智能化设施管理 2．智能化设施的维护； 3．智能化系统的完善。
1．园林绿化管理；五小区环境管理 2．清洁卫生管理；3．环保管理。
财务帐务；六财务管理费用收取。
1．社区宣传；七社区文化活动开2．举办社区活动；展 3．提供社区服务。
便民服务和完善为住户提供便民服务；八配套协助完善学校、交通、医疗等机构的配套4、会所是##国际公寓##国际公寓的特色和亮点，物业公司统筹经营最能体现金碧特色，不但能达到经营目标而且能支撑品牌建设，建议物业管理公司经营管理。
考虑到会所经营是一项系统的重点工作，##国际公寓的定位和超豪华标准对物业管理公司提出了比较高的要求，本物业管理方案未列入会所经营方案，物业管理公司另行制定会所经营管理方案。
5、##国际公寓小学采取和名校和办的方式运作，小学的体育运动设施作为小区的配套设施，学校和住户可共用。
篮球场、足球场等主要运动场地设两个门口，学校使用时关
闭住户进入的门，住户使用时则关闭学校进入的门，使用时互不干扰。
第二节物业管理目标
通过##国际公寓##国际公寓物业管理的三个管理时期：前期介入期；中期现场管理期；后期的巩固提升期，物业管理要达到以下目标 1．2年内实施并通过ISO9001国际质量标准体系认证
2．在日常物业管理中引入环保理念，将ISO14001环境管理体系标准运用到管理之中 3．3年内获得“广东省物业管理优秀示范小区”称号 4．4年内获得“全国城市物业管理优秀示范小区”称号
4．参照《全国城市物业管理优秀小区达标评分细则》、《广东省物业管理示范小区考核评比标准》制订如下管理指标及措施：序号指标名称国家评分管理指标
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管理指标实施措施。