马克思主义地价理论
核心观点 土地价格的实质是地租的资 本化
理论基础
土地价格是地租 的资本化 既土地价格 =地租 /土地还原利率
土地租金是出租土地的资本 化收入
劳动价值论
现代土地价格理论学派
现代地价理论的核心 ：土地价格由土地收 益和资产市场共同决定． １）土地收益理论 ２）土地供求理论
（１）土地收益理论
三．城市地价和房价因果关系分析
• 我认为城市地价和房价因果关系分析的前提条件 是: • 假定的时间序列内（短期和长期） 城市地 • 假定的政府政策（政府规制）; 价和房价 因果关系 • 假定的经济发展和城市化水平; • 假定的区域范围; 我认为：城市地价和 • 假定的物业类型; 房价不具有一般性 • 假定的市场类型和供求关系结构 因果关系，因根据 具体问题具体分析 • 假定市场信息对称情况下
出发点：土地收益在资本市场上如何 决定土地价格
代表人物：弗· 冯· 维塞 （F.V.Wieser），伊利（Ｒ.Ｔ.Ｅly)
（１）土地收益理论
• 公式表示如下：
• 进一步推导出：
R Vq i q q
e
q q PVR(n 1) n (1 i)
式中：PVR（n-1）——到 n-1年后的利用收益现 值和； e qn ——n年后的预期地价
e n
q ——地价 R ——土地的利用收益 i ——利息率（土地以外 的资产收益率） Vqe ——心理预期地价 上升额
（１）土地收益理论
• 在不考虑税收的前提下，资产市场的均 衡条件是：土地资产的收益率等于其他 资产的收益率。 • 考虑到现实生活中，n年后的预期和n年 后的现实地价一般是不一致的，此地价 公式比古典地价公式更有现实意义．
• 城市土地价格的本质内涵是一种产权价 格，在正常市场条件下城市土地所有者 转移土地地租的资本化价值。 2001年我国颁布《城镇土地估价规程》 国家标准，规定我国城镇土地估价的价 格内涵是:“在正常市场条件下一定年期 的土地使用权未来纯收益的现值总和。
我国地价体系构成
二．我国城市房价内涵界定
• 城市房价影响因素 １）供求关系对房地产价格的影响 ①房地产总的供求状况； ②本地区房地产的供求状况； ③本类房地产供求状况，即结构性供求状况； ④本地区本类房地产的供求状况。
二影响（政治 安定状况，社会治安状况，城市化水平） ３）物理因素对房地产价格的影响（房地产位 置、地质、地势、光照、通风状况，建筑物 外观，以及建筑物的施工质量、设备配置状 况、内部格局、结构和朝向） ４）行政法规因素对房地产价格的影响（土地 制度和住房制度，房地产价格政策，城市规 划，住宅政策，房地产税制状况）
（２）土地供求理论
出发点：土地市场的供求关系决定土地 价格 代表人物：阿尔弗雷德· 马歇尔（Alfred Marshall），保罗•萨缪尔森(Paul A. Samuelson) ，哥德伯戈和钦洛依
阿尔弗雷德· 马歇尔
边际效用价格理论基础上， 应用古典学派的供应—成 本模型分析地租地价，认 为供给与需求同时对价格 发生作用，完善的市场机 制使价值、价格与成本达 到均衡，构建了市场均衡 价格理论
保罗•萨缪尔森(Paul A. Samuelson)
土地的自然供给是无弹性 的，而土地的需求是一种 引致需求，土地的价格由 土地的市场供给和市场需 求决定。由于土地供给无 弹性，因此，土地价格主 要由土地需求决定。

哥德伯戈和钦洛依
存量土地市场和增量土地市场之间价格比例的投资理论
一．城市地价内涵界定
城市房价的构成
• 商品房销售价格构成
成本法公式分析
• 房屋租赁价格的构成
收益还原法 的折现值 租赁净收益
（折旧费＋管理费＋维修费 ＋利息＋保险费＋地租 ＋税金＋利润）
我国房价体系构成
三．城市地价和房价关系经济学分析
(1) 供给需求规律
地价对房价的影响（主要通过供给曲线的平移实现） 房价对地价的影响（主要通过需求曲线的平移实现）
２）空间经济学的角度
Alonso(1964)和Ｍuth(1969)通过构建空间竞价函数，认为高地价是由高 房价引起．－－只考虑了需求者之间的竞争没考虑供给者的行为．
３）采用经济计量分析工具
Davies(1977)通过回归分析，认为地价不仅与房价相关，而且与土地利 润率和贷款高度有关． Ｒaymond(1998)应用Granger因果关系对香港房价和地价进行了实证检验， 结果显示房价和地价不存在因果关系． Ｇlaeser,Gyourko和Hilber(2002)通过回归分析，认为地价与地区经济发展， 人力资本高低呈正相关，与房价没有直接关系．
三．城市地价和房价因果关系分析
Granger因果关系检验
• 2003 年 诺贝尔经济学奖得主格兰杰提出了检 验两个变量X和Y序列是否真正存在单向成因 或互为成因的方法，即“格兰杰成因检验”。 • 原理和方法是:先估计当前的Y值被其自身滞后 期取值所能解释的程度，然后验证通过引人序 列X的滞后值是否可以提高Y值的被解释程度。 如果是，则称序列X是序列Y的格兰杰成因。
（１）供给需求规律
• 开征土地增值税对房地产开发商的影响
（２）四象限理论模型
三．城市地价和房价因果关系分析
国外学者的研究：
１）从引致需求的角度－土地作为住房的生产要素
特点：建立在传统经济学瓦尔拉均衡的基础上 Ｓmith(1976)将土地作为住房的生产要素分析了城市住房的供给，探讨 了地价和房价之间的比例关系． O.Sullivan(2000)运用引致需求分析框架，高房价是高地价的结果而不是 原因．
城市地价和房价关系分析
分析框架
城市地价和房价内涵的界定 城市地价和房价关系的经济学分析 城市地价和房价因果关系分析 城市地价和房价相关性分析 结论与思考
一．城市地价内涵界定
１．城市地价理论文献综评 马克思主义地价理论 现代土地价格理论
马克思主义地价理论
理论来源
古典政治经济学地租理论 自然状态的土地虽然不是劳 动产品，没有价值，但有使 用价值，并存在价格