城市地价与房价关系研究分析
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【内容摘要】地价与房价作为房地产市场的两个重要指标，其水平高低队房地产市场的正常、有序的发展起着重要的作用。
房价与地价在一定范围内、一定条件下相互作用，相互影响。
正确分析和处理房价与地价的关系，能够很好地促进房地产业健康发展。
本文就地价与房价做了概念的叙述与关系解剖，它们相互作用、相互影响，地价在房价上所占用的比例，给予了房价的合理定位，另外还有多种因素参与了房价的升降，是房价波浪起伏，但目前的房地产状况告诉我们，房价一直处于上升状态，毫无下降趋势，所以在文章的最后，给予了部分个人对于地价和房价的建议。
【关键词】房价地价供需平衡
一、房地产的概念与社会地位
（一）概念
房地产是房产和地产的统称，广义的房地产是指土地和定着与土地之上的永久性建筑物、构筑物、附属设置，以及包括水、矿藏、森林等在内的自然资源，还包括与上述物质有关的权益及由此所衍生的权利。
（二）社会地位
房地产业是从事房地产开发、经营、管理、修缮、信托与中介的服务行业。
按照联合国制定的《国际标准行业分类》及我国《国民经济行业分类和代码》的分类，房地产业在国民经济中属于第三产业。
它在贡献国家建设、加速城市化与城市现代化同时，也逐渐发展和成长为国民经济的支柱产业。
二、背景
自从2000年以来，房价的迅速增长成了大家最关注的话题，有些房地产开发商认为随着土地收购储备制度和土地“招、拍、挂”制度的施行，开发商取得土地所花费的成本越来越高导致了房价的飙升，高地价是高房价的主要原因，有些人士则认为近年来房地产市场为卖方市场，房屋供不应求，导致房价上涨。
可究竟是房价太高了地价，还是地价太高了房价呢？本文研究了城市地价与房价的关系，旨在弄清地价与房价之间的相互关系。
三、地价与房价
1、房价的构成
从商品房的价格构成来看，房价主要由土地出让金、征地或者拆迁费用、
土地开发费、建筑安装工程费、销售费用、基础设施配套费、税金、利润、其他费用等九项构成。
在房地产开发过程中，房价收益的主要流向有：
(1)国家收益：即国家作为国有土地所有者收取的土地出让金；
(2)地方政府收益：包括基础设施配套费和税金；
(3)原土地使用者收益：即征地拆迁费用；
(4)建筑开发承包商收益：包括建筑安装工程费、土地开发费、公共建筑及设施配套费，即房地产开发中的直接开发费；
(5)房地产开发商收益：包括利润、销售费用和其他费用。
随着市场经济的发展，商品房价格主要由市场决定，市场供求是决定房价的主要因素。
2、地价的构成
对于地价的构成，我国目前比较公认的观点是：“土地价格一出让金+配套费+征地拆迁开发费”在地价的具体构成中，出让金是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付金额，它反映了国家土地所有权的收益权能。
城市建设配套费是指城市建设部门向各类基本建设项目征收的用于城市道路桥涵、供热、供水、供电以及污水和垃圾处理等组成的网络体系建设费用。
征地拆迁费是对原国有土地使用者和农民集体土地的补偿，属于补偿性质。
土地开发费是指为了达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用，包括宗地内、外的土地开发费用。
土地市场是一个不完全竞争的市场，在城市土地一级市场中无卖方竞争，仅有买方竞争。
土地作为最重要的生产要素，其自然供给弹性为零，经济供给弹性也很小。
3、房价与地价的关系
3.1地价对房价的影响
从表面上看，地价是房价的基础，地价涨房价也涨，水涨船高。
然而，其实不然。
从房价的构成和利益流向中，可以看出地价是房价的构成因素之一。
在房地产开发过程中，土地的取得是整个房地产经营活动的开端和基础，开发商总是先获得土地的使用权，然后才能进行房屋开发和经营，即先形成地价，然后再形成房地产的成本价格。
也就是说地价是房价的基础，地价的上涨必然造成房地产成本价格的上涨，这便是地价对房价的关联作用。
但值得注意的是，房地产的成本价格并不等于房地产的市场价格，地价的高低并
不能决定房价的最终变化。
如同一地段内，以协议方式(施行招、拍、挂制度以前)取得土地的成本明显低于以招、拍、挂方式取得土地的成本，但同等条件下的楼盘同期上市时房价却鲜有差别。
这是因为据经济学理论：商品的价格是由供求关系决定的，商品房作为商品也不例外，在房地产需求强烈时，低地价只会让开发商获取更多的利润。
3.2房价对地价的影响
我们运用“玉米法律悖论”可以很好地说明房价对地价的影响。
l9世纪的英国，法律禁止进口谷物和玉米，然而随着国内对谷物需求的增加，最终导致了种植谷物的土地价格的增长。
因为玉米法律提高了玉米的价格，刺激了国内玉米的生产和对种植玉米的土地需求。
由于土地供给的有限性，地主们就提高地价来满足增加了的土地需求。
可以看出地价高是玉米价格高的结果，而不是玉米价格高的原因。
同样，近年来随着人民生活水平的提高，人们因为需要改善住房条件而产生了对居住类房屋的需求，土地是建造房屋必需的生产要素，这就导致了对住宅类用地的需求。
因此我们说土地价格的升高，事实上是因为对住房的需求在不断增加，高房价带动了开发商对未来收益的预期，为了不断征购土地来满足住房的需求，从而提升了对地价的付出。
3.3地价在房价中所占的比例
不同的国家和地区，不同的城市之间，由于城市的经济规模、发展程度、人口密度、土地数量及使用状况不同，存在较大的差别。
而目前我市地价在房价中的比例在17．44％～1．22 之问，平均约为24·78％，与全国的27．69接近，应属正常范围内。
4、结论与建议
4.1结论
地价和房价在本质上都是一种产权价格，并且都是由供求关系决定的，土地的自然供给没有弹性，其经济供给受到自然供给的限制，其弹性也有限，对土地引致需求的增加必然导致土地价格的上升，土地作为生产要素，其价格的变化更大程
度上是一种结果而非原因。
房价与地价在一定范围内、一定条件下相互作用，相互影响。
房价上涨时，高房价带动了开发商对未来收益的预期，从而提升了地价；而土地取得成本的提高，也提高了商品房的成本价格，促使了房价的上涨。
同样，当房价下跌时，开发商对未来收益的预期下降，取得
土地的数量和价格也相对下降⋯⋯如此反复影响，最后达到商品房买卖市场的供需平衡。
4.2建议
合理的房价和地价是房地产业健康发展的重要条件。
过高的房价和地价会阻碍社会经济的发展、人民生活水平的提高；过低的地价不仅会造成国有资产流失，更会造成土地资源的浪费。
因此，正确处理地价与房价的关系，推动房地产市场及社会经济的协调发展应从以下几方面人手：加强土地和房地产市场管理，对土地的使用状况实施全程的监管和制约，做到及时开发，及时推入市场，防止开发商囤积土地，从而导致土地市场与房屋市场的脱钩。
以有形土地市场为基础，建立统一完善的城市土地交易系统，创造土地价格形成的市场环境，加强土地的一级市场和二级市场建设，形成公开、透明的土地交易信息平台。
完善和改良土地收购储备政策，进一步加强对土地市场供需结构的宏观调控，建立土地市场宏观监测机制，增强土地供应计划的动态性，适时稳定地价水平。
加强经济适用房和廉租住房体系建设，增加数量供应，严格审核受益人群，杜绝少数人借房生财。
加强金融和税收政策对房地产市场的调控作用，抵制房地产炒作和投机，防止房地产泡沫的产生和扩大。
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