浅析房价与地价的关系中文摘要：房地产作为国民经济的重要组织部分，是我国国民经济支柱产业之一，但随着我国经济快速发展，在宽松货币政策下，城市房价快速上涨，地价也随着不断上涨，房价和地价关系成为人们讨论焦点，文章通过房价和地价的内在关系、静态关系、动态关系、影响房价的因素、影响地价的因素、房价上涨的因素以及解决的办法七个方面进行分析，并结合实例分析，得出城市房价快速上涨，带动地价上涨，地价上涨反作用于房价上涨的交织关系，并对房价上涨的原因进行分析，提出调控房价快速上涨切实方法，使房价地价在平稳中发展，促使我国房地产健康有序的发展。
关键词：房价地价、关系、调控、发展、因素目录：一、回顾近几年房地产的发展状况二、房价和地价的内在关系三、房价和地价的静态关系四、房价和地价的动态关系五、影响房价的因素六、影响地价的因素七、房价上涨的主要影响因素八、降低房价的政策和建议正文一、回顾近几年房地产的发展状况经过20年发展，房地产作为国民经济的重要组织部分，成为我国国民经济支柱产业之一，对我国经济稳定和发展起到举足轻重的作用。
房地产具有收益、保值、增值和消费特点，已成了人们改善生活和投资热点。
房地产一直都是人们关心的问题，加上这几年受到经融危机的影响，国家宏观政策的调控，房地产的走势此起彼伏，国家的救世新政让房地产的市场交易量有所回升，大量的楼房盖起来，导致了土地用量的供不应求，房价居高不下，房地产市场泡沫严重。
但是从总体上讲，我国的房地产市场形势还是好的，房地产企业有较好的生存环境。
随着房价过快上涨，政府出让地价也不断上扬，各城市“地王”不断刷新，房价和地价之间关系成为社会各界关注焦点，是地价决定房价，还是房价决定地价，人们对房价和地价关系讨论越来越激烈，由于不同角度，不同利益、不同思想观念，对房价和地价关系观点有所不同。
本文将对房价和地价的关系进行深入探讨。
二、房价和地价的内在关系房价是指房地产的市场价格，是土地及定着在土地之上建筑物、构筑物特定时间的市场交易价格。
房价有成本价、基准价、指导价和市场价之分，人们所说房价普遍是指房地产市场价，市场价指不同地区不同类型的房地产市场交易价格。
市场价分为一级市场房价和二级市场房价，一级市场房价（称一手房价）指开发商销售房地产市场价格，二级市场房价（称二手房价）是人们通过中介流通房地产市场价格。
一手房价和二手房价是不同的，一般一手房价开发商在市场定价比周边二手房房价要高，有的甚至高出很多。
房价特点主要是区域性、类型性、即时性，当其他条件相同情况下，不同区域房价是不同的，不同类型房价是不同的，不同时点房价也是不同的。
地价是指地方政府通过招拍挂方式出让给自然人、法人和其他组织的土地价格，在地产市场中，一般情况下，国有土地是政府出让给开发商。
地价分为起始价、底价、出让价。
出让价是开发商通过招拍挂竞得土地开发权的成交价格，人们关心的地价是政府出让地价。
房价和地价区别在于主体不同，房价主体结构主要是开发商-市民、市民-中介-市民，地价主体结构主要是政府-开发商。
对于同一个楼盘来说，房价和地价关系从数学角度属于“包含”关系，房价包含地价，房价大于地价，但极少有房价小于地价的情况出现。
三、房价和地价的静态关系影响房价因素很多，在其他因素不变的情况下，本文从静态角度分析房价和地价二者的关系。
针对单独房地产项目，依据房地产估价路线法，公式：房价=地价+建安费+税费+利息+管理费+利润。
其中，建安费、税费、利息和管理费一般是可计算的相对固定。
而地价是开发商从政府土地市场上通过招拍挂竞买价格，从定价时点说地价相对房价也是一个固定值。
根据国土资源部统计数据，2009年5月底开展620个案例调查，销售房价最高为45000元/平方米，最低为1130元/平方米；地价占房价最低比例为5.3％，最高为58.6％。
大多数项目地价占房价比例在15％-30％。
620个案例平均为23.2％。
地价、建安费、税费、利息、管理费构成楼盘开发的成本价，开发商获得地块进行楼盘开发时，开发商确定房价时点前，包括地价在内的成本价是相对固定，可见一个楼盘的房价除了和成本价有关外，还和开发商的利润有关。
房价高于地价等构成的成本价，高出成本价多少往往取决于开发商的利润，可见高房价不是由地价决定。
2006年2月，温州大学操场地块、成教学院地块、温州商校操场地块三宗分别出让给温州三家不同开发商。
楼盘分别取名中央公馆、东南角一、华府天地，这三个地块出让时间是相同相近，位于是同一区城，且相距很近，出让时住宅楼面地价均是6400元/平方米，开发楼盘品质也差不多，但是销售房价各不相同，2007年1月中央公馆房价销售平均价为17000元/平方米。
2007年10月，东南角一精装修房价销售平均价为27000元/平方米、扣除精装修造价2000元/平方米，实际销售平均价为25000元/平方。
2008年12月，华府天地精装修房价销售平均价为33000元/平方米，扣除精装修造价2000元/平方米，实际销售平均价为31000元/平方米。
中央公馆楼盘当时均价远高出周边大华名豪精装修楼盘均价13000元/平方米，高出房价4000元/平方米，相对另外两个楼盘自己房子卖了觉得很吃亏。
从三个楼盘看出地价占房价比例分别为40％、25.6％、20.6％，房价远高于地价，高房价其实取决于开发商的高利润。
总之，从静态分析，房价和地价二者关系，一般房价是高于地价。
在低房价时代（利润率≤国际惯例15％），从单个楼盘的房价高低是取决于地价、建安费、税费、利息、管理费等构成的成本价，但不是取决于政府出让的地价；在高房价时代（利润率≥国际惯例15％），实际上高房价更多取决于开发商高利润。
四、房价和地价的动态关系1.同一区域的房价上涨带动地价上涨从动态角度分析，房价和地价关系是非常复杂关系。
影响房价因素很多，主要归为以下方面。
第一，政策面是国家对房地产市场宏观方面政策。
20世纪90年代，我国住房分配制度改革，由货利性分房向货币化、商品化转变，这是对房地产利好。
第二，基本面主要是国民经济、银行信贷、税收等，基本面因素对房价的影响较大。
国民经济快速发展，人们对固定资产尤其是不动产投资看好，对将来房价上涨预计导致房价上涨。
银行信贷对房价影响是极大，在宽松货币政策下，银行利率在下降周期中，处于低利率状态下，商品将呈现通货膨胀状态，房价会大幅上涨。
在银根紧缩情况下，利率上调周期中，处于高利率状态下，房价会进行下跌调整。
税收主要是契税，营业税、个人所得税调整和增收，对房价起到一定积极影响，契税下调，促进房地产交易活跃程度，交易量上升，使房价会在一定程度上涨，营业税和个人所得税增收，降低房地产交易活跃程度，交易量下降，从理论上房价有向下调整，但房地产税收提高和增加，出现“羊毛出在羊身上”，卖房者把税收转嫁在房价上，无形中提高了市场房价。
第三，楼盘自身面：主要是楼盘区域位置、小区环境、建筑密度、建筑间距、房屋朝向、楼层、套型、装修、物业管理、科技含量、楼盘宣传策划等因素影响，各因素不同房价是不同的，甚至相差较大，在同样条件下，品质好楼盘经过策划后房价远远高于周边房价。
房价受影响因素很多，不管各影响房价因素如何变化，最终主要是影响房地产供求关系，从长远讲，房价变化是符合价值规律变化的，房价是随楼盘价值上下波动，价值是指房地产的成本价。
在一定情况下，房价是在低于价值以下运转。
受金融危机影响下，一些国家、一些地方房价低于价值销售。
例如，2007年7月，美国次贷危机中房地产，1993年受东南亚金融危机影响我国海南房地产。
但在国民经济向好发展背景下，房价会高于价值在上方运转，尤其是宽松货币政策低利率情况下，房价会远远高于房地产价值，现在北京、上海、温州等地房地产市场，有的楼盘房价高得离谱，上海汤臣一品楼盘房价高达11万元/平方米，温州鹿城广场房价高达5万元/平方米。
房价快速上涨根源主要是当政府创造环境，开发商垄断了房地产市场，银行推动房地产市场发展。
地价是政府的垄断行业，当地政府控制资源，主要受国民经济、政策、区域位置、房价等因素影响，但受房价影响较大。
当房地产市场处于繁荣时，房价处于高价状态下，开发商预计未来地价还会不断上涨，会积极报名参加当地政府组织国有土地招拍挂活动，开发商参加越多竞争越激烈，政府出让地价水涨船高，有些开发商为了得到一块中意地块可以不惜一切代价，通过几十轮，甚至一百多轮竞投，高价拿到地块开发权，这样各城市“地王”不断刷新，地价上涨本质是开发商对未来房价上涨预计。
2009年4月，温州新房销售均价在22000元/平方米，4月22日，温州市区原南站地块出让中标价为9亿元，楼面地价达20000元/平方米。
可见在动态状态下，同一区域的房价上涨会推动地价上涨。
2.同一区域的地价上涨反作用房价上涨地价上涨，地王不断刷新，人们预计“面包不可能低于面粉”在一定程度下带动周边房价快速上涨。
2004年11月，温州市江滨路造船厂地块出让。
曼哈顿楼盘，中标土地出让金为15.3亿元，楼面地价达9000元/平米。
当时周边房价6000元/平米，一夜之间周边房价上涨2500元/平米，大部分房东预计将来房价还会上涨出现惜售现象。
总之地价上涨会推动周边房价快速上涨。
房价和地价二者的关系，不是“鸡和蛋”关系，虽然房地产中房和地是不可分割，但房产市场和地产市场是两个独立市场，两个市场是相互影响。
先有房产市场中的房价不断上涨，直接影响地产市场中地价上涨。
另外地产市场地价上涨，通过预计将来房产市场房价上涨，在国民经济快速的发展中，宽松货币政策，银行低利率情况下，房价地价在交织中上涨运行。
为此，在动态状况下，二者关系是先由房价上涨，房价推动地价上涨，地价反作用于房价上涨。
五、影响房价的因素1.开发商建造房地产的成本房地产价格是一定成本基础上的价格。
一般来说，成本愈高，投人愈多，房地产的供给价格越是比同等条件下的房地产价格高。
房地产的建造成本包括土地成本、前期工程费用、基础设施建设费用、建安成本、管理费用、销售费用、税费、财务费用、开发商合理利润等等，其中，很重要的一部分就是土地成本。
在不同的经济发展阶段，土地成本在房地产总成本中所占的比重不一样。
国土资源部在全国范围内就地价与房价做的专门的调研统计数字显示，国内 32个主要城市的地价因素只占商品成本的23％。
北京土地占成本比为22.98％，上海地价占房地产开发成本的比例为16.15％，而广州则更低为11.4％。
地价对房价的影响主要体现在土地成本占房地产总开发成本中的比重。
2 .开发商对未来的预期如果开发商对未来的预期较高。
一方面会加大房地产的开发量；另一方面也可能会提高房地产开发成本的预算，特别是土地成本方面。
这样，可能以较高的价格取得土地，从而无形中提高了地价。