现代物流园发展前景及投资研究报告中商产业研究院前言Introduction物流园区是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。
物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率，改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区。
近年来，我国物流行业整体运行平稳增长，物流地产行业表现出迅猛发展的势头，物流园区的建设也在不断推进。
CONTENTS目录产业园区现代物流园区联合国环境规划署（UNEP）认为，产业园区是在一大片的土地上聚集若干工业企业的区域。
根据当前我国各地的产业园区设立和建设情况，结合联合国环境规划署的定义，对产业园区可做出这样的定义：一个国家或地区的政府通过行政或市场化等多种手段，划出一块区域，制定长期和短期发展规划和政策，建设和完善适于工业企业进驻和发展的各种环境，聚集大量企业或产业，使之成为产业集约化程度高、产业特色鲜明、集群优势明显、功能布局完整的现代化产业分工协作区和实施工业化的有效载体，包括各类高新技术产业开发区、经济技术开发区、工业园、特色工业小区、技术示范区等。
大面积的土地上有多个建筑物、工厂以及各种公共设施和娱乐设施开发较大面积的土地为履行合同与协议、控制与适应公司进入园区、制定园区长期发展政策与计划等提供必要的管理条件等详细的区域规划对园区环境规定了执行标准和限制条件对常驻公司、土地利用率和建筑物类型实施限制来源：中商产业研究院产业园的功能包括资源聚集功能、企业孵化功能、技术渗透功能、示范带动功能以及外围辐射功能。
资源集聚功能产业园区凭借其与老城区的比较优势，能够使分别掌握在各种社会组织中的各类资源集聚在一起，协同发挥作用。
资源的集聚主要表现在人力资源集聚、财务资源集聚、物力资源集聚、信息资源集聚、组织资源集聚、政策资源集聚等方面。
企业孵化功能产业园区具有对新技术成果、科技小企业及科技创业者的孵化培育作用，并使其逐渐成熟起来参与市场竞争的功能。
产业园区在创业之初，其科技功能主要起孵化器的作用，其孵化功能主要表现为产品孵化和企业孵化两个方面。
技术渗透功能产业园区的渗透功能主要表现在三方面：新技术向传统产业渗透；新技术向相关产业渗透；新技术向社会其他领域如文化、教育、日常生活等领域的渗透。
示范带动功能产业园区在技术产品、技术工艺和组织结构等方面的创新将对区域外企业或其他经济组织产生积极影响和带动作用。
外围辐射功能产业园区的辐射功能主要表现在：首先通过向传统企业转移产品，提供先进设备等方式促进地方传统产业改造升级；其次能促进地方商业、交通、科技、教育、文化等事业的发展，有利于扩大劳动就业机会。
产业园可以分为综合性产业园、单一型产业园以及复合型产业园。
综合型产业园复合型产业园单一型产业区产业门类比较单一，该类型的典型案例为始建于1980年的台湾新竹科学工业园。
单一型产业园abc复合型产业区产业功能比较多样，较好地解决了职住平衡问题，该类型的典型案例为位于苏州市东郊的苏州工业园。
苏州工业园是中国和新加坡两国政府合作投资的项目，园区基本形成了以微电子及通讯、精密机械、生物制药为主导的高新技术产业群。
园区在大力发展产业的同时，也加强了生活居住等配套设施建设以及人居环境的优化。
综合型产业园区产业门类较多，该类型的典型案例为新加坡裕廊工业园。
裕廊工业园根据产业性质的不同，分3个梯度布置：东北部离城区较近处规划为新兴工业和无污染工业区，重点发展电子、电器及技术密集型产业；中部为轻工业和一般工业区；沿海相对独立的西南部规划为港口和重工业区。
现代物流园是为了实现物流运作的规模化、集约化，按照城市空间合理布局要求，集中建设并由统一主体管理，为众多企业提供物流基础设施和公共服务的物流产业集聚区，具有功能集成、设施共享、用地节约的优势。
物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率，改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区。
国内物流园区分类主要以经营主体、产业依托、功能定位、需求等划分。
其中物流园区按经营主体能划分为政府主导型物流园区和市场主导物流园区，目前，中国的物流园区主要以政府主导型物流园区为主。
目前，国内外的物流园区建设开发模式主要分为政府主导模式、企业主导模式、政企联合开发模式3类。
p 政府主导模式由政府统筹园区的规划与建设，负责园区内道路、市政等基础设施建设及物流园区招商引资。
p 企业主导模式由企业依托于自身雄厚的经济实力及品牌影响力，吸引上下游产业及相关物流企业集聚，形成物流产业集聚区。
p 政企联合开发模式是上述两种模式的整合，通过政府与主导企业之间协调，共同推进物流园区的开发与建设。
1.2.3 现代物流园开发模式政府主导模式模式模式企业主导政府、企业联合开发来源：中商产业研究院数量布局分类交通结构据中国物流与采购联合会发布的《第五次全国物流园区（基地）调查报告（2018）》数据显示，截至调查结束，全国包括运营、在建以及规划的各类物流园区共计1638个，较第四次调查（2015年）增加428个。
据统计，自第一次调查（2006年）以来，我国物流园区数量保持增长，在2015年时数量超过千个。
20062008201220152018全国物流园区调查数量统计数量（个）来源：《第五次全国物流园区（基地）调查报告（2018）》中国物流与采购联合会在营 在建 规划 在营 在建 规划20182015全国物流园区包括在营园区、在建园区以及规划园区。
与第四次统计数据相比，2018年在营、在建、规划物流园区数量均增加。
据调查显示，2018年全国物流园区中，在营的物流园区有1113个，占68%；在建的物流园区有325个，占20%；规划的物流园区有200个，占12%。
在营在建规划2018全国物流园区占比情况200个325个1113个来源：《第五次全国物流园区（基地）调查报告（2018）》中国物流与采购联合会东部地区西部地区东部/西部地区在营物流园区占比物流园区作为产业集群空间集聚的外在表现，其规划布局与经济发展程度密切相关。
据《第五次全国物流园区（基地）调查报告（2018）》显示，东部地区在营物流园数量占比最大。
东部地区率先改革开放，推动经济持续快速增长，物流园区规划建设起步早，截至调查时已有75.7%的园区进入运营状态。
西部地区随着近年来经济增速加快，物流园区进入规划建设快速发展期，规划和在建园区占比分别为15.9%和22.8%，高于其他地区。
来源：《第五次全国物流园区（基地）调查报告（2018）》中国物流与采购联合会山东江苏河南山东、江苏、河南物流园区占全国比重情况占比分省市来看，截至调查时，全国物流园区总数最多的分别未山东省、江苏省以及河南省。
其中，山东省、江苏省位于东部沿海地区，经济发达、交通便利，具有物流产业发展的地区优势。
河南省地处中原，交通网络四通八达，铁路、公路、航空构成了通达便捷的立体交通体系。
其中，郑州拥有亚洲最大的列车编组站、中国境内最大的铁路集装箱货运中心，是国内普通铁路和高速铁路的“双十字”中心。
来源：《第五次全国物流园区（基地）调查报告（2018）》中国物流与采购联合会山东河南江苏浙江物流园区：117个运营园区：86个物流园区：97个物流园区：102个运营园区：91个运营园区：70个整体来看，全国物流园区包括在营园区、在建园区以及规划园区。
与第四次统计数据相比，2018年在营、在建、规划物流园区数量均增加。
据调查显示，2018年全国物流园区中，在营的物流园区有1113个，占68%；在建的物流园区有325个，占20%；规划的物流园区有200个，占12%。
快递物流园农产品及冷链物流园汽车物流园医药物流园原材料物流园专业型物流园区……专业型物流园区：依托商贸集聚区、产业园区、开发区、进境指定口岸等，重点建设一批特色鲜明、集聚度较高、具有较大影响力的专业型物流园。
目前，这类物流园主要以依托产业发展为主，基于快递、生鲜产品、汽车、医药等产业基地或产业园发展。
来源：中商产业研究院综合型物流园区货运枢纽型物流园区商贸服务型物流园区生产服务型物流园区口岸服务型物流园区综合服务型物流园区……目前，我国现代物流园类型包括综合型物流园区和专业型物流园区。
综合型物流园区：结合城市功能定位和产业布局，依托交通枢纽、商贸集聚区、产业园区、开发区、海关特殊监管区域（场所）、口岸等，重点建设一批具备多式联运功能、干支运输有效衔接、物流组织化程度高、技术水平先进、公共服务能力强的综合物流园区。
来源：中商产业研究院公路是我国物流行业主要的交通运输方式之一。
据调查结果，目前我国超八成物流园区的交通主导方式以公路为主，其次未铁路、内河、海运、航空。
其中，在建和运营的物流园区中，有26.4%的园区含有铁路货运场站或引入铁路专用线。
公路铁路内河海运航空物流园区交通运输结构来源：《第五次全国物流园区（基地）调查报告（2018）》中国物流与采购联合会经济环境政策环境行业环境经济支撑数据显示，2018年我国生产总值90.03万亿元，比上年增长6.6%。
尽管2013-2018年我国GDP增速有所放缓，但总量仍然表现为增长趋势。
2018年，全国居民人均可支配收入28228元，比上年增长8.7%，扣除价格因素，实际增长6.5%。
经济的稳定增长，为我国物流行业提供了良好的经济环境。
59.5264.4068.9174.3682.4190.030%1%2%3%4%5%6%7%8%010 20 30 40 50 60 70 80 90 100 2013201420152016201720182013-2018年国内生产总值及增速变化趋势GDP（万亿元）同比增速18311.020167.021966.023821.025974.028228.00%1%2%3%4%5%6%7%8%9%0500010000 15000 20000 2500030000 2013201420152016201720182013-2018年我国居民人均可支配收入及增长人均可支配收入（元）比上年实际增长政策利好在国民经济运行中，物流业是其中一个重要的组成之一。
为了更好的促进我国物流行业的发展，国家相继出台了一系列的利好政策，这为物流园区的发展也提供了一个良好的发展环境。
时间政策主要内容2018.10《推进运输结构调整三年行动计划（2018-2020年）》加快大型工矿企业和物流园区铁路专用线建设；推进具有多式联运功能的物流园区建设，加快铁路物流基地、铁路集装箱办理站、港口物流枢纽、航空转运中心、快递物流园区等规划建设和升级改造，加强不同运输方式间的有效衔接；引导特大城市群和区域中心城市规划建设绿色货运配送网络，完善干支衔接型物流园区（货运枢纽）和城市配送网络节点及配送车辆停靠装卸配套设施建设。