国内外工业化住宅的发展历程
一、中国香港篇
香港的工业化在1953年开始起动。

当时香港发生了一场大火，把Shek Kip Mei棚户区基本上都烧光了，造成了53000多人无家可归。

于是，政府启动了公屋计划。

20世纪50年代香港仅有人口236万，到1965年达到400万，2001年全港人口670万。

香港居民住在私人楼宇公司建造的永久性房屋(即商品房内的占49%，住在公营租住房屋(即香港房委会建造的公屋内的占31.9%，住在房委会资助的出售单位(类似内地的经济适用房内的占16.1%。

由此可见，近一半的住房是香港房委会建造的，相关部门完全具备控制和引导香港的房地产投资的能力。

公屋的设计方案大多千篇一律，但是它也随着时代的变化经过不断改进，由原来的内走廊、两边排列居室的板式平面布局，发展到20世纪90年代的电梯间设在中间，每个单元均有阳台和洗手间的高层井式平面布局。

这种布局在香港被命名为“和谐式”设计，其一直影响着香港的高层住宅设计。

图1所示的为香港海滨南岸
住宅项目。

图1.香港海滨南岸项目典型楼栋平面图
“和谐式”的公屋在设计上采用筒式结构加剪力墙，但其早期的建造工艺比较落后，外墙和楼板全是现场支模现浇混凝土，内墙用砖砌成。

建筑管理是粗放式的，建筑材料浪费严重，产生的建筑垃圾令人头痛，施工质量无法控制。

于是从20世纪80年代后期开始，房委会提出预制构件的概念，开始在公屋建设中使用预制混凝土构件。

当时所有的预制构件都是工地制作，由工地负责质量，但是现场的条件使质量难以控制，后来逐渐把构件预制的工作转移到预制构件厂里面去了。

在预制工厂内生产标准化的预制构件，可以很好地贯彻质量管理和ISO9O00质量保证体
系。

最先放到预制厂生产的是最简易的洗手池和厨房灶台，这两个小部件改为预制装配式后，质量不但得以保证，施工速度也加快了，现场产生的建筑垃圾也减少了，预制装配的工业化工法取得了成功。

于是，房委会进一步推动预制装配式的工业化施工方法，把施工现场最浪费模板、最费工时的楼梯也进行预制。

1990年，房委会又推行更大尺寸的房屋预制构件，把传统的砌筑内隔墙改为预制条型墙板，这和我们内地推行墙改一样。

但内墙板的生产和应用并不顺利。

新的产品尚未经过长时间的使用检验，新的施工工法也未经实践的考验，难免出现诸如墙体开裂、隔声不好、不能吊挂重物等问题。

不过由于预制内墙板可以加快施工速度，增加使用面积，节约人工和材料，减少建筑垃圾，这些明显的优越性促使房委会坚持推广预制内墙板。

一方面政府于2005年开征建筑废物处置费，为了处理施工现场的建筑垃圾，建筑公司除了支付运输费，还要缴纳每吨125港元的处置费。

显然预制装配施工会减少建筑垃圾的产生，使得建筑商使用预制部件的积极性提高了。

另一方面，政府还采取了一系列质量保障措施，包括：所有生产厂家必须通过ISO质量保证体系认可，使用的配套材料必须经过认证，内墙板的生产和安装由同一家分包商负责，厂家对工地负责的是最后的墙体，而不是送交的墙板等，最终取得了较好的效
果。

私营建筑商看到公屋建设使用内墙板产生了良好的经济效益，随即跟进，使内墙板的应用得到了普及，而其成功应用又加快了外墙板的生产。

由于香港采用英国的结构设计标准，不考虑抗震，预制混凝土外墙板通过现浇结合部与框架结构主体连接，既不用考虑外墙承重，又不用考虑蒙皮效应对结构的影响，完全是外挂式，能够突出预制装配的优越性。

最主要的是预制混凝土外墙板解决了框架填充砌块外墙的渗漏问题。

因为现浇框架填充砌块外墙上面的窗户是先预留窗洞口后安装窗框，洞口与窗框间的缝隙用砂浆填塞。

由于现场难以控制质量，使得缝隙的密实度不够，在台风肆虐的季节容易造成雨水渗漏。

使用了预制外墙板后，窗框直接在预制构件厂预埋、浇筑在混凝土内，杜绝了窗框与墙体之间的缝隙渗漏问题。

同时外墙的瓷砖饰面甚至是石板饰面，也都可以在预制构件厂内和构件浇筑在一起，大大减少了高层建筑时有发生的外饰面跌落事故。

由于预制装配式外墙的质量保证率较高，可以减少政府在后期维护的人力物力投入，所以从20世纪90年代起，香港的公屋建造强制性使用预制外墙。

又由于公屋的设计标准化，使得预制构件的规模化生产成为可能，带来了不错的效率和效益。

1998年以后，私人楼宇(即商品房开发项目也开始应用预制外墙技术，但是由于预制外墙的成本较高，在2002年之前，全港仅有4个私人楼宇采用了预制建造
技术。

其大量使用是从2002年开始的，这主要归功于政府的两项政策。

为鼓励发展商提供环保设施、采用环保建筑方法和技术创新，2001年、2002年香港屋宇署、地政总署和规划署等部门联合发布《联合作业备考第1号》及《联合作业备考第2号》，规定采用露台、空中花园、非结构预制外墙等环保措施的项目将获得面积豁免，其实是变相提高容积率，多出的可售面积可以部分抵消发展商的成本增加。

此两份文件对香港住宅产业(尤其私人发展商的影响巨大，私人发展商采用预制外墙项目数量从2001年之前的4个增长到2006年的26个。

图2.香港海滨南岸项目总平面布置图
到今天，由于绝大部分的住宅(含公屋和私人项目采用了预制建造技术，一些大型建筑公司纷纷到珠江三角洲地区开设预制构件厂。

在这些厂里面，窗框甚至玻璃全部装好，瓷砖贴好，然后运到香港工地。

由于工地上空间有限，严格要求按计划运送墙板，其直接从拖车上起吊、安装，不允许二次转运。

现场工人数量减少，施工效率大大提高，体现了构件生产工厂化、施工机械化的优越性。

为了达到规模优势，私人楼宇的设计在考虑个性化的同时，也尽量使用标准化的模块设计。

比如我们前面提到的海滨南岸项目的7栋楼宇全部是标准化的，通过规划组织，使整个项目的建筑造型和外部空间丰富多变。

现在，预制构件已经不再是单调、呆板的代名词了，正好相反，现场不容易搭建模板的异型构件，采用预制装配式反倒更加有效，比如能够表现波浪起伏造型的预制构件。

我们来看一些香港工业化住宅的统计数据。

从预制比例来看，2002年，在所建公屋中，预制构件的混凝土方量约占建筑钢筋混凝土总方量的17%。

2007年，包括整体式厨卫及结构墙体，其比例提高到65%。

由此可见，预制混凝土构件的应用发展迅速。

从选择哪些构件进行预制来看，公屋和私人楼宇是不同的，但是，无论是在公屋还是在私人楼宇中，预制外墙的使用都是占第一位的，平均应用百分比为43%；排在第二位的是预制楼梯，平均有19%的住宅使用；而排在第3位的则有所不同，公屋是半预制楼板，私人楼宇是半预制阳台，总体来说还是半预制楼板的使用比例较大，平均为7%，详见表1。

表1：2006年香港预制混凝土构件的应用情况
应用量排序综合公屋私人楼宇
预制构件类
型应用百分比预制构件类型应用百分比
预制构件类
型
应用百分比
第一位预制外墙43% 预制外墙47% 预制外墙32% 第二位预制楼梯19% 预制楼梯18% 预制楼梯21% 第三位半预制楼板7% 半预制楼板8% 半预制阳台18%
图3.2006年香港预制混凝土构件的应用情况
图4.香港屋宇署、地政总署和规划署联合发布的《联合作业备考》
从香港的工业化住宅发展过程来看，政府在其间的作用非常明显。

首先，政府的公屋带头使用，抛弃粗放式的建设模式，从我做起，起到示范作用；其次，出台一些限制性的政策，比如征收建筑废物处置费，逼着开发商走资源节约的道路，具有一定的强制性；最后，给予一定的优惠政策，缓解发展商因采用新技术带来的成本增加，起到引导作用。

2006年深圳市成为国家第一个住宅产业化试点城市，2008年深圳市住宅产业化办公室成立，开始进行深圳市的住宅产业战略规划和推进机制及产业政策方面的研究，以期尽快制定相关的产业鼓励政策。

深圳完全可以借鉴自己的近邻—香港的经验，把预制外墙部分的建筑面积豁免政策作为突破口，因为这种政策对政府来说既不用付出太多财政经费，也会给开发商带来一些成本方面的补偿。

据我们测算，按香港联合作业备考的2号条款，仅考虑预制外墙的面积豁免，项目的可售建筑面
积便可增加约4%，开发商可以从这部分增加的销售面积里面得到一部分成本补偿。