南宁市房地产报告市场报告目录7月导读： (3)易居视点： (6)数字楼市： (8)关注楼盘： (14)第一篇市场背景篇 (19)第一章、政策资讯 (19)一、政策法规 (19)二、市政建设 (22)三、市场资讯 (23)第二章、经济环境 (25)一、GDP (25)二、工业增加值 (25)三、进出口 (26)四、固定资产投资 (27)五、社会消费品零售总额 (28)第三章、房地产投资 (29)一、开发投资额 (29)二、房地产建设指标 (30)第二篇市场分析篇 (33)第四章、商品房市场 (33)一、市场综述 (33)二、供求比分析 (34)三、供应量分析 (35)四、成交量分析 (36)五、成交均价分析 (38)第五章、土地市场 (40)一、土地市场综述 (40)二、重要资讯 (40)三、本月公告土地分析 (41)四、本月成交地块分析 (46)五、重点地块分析 (50)第六章、商品住宅市场 (54)一、市场综述 (54)二、供求比分析 (55)三、供应量分析 (56)四、成交量分析 (59)五、供求对比分析 (63)六、成交价格分析 (65)七、热点板块 (66)八、项目解析 (69)第七章、产品篇 (72)一、产品综述 (72)二、案例分析 (76)第八章、营销媒体篇 (85)一、营销透析 (85)二、媒体分析 (87)三、案例分析 (95)第三篇区域数据篇 (99)一、青秀区 (99)二、西乡塘区 (100)三、兴宁区 (101)四、江南区 (102)五、良庆区 (103)7月导读：银监会收紧二套房贷七折利率成历史银监会公布《关于进一步加强按揭贷款风险治理的通知》，要求各商业银行，严格贷前审查和按揭贷款发放标准，并坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。
详情请见P14南宁限制提高容积率南宁市近日出台了《南宁市出让土地容积率提高暂行方法》，对土地容积率的提高做出了明确限制。
详情请见P14开发企业信心回升，房地产投资额增速环比加快2009年1-6月份南宁市商品房开发投资同比增长4.30%，与1-5月份相比提速1.68个百分点。
详情请见P20商品房近六个月来首次出现供过于求。
7月南宁市商品房市场供求比为1：0.78，市场供应井喷，而成交量持续回落，导致市场了近六个月以来首次出现了供过于求，有效缓解此前供应不足的局面。
详情请见P24市场回暖后发效应显现，新增供应量井喷。
7月南宁市商品住宅新增供应量高达61.88万㎡，环比增加70.94%，同比增加66.25%。
环比、同比均出现较大幅度的增长，市场新增供应量井喷。
详情请见P39市场成交量持续回落，需求结构有变。
7月市场成交量达到57.59万㎡，环比减少了15.66%，同比增长94.76%。
受市场有效需求减少阻碍，市场成交量达到高峰后出现了持续回落，但仍然维持在较高水平，整体市场成交情况保持良好。
详情请见P40如何打造近郊大盘——龙光普罗旺斯法式风情小镇。
随着都市化进程的不断加快，南宁房地产开发郊区化的趋势不可幸免。
而今年市场回暖以来，近郊大盘成为最先受益的项目，在以刚性需求为主导的市场背景下，社区感和居住感较为优越的近郊大盘备受追捧。
详情请见P51销售淡季营销不清闲。
七月南宁连续着楼市淡季，开盘项目屈指可数。
各项目不断调整着营销策略，短信营销、户外广告、网络论坛的使用等，利用销售间隙蓄客、储客，发掘更多层次需求，提早为下一季的销售做充足预备，淡季——营销不清闲。
详情请见P58易居视点：新增供应井喷、量跌价涨，楼市降温本月南宁商品房市场热销势头呈回落趋势，但整体市场仍然保持健康进展势头。
开发企业加快项目工程进度引发供应井喷，有效需求通过长时期的集中释放后减弱导致成交量持续回落，房价在投资型需求的拉动下持续上涨。
7月南宁商品房市场新增供应量为76.87万㎡，环比增加55.39%，同比增加51.5%，市场新增供应井喷。
商品房市场成交量本月持续回落，成交面积为60.17万㎡，环比减少19.59%，同比增长74.71%。
商品房成交价格持续上涨，均价达到4857元/㎡, 环比上涨1.59%，同比上涨18.7%。
市场呈现出新增供应井喷、量跌价涨的市场特征。
本月土地市场接着保持供需两旺进展格局，新增供应城镇住宅用地4幅，总占地面积达205140.33平方米;7月南宁市共有1幅城镇住宅用地成交，11幅工业用地成交，共占地385882.85平方米。
与前段时刻市场一片欢呼不已有所不同的是，市场的担忧和恐慌情绪开始蔓延。
由于房价开始出现持续快速上涨，政府和银行开始收紧房贷、税费抑制房价上涨，政策的微妙变化让市场焦虑情绪进一步加剧，国内地产股亦出现了较大幅度的价格跳水，引起众多地产企业和业内人士的担忧。
另一方面，由于房价的快速上涨，刚性需求恐慌情绪加剧，导致市场出现了“哄抢”等非理性行为，我们认为房价的持续上涨与购买能力的相对不足矛盾的加剧，必定会导致刚性需求的恐慌情绪逐渐演变成观望，届时对市场的阻碍可想而知。
整体而言，7月南宁楼市尽管保持良性的进展势头，但市场进展的阻力也在不断增多。
关于以后市场走向，我们保持慎重乐观的态度。
易居（中国）·上海克而瑞信息技术有限公司南宁机构2009年7月视点数字楼市：7月南宁商品房市场新增供应量为76.87万㎡，环比增加55.39%，同比增加51.5%，市场新增供应井喷。
⏹7月南宁市商品房均价达到4857元/㎡, 环比上涨1.59%，同比上涨⏹2009年7月份南宁市商品住宅供求比为1：0.93，市场由供不应求向供求平衡转移⏹7月南宁市商品住宅新增供应量高达61.88万㎡，环比增加70.94%，同比增加66.25%。
市场回暖后发效应显现，新增供应量井喷⏹ 7月市场成交量达到57.59万㎡，环比减少了15.66%，同比增长94.76%，市场成交量持续回落。
数量 与2007年月度平均相比 与2008年月度平均相比 同比 环比 成交面积（万㎡) 57.59 16.96% 83.93% 94.76% 15.66% 成交套数（套）529116.23% 80.83% 87.56% 11.89% 成交金额（亿元） 27.3064.76%122.49%119.28%13.74%⏹ 7月成交均价达到4740元/㎡,环比上涨了2.49%，同比上涨了12.83%，市场成交均价持续上涨。
300035004000450050005500成交均价︵关注楼盘：1．汇东郦城项目简介项目地址南宁市青秀区青环路90号总建筑面积(㎡) 36937.02㎡容积率 2.77绿化率40% 规划套数2480北苑西南东公⏹关注理由汇东郦城2期东境组团本月首度开盘，由于该项目一期北苑组团的高性价比令南宁购房者印象深刻，本次东境组团户型设计一改北苑组团的平实风格，十分新颖，在保证项目舒适性、方正、通透的基础上，采纳高附加值手法，提高户型产品的性价比，预约之初便已达到千人关注的效果。
7月4日东景组团正式开盘，再度引发抢购。
⏹易居观点汇东郦城的亲民路线（高品质+合理的定价）是该项目备受关注的缘故之一。
3900-4500元/㎡的定价在同区域的楼盘当中处于低价位，可见在房价一片上涨之声的背景下，高性价比是吸引购房者最直接的手段。
2.凤岭春天⏹项目简介项目地址南宁市青秀区枫林路6号总建筑面积(㎡) 327039.30㎡容积率 2绿化率41%规划套数4300建筑形态小高层销售均价（元/㎡）4500开发企业南宁熙域置业有限公司⏹关注理由上市之初，凤岭春天即以3700元/㎡低于凤岭其他项目价格的均价开盘入市，在刚性需求占主导市场的时代制造了神话。
本次推案，凤岭春天依旧沿用了该策略，如汇东郦城于7月4日以均价4700元/平方米火爆销售之后，凤岭春天就把开盘日期定在汇东郦城之后，均价低200元/平方米，在价格上具有专门大的吸引力，再度成功火爆开盘。
易居观点不管是汇东郦城依旧凤岭春天，无一不令我们见识了刚性需求者的需求之强烈。
近期房地产价格连连飙升，只要是低价入市的项目，刚性需求者均会不辞辛劳地排队抢房。
我们认为，现时期的房价上涨差不多达到了令购房者恐慌入市的效果，但目前的整体房价水平在刚性购房者的可承受范围之内，但过度的涨价会过快地透支购买力，终将会引发再度观望。
第一篇市场背景篇第一章、政策资讯一、政策法规1、政策列表表1-1-1：2009年7月全国房地产相关政策列表资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表1-1-2：2009年7月南宁市房地产相关政策列表资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、重点政策解读⏹银监会收紧二套房贷七折利率成历史银监会公布《关于进一步加强按揭贷款风险治理的通知》，要求各商业银行，严格贷前审查和按揭贷款发放标准，并坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。
易居点评：宽松的货币环境导致大量资金流向房地产市场，投资性需求的加入导致房价上涨过快。
此次出台的通知是对信贷政策的微调，除了阻碍改善性需求入市的步伐之外，更要紧的是期间透露出的政策转向预期将会使各方进入观望期，狂热的市场有望得到降温。
⏹住建部:三大措施稳定房地产市场信心房城乡建设部有关负责人7月15日表示，针对目前房地产市场的运行情况，将采取措施着力稳定房地产市场信心和投资。
一是加强监督治理，确保完成今年保障性安居工程工作任务。
二是接着稳定房地产投资。
三是接着加强房地产市场监测分析，加强对各地的分类指导。
易居点评：房地产作为国民经济支柱产业的地位差不多毋庸置疑，易居认为，在保增长、促内需的宏观经济要求下，房地产仍担当着重要的龙头作用，促进房地产成交和投资的大调控方向并没有改变。
⏹南宁限制提高容积率南宁市近日出台了《南宁市出让土地容积率提高暂行方法》，对土地容积率的提高做出了明确限制。
据悉，此番《暂行方法》的出台，规范了提高出让土地容积率的审批行为，规定了提高容积率必须符合的条件，还要求在提高容积率的同时，必须对建筑密度和绿地率做出调整。
易居点评：本次出台的方法对开发商更改容积率的行为进行了明确的限制，开发企业更改容积率变得困难，因此关于在规划设计初期的产品定位要求更高、更精准。
⏹南宁出台限价房政策7月8日，由南宁市建委联合南宁市规划局等部门起草的《南宁市限价一般商品住房治理暂行方法》正式出台实施。
作为保障南宁市中等收入群体住房问题的《暂行方法》对申请资格、分配、销售及上市交易细则做出了明确规定。
易居点评：限价房政策的出台，能够有效解决“夹心层”的住房问题。
至此南宁市的低收入人群到高收入人群的住房问题，理论上得到了合理安排。
然而限价房牺牲了政府的一部分土地收益，可供应面积不可能专门多，在申购条件上也有诸多要求，且政策出台到限价房建设期间还需时日，因此关于高品质的商品房销售阻碍不大。