2009年，城南新区已开工建设30个项目，已 竣工内港湖、盐塘河公园、大寨河整治、花卉 市场等近20个项目； 2009年，行政中心金融组团、内港湖商业 组团等“5个组团”也都在快速推进中。这些 项目建成后，城南新区将成为盐城未来人气最 旺盛的商业街区。
✓ 本案位于城南新城中央居住区枢纽位置，融
入西环路与青年路圈层区，位于西环路与世纪 大道交汇处，占据新城CLD核心区位。
工业集团产业支撑，教育产业搬迁至此，还有政府的大力扶持，可以预见它将是百万人 口城市的经济支撑点。
市场扫描——板块特征
城西板块： 03年时八大房产商鏖战西环路时代的开始就宣告了城西板块市场活跃性，随着开发的
深化，区域房地产发展被拉动，片区的发展也得到带动。
新建居住区主要集中于青年路与西环路交汇处（紧邻老城，青年路为城市的轴心位 置），再加上价格有一定的优势， 该板块也在不断提升中。
商业街为主。 商业起步最早，商业网点最为集中，商圈
核心地位无法动摇。
市场扫描——建军中路商圈 – 典型商业
建军中路典型商业项目列表
街铺功能配比
建军中路街铺整体功能以购物 为主，档次较低。
建军中路商圈主要以百货业态为主，如金鹰国际购物中心、文峰大世界、盐城商业大厦等。 建军中路商圈百货业态主要集中在中等档次，而街铺业态则以中低档为主。
市场扫描——板块特征分析
城中板块：
该板块处在盐城市最繁华商圈——建军路和解放路沿线，商业氛围浓厚，在该区域置业 的也多为盐城市的高层收入的人群。
市行政中心的南移使城市发展的重心偏南，但目前大部分企事业单位、学校及商贸中心 仍多在老城区，周边配套也较完善。
城东板块：
受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得较晚，但是 其地理位置、经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，大洋湾天然湿地风光带、 “串场河风光带”等将吸引人们的关注。
发展暂时未见端倪。
本案所在板块相对其他区域有明显的竞争优势！
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市场扫描——盐城市主要商圈分布
根据目前对盐城商业设施布局及自身特点的了解其 商圈分布主要分为建军中路商圈、城北批发市场商 圈、盐渎商圈及城南核心商圈（盐渎商圈及城南核 心商圈隶属新城南板块）；
建军中路商圈以铜马广场为核心辐射周边商圈以 人民商场、金鹰国际、中茵海华广场、商业大厦、 文峰大世界、金鹰商贸等新型百货构架体系已经 成为旧城城市中央主要核心商业圈。
城北批发市场商圈主要以白马服装城、明珠世贸 城等一批物流形式的商业规模展现；
盐渎商圈借助盐渎公园的天然优势发展商机，目 前主要以东进路美食一条街、宝龙城市广场、缤 纷亚洲等多物业形态商业格局体现。
城南核心商圈近几年备受关注，随着新行政中心 的迁移，将是盐城未来的科教、行政、商业、生 活中心，目前欧洲风情街的开业使区域开始活跃。
市场扫描——城南板块规划
盐城市政府 检察院 内港湖 文化中心 中央居住区
中央商务区
盐城城南新区中心区城市设计规划
➢ 内港湖公园占地500亩，是城南新区 城市中心的核心地块，在原有的地形地 貌基础上进行规划改造，湖面占地360 亩，建设有水上舞台、音乐喷泉、九曲 栈桥等10多个景点，最大限度地满足 广大市民的观赏娱乐、休闲游览、体育 健身的需求。
城南新区板块： 政府主导的城市扩张，必然导致城南新区开发高潮的持续。 本案处于城南板块与城西板块中间地带，划归于城南板块， 符合了“城市南移”
的城市发展方向，但地理位置与周边开发态势暂时略显尴尬。 城南科教集聚区、内港湖中心商务商贸区、城南新区创意产业园等被列为市区重点发
展的十大服务业集聚区之一，其规划建设对本案价值提升带来利好。 目前整个盐城市场，还是以城南板块发展为重点，西环路与世纪大道交汇区域向潘黄
城北典型商业项目情况列表
城北批发市场商圈旨在打造大区域级交易平台的大型市场，项目规模均较大。 商圈目前以明珠世贸城和义务小商品城在售中，均价在7000-22000元/平方米，销售情况较好。 该商圈区域规划、产品功能定位均与本案有差异，售价参考从投资的角度具有参考意义。
市场扫描——盐渎商圈 - 概况
市场扫描——建军中路商圈 – 实景图
盐阜人民商场
鑫天地商业街
乐天玛特超市
专卖店
咖啡厅
文峰超市（电器）
市场扫描——城北批发市场商圈 - 概况
城北批发市场商圈
城北批发市场商圈
建军中路商圈
新城南
盐渎商圈 城南核心商圈
本案
• 盐城白马纺织服装批发市场，系广州白马批发市场的 品牌输出项目之一。
市场扫描——城北批发市场商圈 – 典型商业
盐城金大洋城市Leabharlann 活广场 销售执行方案2013.06.12
报告结构
1 2 3 4
市场扫描 项目分析 营销计划 团队组建
市场扫描——盐城市房地产板块
盐城市区房地产板块分布图
供应分析
本案区域
➢ 盐城房地产自2003年起步，在近8年中，盐城市区 商品房年均供应量约在200万平方米左右以上。 ➢ 2006年，盐城市区住宅的去化量在120-130万㎡， 之前每年去化量也都在约100万㎡左右。 2007年上市 量230万㎡,去化量180万㎡左右,整体供应量较大。 2008年经济危机，市区的供应量有所减少，供应体量 在150万左右。进入2009年，呈现略供小于求局面。 但到2010年进入2011年政府目前重点大力推进南城新 区的建设，潜在土地供应量充沛，供应量充足。 ➢ 从09年初开始城市土地市场供应量已经于城南片区 及周边开始爆发。2010年是盐城房地产快速发展的一 年，不论从涨幅、开工量，还是投入资金来看，南城 区以新项目最多、开发体量最大成为今年盐城最重点、 热点发展的区域。
盐渎商圈
城北批发市场商圈 建军中路商圈
新城南
盐渎商圈 城南核心商圈
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盐城市主要商圈分布
城北批发市场商圈 建军中路商圈
新城南
盐渎商圈
市政府
本案
城南核心商圈
市场扫描——建军中路商圈 - 概况
建军中路商圈
城北批发市场商圈 建军中路商圈
新城南
盐渎商圈 城南核心商圈
本案
建军中路商业网点密集，辐射范围大。 属于目前的城市中心（建军路）商圈，商
业氛围最成熟，租金也是所有商圈中最高。 商业业态较为单一，主要以百货、大卖场、