精装公寓代表项目
1、万鑫国际公寓B座-客群分析
万鑫公寓客户职业构成
富家子弟, 8% 技术型人才, 1% 自由职业者, 6% 事业单位, 7% 私企业主, 43%
政府官员, 23%
企业高管, 12%
私企业主 自由职业者
企业高管 技术型人才
政府官员 富家子弟
事业单位
•私企业主是主要客群，其次是政府官员、企业高管。
A B
A
C
预售许可证：沈房预售第10031号
截至2012年7月 推出363套(6-22F)，销售约180套，其中合同备案122套， 销售率达50%(多为2010年售出，2012年6-7月零销售)
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2、新华IFC-天玺-指标
◆
◆
层 电
高：2.95m 梯：8梯18、21、24户 进口迅达智能IC卡电梯 梯户比1:62
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2、新华IFC-天玺-客群分析
新华天玺客户区域来源
外籍, 2% 省外, 13%
沈阳市内, 53% 外市, 26%
沈阳外县, 6%
沈阳市内
沈阳外县
外市
省外
外籍
•沈阳市内客群占53%，多为政府官员、富家子弟； •外市以周边鞍山、本溪、阜新、铁岭、朝阳为主占26%，多为私企业主、矿主； •省外占比13%，以北京、上海为主，多为投资客，没有香港客户成交；
借鉴：
2010年6月开盘，当时市场环境较好，首推6-10F小户型单元受到投资者追捧： •户型面积越小越好消化； •梯户比高；1：62 •“天玺”这一名称的价值影响； •开发组合国际化； •会所有一定影响，但不是很大；（会所概念包装若不到位将沦为鸡肋） •受整体大势影响，进入2011年后，销售受阻，2012年6-7月甚至零销售； •售价原本低开高走，受大势影响降价促销，14000-18000-19000-16000，对于高位购买的投资者来说打击较 大，而降价并未带来销售的大量增加，可谓得不偿失。
金廊项目客户消费分析报告 及客户重点关心问题汇总
•精装公寓类客户
2012.7
•成交数据来源：沈阳市房产局 •客户分析来源：销售经理、销售代表访谈
精装公寓代表项目
1、万鑫国际公寓B座 2、新华IFC-天玺 3、世茂铂晶宫
A B座 C
写字楼
豪宅 写字楼 写字楼 写字楼T3 写字楼T4 铂晶宫 公寓T5 写字楼T1\T2 酒店
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2、新华IFC-天玺-客群重点关注的问题汇总
•投资回报：投资型客户担心升值空间有多大； •私 密 性：自用群体担心投资租赁后影响私密性； •价 格：18000元/㎡的售价已经比较高了，金廊南端的铂晶宫等售价都在15000元/㎡以下；
•对其他如户型、朝向、装修品牌、停车位等问题关注度不高。
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2、新华IFC-天玺--销售分析
1 24 23
2
8
9 10
去化速度最快 去化速度一般 去化速度较差 销售分析
•南向面积小 销售好于北向 •东南、西南角房销售好（东南视野好、西南噪音低）
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ11 12
13 22 14
•低楼层销售好（面积小、总价低） •小面积销售好（总价低） •主要针对投资客、面积越小销售越好
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1、万鑫国际公寓B座-客群重点关注的问题汇总
•投资回报：售价14000-33000元/㎡，开发商承诺代租120元/㎡/月，能否实现这个租金回报； •私 密 性：自用群体担心投资租赁后影响私密性； •价 格：作为二线城市在2009年初售价达到14000元/㎡，当时沈阳商品房均价还在4000元/㎡左右； 对省外投资客来说认为价格虚高、投资有风险；
◆
开关插座：德国西门子 厨房电器：电陶炉或电磁炉、吸油烟机、 微波炉、嵌入式消毒柜（仅限70m2以上户 型）（品牌：法格）；冰箱（品牌：西门 子/含21层、22层B户型/D、G、H、I、J、K、 L户型除外）；橱柜（品牌：德国柏莱特）；
精装公寓代表项目
2、新华IFC-天玺-销售概况 •均价：18000元/㎡ •垂直差价：100-500元/㎡ •水平差价：500-3000元/㎡ •户型差价：不大 •2010.5公寓样板间开放 •2010.6月开盘销售 •2012.7入住 •分三次推出房源：2010.6推出6-10F共120套，2011年初推出11-19F共189套，2011年底推出20-22F共54套， 共计363套， •截止2012.7销售约180套（其中122套合同备案） •销售率：50%（其中首推6-10F销售率达73%） •客户来源：本地：沈河、皇姑、和平 外地 ：鞍山、本溪、阜新、铁岭、朝阳等 •客户年龄：40岁以上居多 •购买目的：投资 55% ，自用 45% •付款方式：一次性付款65%，贷款35% •敏 感 点：装修及配套、地段
精装公寓代表项目
1、万鑫国际公寓B座-销售概况 •均价：22000元/㎡ （14000-33000） •垂直差价：100元/㎡ •户型差价：较大 •南北差价：8000——15000 •2008年12月开盘销售 •2009.6.6 公寓样板间开放 •2009.7.26 万鑫酒店开业 •2009.10公寓入住 •截止2008.12-2010.03 销售16357.74㎡，月均销售1090.52㎡（约18套） •截止2010.03-2011.02 销售17409.26㎡，月均销售1450.77㎡（约23套） •累计销售率100% •客户来源：本地：和平、沈河 外地：辽阳、本溪、抚顺等 •客户年龄：40岁左右居多 •购买目的：投资40% 自用60%（自住及酒店长包房替代品） •付款方式：65%一次性付款 35%贷款 •敏 感 点：酒店配套、价格、服务、地段、私密性、代租服务
借鉴： 稀缺性、唯一性、酒店品牌、服务、地段及旺市时机造就了万鑫大厦的成功
•万豪、万鑫自有酒店品牌的驱动力； •走顶级、求唯一性，主打奢华仍有市场，尤其是沈阳、辽阳、本溪等地的“暴富”阶层非常青睐； •配套共享（大堂、休闲健身、会馆、商务性会议中心、宴会厅等）； •酒店式服务与代租服务在销售阶段对投资客有吸引力（使用后代租服务并未起到实际作用）； •和平区政府的政策倾斜与实际推动，影响较大； •户型越小越有投资吸引力； •南北差价大，随着市场环境的改善适时提价； •装修品牌、品质迎合目标客群需要。
•沈阳周边城市的“暴富阶层”具有很强的购买力，他们认万豪、认万鑫，而省外、外籍商务人 士更认喜来登。 •皇朝万豪给人的印象始终脱离不开是“暴发户”的标签，而不是“名流聚会场”，我们的项目 应力求体现出这种差异，在“文化”和“国际化”方面挖掘卖点；
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2、新华IFC-天玺-概况 投资商：香港新华集团 总建面：30万㎡，其中天玺12万㎡ A 公寓 45-135平，标准层2000平 ，18、21、24户/层， 共30层，高105米，共496户 开盘时间：2010.6 入住时间：2012.10 物业费：5元/㎡/月 公寓售价：18000元/㎡（近期促销约16000元/㎡）
精装公寓代表项目
1、万鑫国际公寓B座-客群分析
万鑫公寓客户区域来源
外籍, 3% 3% 外籍, 省外, 17% 17% 省外, 沈阳市内, 35% 35% 沈阳市内,
外市, 40% 40% 外市,
沈阳外县, 5% 5% 沈阳外县,
沈阳市内 沈阳市内
沈阳外县 沈阳外县
外市 外市
省外 省外
外籍 外籍
•沈阳市内客群占35%，多为政府官员（用亲属名字购买） •外市以周边本溪、辽阳、抚顺为主占40%，多为私企业主、矿主； •省外以北京、上海、香港为主，多为投资客； •外籍以韩国人为主。
精装全配：4500元/㎡标准 公共空间：豪华装修
◆
智能化： 智能设备：韩国进口COMMAX品牌或 同等品牌智能家居系统，拥有家居安 防报警、可视对讲及门禁；照明控制， 接收短信息发布，窗帘控制，电梯呼 叫功能，物业服务功能，房间温湿度 显示，室内设终端机（ 彩色可视对讲 机）；
室内空间：豪华装修，相当于五星级酒 店标准 •大理石、进口壁纸 •法格油烟机、冰箱， •卫生间：浴缸、面盆、坐厕（品牌： 德国杜拉维特Duravi）；水龙头、花洒 （品牌：德国高仪Grohe）；高级淋浴 屏；热水器（品牌:西门子）； 供暖： •暖气/松下分体式空调
•对其他如户型、朝向、装修品牌、停车位等问题关注度不高。（开发商做的比较到位，基本能满足需求）
精装公寓代表项目
1、万鑫国际公寓B座-总结 影响业主购买的主要因素： •有 面 子：皇朝万豪酒店、万鑫酒店的影响力极大，满足心理需要； •够 档 次：真正酒店式服务，内外精装品质、与酒店写字楼共享配套； •私密性高：沈阳最高售价，锁定城市最高收入阶层； •地段属性：五里河富人区； •综合品质：追求极致奢华，无弱项。 •销售团队：对市场的认识，（五年内未有其他产品超越）产品的理解（东北最高端的酒店公寓），销售路 线细节的把握。（销售路线：5000平酒店入户大堂—3000平宴会厅—10层空中花园—10000平健身会所—上B 座电梯-样板间—售楼处—签订合同）
精装公寓代表项目
2、新华IFC-天玺-客群分析
新华天玺客户职业构成
富家子弟, 15%
技术型人才, 2% 自由职业者, 5% 事业单位, 5%
私企业主, 38%
政府官员, 25%
企业高管, 10%
私企业主 自由职业者
企业高管 技术型人才
政府官员 富家子弟
事业单位
•私企业主是主要客群，其次是政府官员、富家子弟、企业高管。
天惠
天玺
万鑫国际公寓B座 2008.12-2011.2 均价22000元/㎡ 销售率：100%
新华IFC-天玺 2010.6-2012.7 均价18000元/㎡ 销售率：50%
世茂铂晶宫（T6） 2011.12-2012.7 均价14500元/㎡ 销售率：53%