买卖宅基地无效合同代理词

尊敬的审判长：

**律师事务所受本案原告张大的委托，指派我作为其诉讼代理人。现依据法律和本案事实发表如下代理意见：

一、本案争议宅基地为原告张大、张二及被告张三的共有财产。

父母于1983年、1990年去世，留下遗产**宅基地**平方米，有邻居**证言、**村委会证明。而张大、张二、张三是**平方米宅基地继承人，至今未对此遗产进行分割。

二、被告张三和王某就该争议宅基地买卖合同为无效合同。

1、张三为无权处分。

宅基地为三人共有，根据最高人民法院《民法通则意见》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”非经其他共有人同意不得转让，而被告张三未经其他共有人同意，私自处分，属于无权处分，未经权利人追认及张三事后未取得处分权，买卖宅基地协议应认定无效。

2、宅基地买卖合同无效。

首先，被告王某在**镇已购买房屋，对于王某是否是农村户口存在异议，城市居民不得购买农村宅基地。我国《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地使用权不得

出让、转让或者出租非农业建设……”国务院办公厅在1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地》的通知第2条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农村集体土地建住宅，有关部门不准为违法建造和购买住宅发放土地使用证和房产证。”同时，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条“严禁城镇居民在农村购置宅基地。”因此，根据以上法律法规的规定，城市居民不得购买农村村民的宅基地。

其次，王某原是后**村村民，在后**村长期居住，常理应拥有一块宅基地，其不能再购买另一块宅基地，被告和王某的买卖行为因违反法律规定无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”的规定，被告是不能再拥有另一块宅基地的。由于被告张三与王某签订的合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，根据《合同法》第五十二条第五款“违反法律、行政法规的强制性规定。”的合同无效，该买卖行为无效。《民法通则》第五十八条有同样的表述。

再次，王某不是**村村民，不是同一集体经济组织内部成员转让无效，转让行为没有征得集体组织同意；且宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让，个人只拥有宅基地的使用权，没有所有权，只能在本村集体内转让，所以本案宅基地转让无效

（宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：（1）转

让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让.）综上，被告张三和王某签订的合同由于是无权处分以及合同内容违反法律强制性规定，该合同自始无效、当然无效。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，被告应当及时退还原告宅基地。该合同由于违反法律强制行规定，该合同没有履行，也不可能履行，原告的宅基地使用权自始没有发生变更也不可能发生变更，因此，原告的要求仅是退还本属于自己的宅基地，望贵法院判如所请！

此致

**人民法院

**律师事务所

律师：***年月日

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