教师点评：
一个新的小区交房时，业主还不能成立业主大会来制 订业主公约，只能是开发商聘请的物业管理公司自己拿出 一份临时公约，业主照单签字，而等到小区业主大会成立， 有个较长过渡期，而《临时业主公约》、《前期物业服务 合同》的内容直接关系到业主利益。而《临时业主公约》、 《前期物业服务合同》一般存在相当的不合理条款或不公 平条款。 附件五的该条款单方面说明买方已经接受全部条款， 剥夺了买方对条款提出异议的权利，属于霸王条款。 《前期物业管理协议》往往是发展商单方面制订的，消 费者要仔细阅读，对于其中不公正的合同条款要及时与发 展商交涉，对于发展商口头承诺的内容应当要求其写入合 同。
一、有关合同的基本知识
合同要约的构成要件 （1）要约必须是特定人的意思表示，必须具 有订立合同的意图。 （2）要约必须包括合同的主要内容，并且内 容必须具体确定。

（3）要约必须传达到受要约人才能生效。
一、有关合同的基本知识

（二）合同要约与邀请要约 邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约， 邀请要约人无需承担法律责任。 1、拍卖 拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某 物都属于邀请要约。 2、广告 原则上，一般的广告不是要约。 广告只是邀请要约。但对于某些已经做出 许诺的广告，并且广告的内容符合要约规 定，则可能成为要约。如悬赏广告是要约。 3、标价 标价是邀请要约，不是要约。 4、招标 招标是邀请要约，投标则是要约， 招标人接受投标确定中标是承诺。
（4）合同的形式合法
一、有关合同的基本知识

（五）、合同的一种分型形式： 口头合同、书面合同、事实合同 （六）、合同签订应遵循的基本原则 合同签订应遵循的基本原则： （1）主体平等 （2）合同自由 （3）权利义务公平对等 （4）诚实信用 （5）守法和维护社会公益
二、如何签定前期物业服务合同


签订与履行物业管理合同，是物业管理 优质服务的核心内容，也是保障物业管理 活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。
一、有关合同的基本知识
合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。
（一）、合同的要约 简单的说，要约就是订立合同的意思表示，承 诺就是对要约的接受。 如果受要约人认为要约中有些内容不能接受， 并提出修改建议，称为反要约。 合同的成立以最后的要约与承诺生效为准。
一、有关合同的基本知识
（三）、合同的承诺 1、合同承诺的构成要件 承诺必须具备如下要件： （1）承诺必须由受要约人或其代理人作出。 （2）承诺必须在要约的有效时间内作出。 （3）承诺必须与要约的内容一致。 （4）承诺必须传达给要约人。
一、有关合同的基本知识



（四）、合同的要件 合同要件即有效合同应当具备的必要条件包括： （1）当事人的缔约能力 （2）当事人的真实意思表示 （3）合同的内容合法
1 示范文本意义深远 国务院制定的《物业管理条例》第三章第二十 一条就明确规定；在业主、业主大会选聘物业管 理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应 当签订书面的前期物业服务合同。 条例第二十四条还规定:国家提倡建设单位按 照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招 投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

4 业主承担连带责任 示范文本提出，业主与物业使用人约定由物业使用人 交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主 负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业 主应及时书面告知乙方。 示范文本第三十九条还规定，业主可与物业使用人就 本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约 定的，业主应承担连带责任。 这条规定提醒业主，在房子出租或交亲友使用前，一 定要与使用人签个租赁合同或书面协议，规定好物业使用 人的权利和义务，特别是缴交物业费和其他相关费用，一 定要注明由物业使用人承担，以免出现麻烦。


物业管理条例出台后一段时期，关于前 期物业选聘、招投标的工作进展缓慢，其 中一个重要原因就是缺少一个规范的前期 物业服务合同。现在示范文本的出台，为 贯彻《物业管理条例》，规范前期物业管 理铺平了道路。有了规范的合同，就能引 导前期物业管理活动当事人通过合同明确 各自的权利与义务，减少物业管理纠纷， 其重要意义不言而喻。
第三章：物业服务合同签订 与管理规约制定
洛克菲勒的故事
有一天，一个朋友对洛克菲勒说，他有一笔五 万美无的债款讨不回来，而且因为他和借款者交 情不错，当时没有签署正式的借据，现在想控告 他欠款也没有证据了。他问洛克菲勒有何良策讨 回这笔借款。 “很简单，你写一封信，催他还十万借款。” “可是，他实际上只欠我五万呀！”那位朋友 说。 “当他回信辩解时，你就有证据了。”洛克菲 勒安静地回答。

6 明确规定物业用房 示范文本明确规定，开发商应在具体时间内 按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业 管理用房。 示范文本还要求对物业管理用房的不同用途、 建筑面积、位置等做出明确约定。 示范文本第二十四条还明确规定，物业管理用 房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使 用，但不得改变其用途。
讨论：

在本案中你支持原告还是被告，其理由是什么？

教师案例评析：
高某的小区因入住率低的原因，至今仍未召 开业主大会成立业主委员会，所以业主委员会还 没有与小区物业公司订立物业服务合同。这种情 况在现实生活中经常发生，由于业主委员会成立 之前物业不能没有人管理，因此物业管理法律制 度设计了前期物业服务合同来临时性地替代物业 服务合同。依据《物业管理条例》第21条的规定， 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当 签订书面的前期物业服务合同。

前期物业服务合同的主体是建设单位和物业 服务企业，业主不是合同的主体。从合同相对性 原理而言，房产开发商与物业服务企业签订的合 同不能对业主产生拘束力。为解决这个问题， 《物业管理条例》第25条规定：建设单位与物业 买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合 同约定的内容。也就是说，房产开发商同物业买 受人签订物业买卖合同时，包含了双方之间转让 前期物业服务合同的合意。因此，前期物业服务 合同对业主产生拘束力的根据在于业主概括承受 了合同的权利义务。
2 包干制、酬金制选其一 根据示范文本规定，物业服务收费可以有包干 制和酬金制两种选择。包干制的物业服务费用由 业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业公司按 照相关标准收取物业服务费用，并按本合同约定 的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由 乙方享有或承担。 酬金制的物业服务资金由业主按其拥有物业的 建筑面积预先交纳，预收的物业服务资金由物业 服务支出和乙方的酬金构成。


包干制与酬金制相比较，包干制体现了风险 共担的原则，因而更有利于业主。但因为合同不 是业主与物业公司签订的，所以在这一点上业主 只能被动地接受开发商与物业公司的选择。如要 改变只能等业主大会成立后重新签订物业合同了。
3 未售房屋物业费开发商交 新出台的示范文本明确提出，纳入物业管理范 围的巴竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能 按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用 （物业服务资金）由开发商全额交纳。 《物业管理条例》中也有明确规定，但是真正 执行的开发商却很少。据了解，目前许多进行前 期物管的项目中，都有开发商暂时没有销售完的 房屋，但开发商根本就不交纳物管费用。 这一新规定也许将有利于制止开发商的“赖 账”。

5 规定物业承接验收办法 示范文本对开发商与前期物业公司的物业承接 验收做了明确规定，提出对于合同签订后承接的 物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照 规定进行查验，明确存在的问题与解决办法，并 签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管 理方面承担责任的依据。

示范文本还规定，乙方承接物业时，甲方应 向乙方移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建 筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工 程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、 使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文 件和物业使用说明文件；以及相关的其他资料。 长期以来，物业公司与业主的纠纷中，有相当 一部分是由于前期物业管理中的遗留问题引起的。 这个办法也许可以杜绝遗患。


（一）前期物业服务合同的概念 前期物业服务合同，是指物业建设单位与物 业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务 所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业 管理服务的依据。


（二）前期物业服务合同的特征： (1)前期物业服务合同具有过渡性。 (2)前期物业服务合同由建设单位和物业服务 企业签订。 (3)前期物业服务合同是要式合同。 （三）、前期物业服务合同的时效 《条例》第二十六条对此作出了特别规定： “前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限 未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服 务合同生效的，前期物业服务合同终止。”
四、前期物业服务合同范本解读

《前期物业服务合同（示范文本）》（以下 简称示范文本）。这个示范文本共9章43条，涉 及前期物业管理的方方面面。表面上看，这个服 务合同是由开发商与物业管理企业签订的。但合 同又规定，购房者与开发商签订的物业买卖合同， 应当包含本合同约定的内容；购房者签订物业买 卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。因此， 对此示范文本的解读是同学掌握与理解前期物业 服务合同一个重要环节。

本案中，高某在签订商品房买卖合同时，房产 开发商就将已经签订的前期物业服务合同作为出 售合同的附件，要求高某签字。高某在前期物业 服务合同上签字后，合同当事人就变更为开发商 委托的物业服务企业和高某双方。因此，该服务 合同无疑具有法律拘束力，高某应当按照服务合 同约定的交费标准支付物业费，而不能以未入住 为由拒付。况且，小区的物业管理是由物业服务 企业实施的统一的专业化管理，并不是只为一个 或某几个业主单独提供服务，而是为整个小区提 供绿化管理、清洁道路、保安服务等工作，因此 高某因自身原因未入住该小区不能对抗物业公司 按约履行合同义务后请求的收取费用的权利。