136 106 99 78 70 64 75 72 65 65 59 57 45 50 47 43 41 40 35 35 30 28 28 23 21
12,156 12,197 12,202 12,262 12,462 12,568 13,620 13,718 14,099 14,391 14,660 23,127 14,720 14,939 16,079
2010
2015
2020
214,703 178,288 外来人口（人） 人口密度（人/平方公里） 214,925 173,981 2,782 2,607 220,067 164,454 户籍人口（人） 2,906 242,473 158,964 2,513 2,996 242,714 155,611 2,468 3,000 254,270 148,081 731,340 2,337 17,979 3,179 268,481 142,339 2,275 3,232 574,565 288,479 140,804 2,246 3,380 14,266 558,740 138,230 2,204 3,643 323,544 129,337 2,156 3,668 456,027 124,640 2,089 4,146 114,137 2,037 8,769 4,434 350,951 114,044 2,017 5,799 100,078 1,993 5,964 89,998 1,962 88,892 1,502 83,458 1,359 50,306 1,165 长虎厚东塘常清大寮莞大黄南石万高凤横樟石茶道石中沙麻桥企谢东望洪 安门街城厦平溪朗步城岭江城碣江步岗沥木龙山窖排堂田涌头石岗坑牛梅 山 头 墩 莞石长石高厚东万南虎东横谢常寮望道茶石樟大黄大中塘桥清凤企洪麻沙 城龙安碣步街城江城门坑沥岗平步牛窖山排木朗江岭堂厦头溪岗石梅涌田 墩 头 山
7,579 6,295 5,587
70 60 50 40 30 20 10 0
8,000
66 23 20 19 4
成交面积（万平米） 6,000 成交均价（元/平米） 4,000
2,000
57 17 16 17 21 12 22 4 24 20
2
2
11
10
5
0
3
2
4
3
5
4
2
4
0
0
南城塘厦虎门长安道滘东城凤岗石龙大岭常平大朗企石茶山莞城万江 黄 寮步厚街樟木沙田石碣东坑石排清溪中堂横沥麻涌谢岗桥头望牛 区 镇 镇 镇 镇 区 镇 镇 山镇 镇 镇 镇 镇 区 区 江 镇 镇 头镇 镇 镇 镇 镇 镇 镇 镇 镇 镇 镇 墩镇 镇
地级市直辖镇的政府
管理模式，极大刺激 了各个镇区的招商引 资力度 东莞取得了先发优 势,实现产业承接 与国内其他相比, 取得了比至1984 为第一阶段。 东莞适应国家 给予广东的特 殊政策和灵活 措施，东莞以 “三来一补” 为切入点着手 发展外向型经 济。与国内其 他城市相比， 取得了先发优 势。
255,342 330,355 567,036 594,293 632,327 532,905 499,613 421,045 335,349 549,259 7% 8% 8% 9% 9% 9% 10% 9% 9% 10% 17% 12% 14% 17% 19% 13% 18% 17% 70-90 18% 19% 25% 27% 90-125 25% 31% 26% 24% 28% 26% 31% 35% 14% 13% 125-144 15% 14% 17% 13% 15% 15% 13% 11% 13% 13% 12% 144-180 16% 12% 16% 11% 15% 15% 12% 28% 24% 23% 180以上 20% 20% 19% 16% 16% 14% 13% 70以下 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 100% 市场主流
Respect laws
【东莞市城市发展方向研究】报告
东莞公司 2009年12月
目的与愿景
报告目的：梳理城市发展轨迹，从中找出城市发展方向，并结合自 身资源，合理布局东莞，通过长短期的配臵，以最合适的方式获取 最合适的土地
愿景：通过此次梳理，为以后项目发展提供找地依据，并跟随城市 发展步伐，发现市场机会，比对手提前做好准备
实现企业更大盈利 促进经济发展
改变就业方向
购买力加强
人口质量提高
住宅品质需求提升
市场容量扩大
市场容量扩大
东莞目前所处阶段：自2000年以来，东莞进入转型阶段，着重改善 原先靠“三来一补”发展的产业结构，提高产业素质及效率
转型阶段 东莞模式
独特地区城镇分 权激励治理结构 有利区域地 缘优势 一定产业积累
产业结构逐步改善：第三产业产值越靠前的镇区是目前楼市较活 跃的区域，而第三产业产值较高的基本为东莞主要强镇
1,129,242 08年各镇区第三产业产值（万元） 79 1,200,000 1,113,470 1,035,038 比重 1,000,000 62 59 717,055 817,393 56 51 774,187 665,702 49 47 49 800,000 48 46 567,607 46 45 45 43 402,843 42 332,807 41 41 38 40 39 39 210,384 39 39 35 35 536,046 36 600,000 377,720 33 32 32 30 440,370 242,004 223,292 26 379,430 335,988 233,481 158,981 107,536 400,000 218,761 199,895 292,582 14 233,139 217,264 198,432 144,573 101,358 61,474 200,000 122,122 89,731 0
注：部分镇区由于受供应量、供应产品类型的等因素影响，比较中个别镇区存在误差，但数据反映的是 整体现象
人口发展趋势：通过区位、交通、产业发展等优势，强镇的人口总 量增长相对较快，潜在市场需求较大，而未来整体人口变化趋势将 是人口总量降低，质量提高
1,000
户籍人口 外来人口 436
147
900
497
149
566
151
645
153
654
154
655
156
655
159
656
162
656
166
675
168
726
171
727
175
800
289 1997
348 1998
415
492
501
499
496
494
490
507
556
553
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
经过1年多的产业调整，东莞减少了约200万外来人口，实际上东莞目前人口总量约1000万人（与统计年鉴相差较大），减 少的部分基本为未具备购房能力低素质人员
购买力强劲：在近20年的高速发展中，各镇区形成一定的产业积 累，各镇财富不断提升，但受区位、交通、人口等因素影响，强弱 镇的贫富差距逐渐拉开
08年各镇区生产总值（亿元）
机会
40% 30% 20% 10% 0% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Q3
威胁
目前东莞第三产业中的消费性服务及生产性服务发展仍不均衡的，随着东莞加工装配制造业的转型升级，其对第三产业 的需求也与日俱增，这种局面逐步得到改善，同时对人口的结构也将产生重大影响 注：消费性服务：酒店、餐饮、房地产、医疗保健、娱乐休闲等； 生产性服务：技术研发、会计、法律、审计、信息、咨询、广告营销等
12,140 11,872 08年人均可支配收入（元） 11,704 11,588 11,484 11,185 10,973 10,821 10,792 10,616 10,382 9,926 9,598 8,895 8,739 8,452 8,112
08年城乡居民储蓄存款余额（亿元）
295
208 200 192 172 147
2000年以来 为发展的第 1994年至2000 四阶段。东 起步阶段 为第三阶段。 莞进一步转 1984年至1994 大量国际企业 变经济增长 为第二阶段。 投资明显增多， 方式，促进 东莞继续大力 以IT产业为代 经济社会协 招商引资，加 表的现代制造 调发展，并 快发展外向型 业和高新技术 确立了以建 经济，结合农 产业快速发展。 设“现代制 村工业化和城 在这一时期， 造业名城” 乡一体化进程。 财政收入年均 为突破口， 这一时期，经 增长25%，6年 城市综合实 济总量跃上几 翻了3番。 力得到迅速 个台阶。 提升。
250 215 200 150 100 50 0 202 189 183 19 17% 17 144 17 15 16 16 161 15 145 14 144 13 120 111 12 12 10 9 101 98 96 90 24 22 19 22
增幅 20 16
14 16 16 15
25
25 20 15
报 告 总 纲
Respect laws 未来投资格局
片区定位和发展趋势
城市土地获取模式
整体市场需求、客户群、品类的变化趋势分析
东莞城市格局发展趋势分析
城市发展趋势对投资格局的影响
重点片区选择
产业升级对未来市场需求、客户群体的影响：
产业升级
改善产业结构
提高素质及效率
产业的协调发展和结构的提升
生产要素的优化组合、技术水平和 管理水平以及产品质量的提高