2013年1月南昌房地产市场月报营销策划部2013年2月2013年1月南昌房地产市场月报目录本月导读一、本月市场形势综述二、政策情况国家宏观政策地方政策地方新的市政规划政策三、土地市场情况土地当月成交情况下月预计推出土地情况四、商品房增量情况住宅当月增加情况商业当月增加情况五、商品房去化情况住宅当月成交情况商业当月成交情况二手房当月成交情况成交量区域排名及成交量、成交前10名分析、总成交情况六、销售策略分析针对近期开盘项目的开盘手法进行分析七、观点综述近期政策分析一、本月市场形式综述继去年房地产交易量创历史新高后，1月份，我市商品房和二手房交易量与上月相比有所回落但仍处高位，当月交易量呈现前低后高，每周环比连续增长，市场交易较为活跃。
2013年1月份我市市区商品住宅销售3605套，同比上涨86%，与2012年1 2月份环比下降11%；面积383138.8㎡，同比上涨84%，与2012年12月环比下降10%。
2013年1月份全市市区二手住宅交易3388套，面积30.41万㎡，叫上年同比上涨642%和699%，与2012年12月份环比下降11%和8%。
根据南昌房地产信息网监测：2013年1月南昌市区新建商品房预售面积63 1479.85㎡，共计6339套；其中住宅预售面积445028.72㎡，合计4304套，非住宅预售面积186451.13㎡，合计2035套。
二、政策情况1、国家宏观政策财政部近日发出通知，今年将通过提供投资补助或贷款贴息、减免相关税收等措施确保城镇保障性安居工程任务顺利完成，继续提供财政资金支持。
财政部将选择部分市县开展城镇保障性安居工程绩效评价试点，在试点基础上总结经验适时扩展到全国。
通知要求，地方各级财政部门严格按照规定渠道，从公共预算、住房公积金增值收益、土地出让收益、国有资本经营预算、地方政府债券收入中安排资金，用于廉租住房、公共租赁住房、城市棚户区改造等需要政府支持的城镇保障性安居工程项目。
同时，对于企业投资建设和运营管理公共租赁住房的项目，市县财政部门可以对企业给予适当的投资补助或贷款贴息。
企业获得的贴息贷款要严格按规定用于公共租赁住房项目，不得用于其他项目。
在15日举行的国土资源部新闻发布会上，国土部明确了地王标准，即“成交单价超越2007年以来所在城市的历史最高值”。
去年各地土地市场上层出不穷的所谓地王，仅有两宗符合条件，其余都成了“假地王”。
住建部16日发布《加强绿色建筑评价标识管理和备案工作的通知》，要求各地以推广绿色建筑为重要抓手，制定相应的激励政策与措施，大力引导和推动绿色建筑发展。
2013年一号文提出要建立归属清晰、权能完整、流转顺畅、严格保护的农村集体产权制度，为此，一是要全面开展农村土地确权登记颁证工作，其中农村土地承包经营权的确权登记颁证工作将在5年内完成，农村宅基地在内的集体土地所有权和建设用地使用权也要尽快完成。
这些工作的经费将纳入地方财政预算，中央财政予以补助。
2、地方政策南昌市地税局25日召开新闻发布会，二手房评估系统将于2月1日起正式全面上线运行。
届时二手房交易严格参照评估价征税，税款预计翻倍。
3、地方新的市政规划政策据了解，此次规划的范围西起昌东大道，东至瑶湖南岸生态涵养带，南临昌南大道，北至广州路，总面积约12平方公里。
功能定位为瑶湖组团重要组成部分，瑶湖南岸生态滨水居住区、产业集群发展区，是以生态为特色，产业发展为支撑的配套完善的现代化城区。
九龙湖新城作为全省支持南昌打造核心增长极的聚焦重点，已然成为了全省、全市关注的焦点。
据了解，目前，九龙湖新城范围选定了30平方公里作为核心起步区，建设内容包含道路、排水、桥梁、强电、弱电、交通设施等配套设施，工程建安费投资估算约62亿元，其中22条市政主次干道投资估算约41.2亿元，其他所有支路道路投资估算约20.8亿元。
从南昌市规划部门获悉，除红谷隧道外，南昌近期规划的过江通道还有3条，包括九龙湖连接昌南新城过江通道、凤凰洲连接二七北路过江通道、经开区连通青山湖西岸的经航大桥。
三、土地市场情况1、土地当月成交情况1月份成交的28宗土地中，除1宗居住用地，1宗金融用地外其余都是工业2、下月预计推出土地情况从市国土资源局获知，二月份预计将有11宗土地入市。
下月出让的土地中四、商品房增量情况1、住宅当月增加情况2013年1月南昌市新建商品房新增预售面积445028.72㎡，合计4304套。
从预售区域情况分析，本月预售项目最多的是青山湖区，其住宅预售套数约724套，其次是红谷滩新区预售套数610套，青云谱区预售558套，高新开发区534套，桑海经济开发区预售510套，湾里区预售484套，经济技术开发区预售451套，西湖区预售315套，东湖区预售118套。
从预售的数量分析，本月的销售主要是围绕红谷滩新区、青山湖区和青云谱区为主。
2012年年末的南昌楼市“暖风”不仅吹捧了四季度供需飙升态势，也吹进了2013年，新年的一场大雪亦未能降低南昌楼市多少“温度”。
2013年1月，新建商品房预售供应量环比上月有所下降，但与2012年同期相比剧增，增幅达456.98%，今年的南昌楼市因而迎来“开门红”。
究其原因，一方面是去年的春节节点落在了1月，楼市较早的进入了淡季，而今年相对较晚，有足够的时间消化返乡置业人群的需求，因而形成时间差，市场需求多发生于1月份；另一方面，则是2013年南昌楼市借去年楼市回暖之风，房企均有提高今年的销售目标，而为完成此目标，看准节前市场加推成为众多房企的共同选择。
2、非住宅当月增加情况南昌市新建非住宅新增预售面积186451.13㎡，合计2035套。
从南昌市新房非住宅供应量走势来看，抛开去年11月受绿地中心双塔写字楼整体入市的影响，近六个月以来南昌市新房非住宅供应量呈逐月增加走势，商业和写字楼物业在限购的背景下得到了长足的发展。
从项目供应来看，保利半山国际新增11栋独立酒店客房和2栋写字楼，供应面积为3.82万㎡；位于青云谱区的世纪欧美中心整体取证入市，供应面积达9.65万㎡；长达2年之久未有新房源供应的水榭花都也在1月新取得一栋公寓楼的预售许可证，新增供应585套，供应面积3.88万㎡。
五、商品房去化情况1、住宅当月成交情况新建商品住房成交3605套；新建商品住房成交面积为38.31万㎡，环比上月下降10%。
从南昌市各区域新建商品房住房成交情况看，除了东湖区外其他各板块皆有下降，其中以高新区尤甚，本月成交700套（成交面积70576.54㎡）；从各板块成交比例来看红谷滩区以854套成交量勇夺销冠，当然能有这样骄人的成绩与海域香廷、华南城的热销有莫大的关系。
另外高新区成交以高出青山湖区151套的优势，荣登成交量排行榜第二把交椅，当然这份令人满意的答卷，也得益于保利香槟国际的劲销，从2013年1月成交量看来，虽然比2012年12月有所不足，但是市场后续需求动力较大，楼市前途依旧一片光明。
2、非住宅当月成交情况商品房非住宅方面，2013年1月，南昌市商品房非住宅共成交1196套，成交面积8.93万㎡，环比下降58%。
3、二手房当月成交情况再看本月二手住宅市场，12月南昌楼市二手住宅总成交3388套，二手住宅成交面积30.41万㎡；二手房非住宅共成交131套，二手非住宅成交面积1.03万㎡。
回顾2011年年末，在严厉的调控之下南昌二手房市场成交惨淡，而2012年年末则恰恰相反，成交量连创新高，其主要原因是受原定于12月中旬二手房交易按评估价征税政策实施的影响，购房者争相在新政策实施前买房过户，推动成交量达到最高潮。
虽然该政策并未如期实施，但由于需求提前释放，加之春节的临近，后市成交缺乏上涨的动力，因此进入下降通道。
一方面不断上涨的成交量创下年度新高，另一方面同期也在温和上涨的房价则成为年度最低涨幅。
统计显示，2012年12月，南昌二手房挂牌均价为8148元/平米，环比11月微幅上涨0.05%，每平方米上涨4元，涨幅低于上月。
从去年10月份南昌二手房挂牌均价突破8000元／平方米开始，二手房均价一直在8000元／平方米左右徘徊，未出现大幅度上涨的现象。
4、成交量区域排名及成交量、成交前10名分析、总成交量情况各区域成交情况六、销售策略分析2013年开年，因季节因素、政策静默、城镇化发展目标以及不确定预期都将助推房地产行业的上涨空间，因而业内也普遍认为今年3月前是购房的最佳时期。
近二十个项目共同发力推出千余套房源，延续了去年12月的火热，元旦假期对楼市产生的影响也依旧难掩南昌市新房住宅市场的热度。
2013年1月南昌楼市推盘项目为16个，入市项目较2012年12月虽大有减少，但临近春节，婚房置业、亲人团聚置业、返乡置业等市场需求影响，南昌楼市愈发热闹，不少楼盘火热销售场面层出。
七、观点综述随着2012年度销售数据的陆续披露，开发商对于2013年楼市信心明显提升，大部分开发商，尤其是标杆房企纷纷大幅上调了2013年业绩。
此外，在去年销售持续回暖的大势下，房企资金状况明显改善，大手笔进行土地储备。
去年年初开发商采取的年初"以价换量"、年中"平价放量"、年末"保价保量"营销策略在今年将会有所不同，原因在于开发商和购房者对今年楼市充满信心。
因此，2013年中国住房市场发展的总体向好，稳中有升，大稳定中有小震荡。
从南昌楼市新年开局的表现来看，1月南昌楼市有多达5个新项目面世，这一数量为历年同期之最。
产生这一的结果的原因一方面是在于市场需求旺盛，返乡置业潮带来的消费力成为开发商抢跑2013年楼市动力源泉；另一方面，从当前市场环境来看，在3月两会前不太可能出现新的楼市调控政策，政策空档期也是开发商选择春节前推盘的主要动力之一。
2013年2月19日。