南昌房地产市场调查报告（绿地香颂）南昌市红谷滩绿地香颂项目市场调查报告一、项目简介绿地香颂位于南昌市红角洲大学城，江西科技大学东侧，项目东起长庚路，南接学府大道，西临规划公园，北毗昌樟高速公路。

项目占地103529平方米，总建筑面积232198平方米，绿化率35%，可容纳1700多户。

项目整体呈蝶形地貌，整体规划以仿生态环境营建，两大主打产品“蝶墅”与“高馆”。

其中一期花院蝶墅2009年12月首度推出；二期高馆2010年上市。

蝶墅使用面积约200-300㎡，蝶墅内进行了套房设计、地下双车库配置，并附送精装庭院、下沉式庭院，多露台，地下室等空间。

二期高馆100-150㎡三房、四房，方正格局，南北朝向，开阔视野。

绿地香颂小区会所总建筑面积4600㎡，会所内有室内游泳池、网球场等；社区内商业配置777㎡。

类独栋、类双拼别墅面积230-270㎡，共122套；别墅内进行了套房设计、地下双车库配置，并附送精装庭院、下沉式庭院，多露台，地下室等空间。

高层公寓是面向中端白领首次置业的产品类型，户型面积70-90㎡之间。

绿地香颂社区规划实现最大限度的人车分流。

其规划、建筑、景观、配套、CIS系统均围绕“法式建筑理念”与“新古典主义”建筑精神、现代居住理美结合，欲打造一个富有浓郁法式风情的高品质社区。

2008年12月30日，绿地香颂别墅品牌凭借良好的品牌行业领先性和品牌公众认知度，荣获“2008年度中国市场最具竞争力品牌”大奖。

二、调查设计（1）调查目的①通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解本市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划本项目地块，明确项目定位，较准确地发挥地块环境特征和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资收益回报的最大化。

②根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。

（2）调查内容①对本市宏观经济环境的调查：宏观经济及市政规划；本市房地产现状。

②项目自身情况：产品的整体研究与特性分析；项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）；产品公司组成（开发商、设计单位、策划公司、物业公司）。

③需求市场调查：未来三年内市民置业意向；购买偏好（地段、价格、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）；购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）；购买行为（适宜置业时间、销售行为主动性、付款方式）；价格支付能力；对物业配套的需求；购买人群。

④竞争市场调查（项目对比）。

基本情况：楼盘位置、占地面积、总建筑面积、总投资、开工竣工日期、容积率、类别、档次及整体布局、装修材料、硬件设备、配套服务功能及功能分区、公开销售日期、销售价格、开发期价格的变化情况、销售率、付款方式、银行按揭安排、车位配备、物业管理公司及费用。

⑤营销策略：目标客户选择决策，市场定位与宣传重点，营销组合策略。

（3）调查方法①宏观研究：报刊文献资料收集与分析，网上资料②项目自身情况调查：项目现场考察，相关资料收集整理③需求市场调查：网上资料，问卷调查④竞争市场调查：现场踩点调查，报刊文献收集与分析三、南昌市宏观环境调查红谷滩新区位于南昌市区的西北面，与南昌市中心区分居赣江两侧。

红谷滩新区东濒赣江、西临昌九高速公路、北起赣江大桥、南至建设中的生米大桥，沿江岸线长达16公里。

通过对区域规划打造，新区的优越地理位置凸显，便利交通条件受到市民的追捧。

在红谷滩的长远规划中，政府已经将红谷滩定位为南昌的CBD。

CBD 中心区设施包括政府—酒店—办公—商场—娱乐—餐饮—文化—医院等设施。

形成南昌市最为核心的“四大中心”即：以市委、市政府为核心的政治中心；以工人文化宫、报业大厦、广电大厦为核心的文化中心；以南昌世贸中心、红谷大道为核心的商业中心以及以江南证券等大量证券公司和银行组成的金融中心。

规划中的整个南昌红谷滩新区按照三区（凤凰洲片区、红谷滩中心区和红角洲片区）二景区（千湖景区、碟子湖景区）五横十八纵（道路）布局，区域面积约50平方公里，规划居住人口约40万人，建筑密度控制在25%以下，绿化按花园城市标准控制在42%以上。

三个片区的功能定位各有侧重：凤凰洲片区是以居住、旅游为主的城市新区，规划有碟子湖景区大型综合项目；红谷滩中心区以行政办公、商贸金融为主的中央商务区和中央生活区；红角洲片区是集高教、旅游、体育、高级商住为一体的生态新区。

经过几年的发展。

红谷滩新区发生了日新月异的变化。

红角洲区、凤凰洲区都将是围绕中心区CBD而建设的，红谷滩中心区的发展直接决定了这两个区域的发展状况。

2010年1-5月份，南昌市推出53宗土地，供应面积4050.943亩。

相比上年同期，供应宗数和面积分别增加24宗和1569.579亩。

推出的53宗土地最终成交50宗，成交面积3824.312亩。

2010年前5个月推出的53宗土地中有12宗为限套型地块，总面积为1003.007亩，占总量的24.76%。

12宗限套型地块成交11宗，成交面积936.426亩。

2010年1-5月份南昌市居住和商住用地累计成交1203.835亩，比上月增加34.127亩，其中京东板块占61.25%。

居住和商住用地规划建筑面积172.6万㎡，楼面地价为1619.82元/㎡。

2010年6月南昌市至少推出9宗土地，供应面积为805.254亩，相比5月略微增加。

6月土地供应以工业用地为主，供应面积达到630.845亩，约占总量的80%。

2010年，受一线城市成交量影响，5月份，南昌市区新建商品房住宅共成交1761套，环比下跌48%；成交总面积为195428.17平方米，环比下跌42%，非住宅成交总套数为590套，非住宅成交总面积为61523.78平米。

5月成交量迅速下滑，主要是调控新政作用的影响，新政如提高二套房贷、停发三套房贷、限制外地人购房等非常有针对性调控政策，立即抑制了以改善性、投资性需求为主体的消费市场，而同时刚性需求也出现了观望情绪，诸多因素叠加在一起，导致了五月成交量的快速下跌。

新政出台，以红谷滩区域为代表的热点区域迅速冷却，区住宅总成交843套，跌至497套，环比下跌41%，改善性需求和投资性需求迅速退潮，随着二套房贷、地方细则以及房产保有税等利空政策消息蔓延，调控政策的叠加效应抑制了投资资本涌入楼市。

投资资本开始将目标转向其他投资渠道。

2010年5月份东湖区新建商品房总成交套数为463套，相比于4月份的254套，成交套数增加了209套，英雄经济开发区总成交套数为166套，环比增幅88%，成交量逆市上扬，而与此同时，高新区5月份成交量则出现大幅下滑，环比下滑惊人。

其主要原因是，品牌大盘推盘左右了板块成交。

在5月，紫金城的全面推盘和热销，影响了整个东湖区的5月份的成交量，同时，英雄经济开发区恒大绿洲的上市，也拉动了整个区域的月度成交量。

紫金城和恒大绿洲也分别以月度成交量145套与129套，排在了5月市区住宅成交套数第一名与第三名。

而另一方面，京东品牌大盘世纪风情在4月份的推盘以及5月份的沉寂也彻底左右了整个高新开发区的成交量。

报告揭示了南昌房地产市场潜在需求与潜在机会，为战略投资者选择恰当的投资时机和公司领导层做战略规划提供准确的市场情报信息及科学的决策依据，同时对银行信贷部门也具有极大的参考价值。

四、南昌市房地产需求调查2007年以来，我国的楼市价格和国内大形势一样，经过快速上升、低迷、回稳等几个阶段，南昌的楼市也和全国一样，由2007年的疯涨到2008年的低迷再到2009年的逐步回暖，2004-2007年，房地产作为支柱型产业，一直处于快速发展阶段，由于经济两位数增长，人民收入快速增长，对置业需求、对住房环境的改善也就顺理成章，旺盛的需求加之土地资源的稀缺性，促使房地产价格快速飙升，房价也在成倍数增长。

政府出台的一系列宏观调控政策依然没有起到抑制房价过快增长的作用，2004-2007年期间，南昌市区的楼房均价从每平方米2000元左右一路涨到每平方米接近5800元左右。

2008年以来，由于次贷危机对房地产行业的影响较大，也直接影响到了南昌的楼市，2008年南昌市区楼房均价从最高峰的每平方米接近5800元左右，下跌至每平方米3500元左右，降幅达30%多。

在经历2007年的“疯狂”和2008年的“低迷”之后，南昌楼市在2009年的春天迎来了一个小阳春。

2009年一季度南昌市房地产市场成交量大幅增长，全市商品房预（销）售面积161.6万平方米，与去年一季度相比增长113%。

其中商品住宅预（销）售13914套，与去年一季度相比增长103%，预（销）售面积147.4万平方米，与去年一季度相比增长115.1%。

南昌市今年一季度新建商品房销售10147套，销售面积达115.65万平方米，占到去年全年销量的64%。

市区1月至3月商品房成交量分别为39.19万平方米、32.12万平方米、44.14万平方米。

一季度市区存量住房交易3257套，与去年一季度相比增长36.1%，与去年第四季度相比增长60.2%，交易面积27万平方米，同比增长37.5%，环比增长66.36%。

今年3月南昌市区商品住宅成交3864套、43.46万平方米，为历史单月销售量新高。

成交量放出来后，销售价格也呈略涨趋势。

今年1月至3月商品房销售均价分别为每平方米3536元、4157元和4370元。

2009年1-7月，南昌市工业生产继续保持增长、固定资产投资规模不断扩大、财税收入逐步回升、消费需求稳步扩大，全市经济保持持续稳定发展态势。

2009年以来，南昌市不断加强基础设施和基础产业建设，加上工业方面的高投入，带动了南昌市投资持续较快增长。

前7个月全市累计完成城镇以上固定资产投资690.46亿元，同比增长36.4%。

支撑固定资产投资快速增长的积极因素首先表现在非国有主导地位进一步增强，1-7月全市完成非国有投资495.69亿元，同比增速达46.3%，增幅高于国有投资29.9个百分点，占全市城镇以上投资比重达71.8%，比上年提高4.9个百分点。

其次是工业投资增长迅猛，1-7月全市工业累计完成投资335.49亿元，增长53.6%，比全市平均增幅高17.2个百分点。

工业投资占全市投资比重达48.6%，比上年提高5.5个百分点，拉动全市投资增长23.1个百分点。

新开工项目的大幅增加，也促成了全市固定资产投资规模不断扩大。

1-7月，全市新开工项目达1324个,同比增长90.0%，其中3000万元以上项目数达到113个，增长2.42倍；完成投资63.03亿元，增长1.17倍。

此外，1-7月全市城镇以上固定资产投资累计到帐资金878.62亿元，同比增长39.9%，其中，利用外资33.33亿元，增长167.9%；自筹资金539.55亿元，增长40.0%。