重庆三峡学院学报——2004年第6期 第20卷——No.6. 2004 Vol.20.收稿日期：2004-09-11作者简介：曾桂圆（1982-）女，重庆人，北京大学经济学院本科生。

浅析房地产投资风险及其防范对策曾桂圆（北京大学经济学院，北京 100871）摘 要：基于中国的房地产市场的发展现状，分析了影响房地产投资风险的特征，不同类别的房地产风险的差异和房地产投资收益的主要风险类型，在此基础上提出了房地产投资风险的防范措施，主要分为房地产投资风险的控制和转移。

关键词：风险；系统风险；非系统风险；风险控制；风险转移中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-8135（2004）06-0063-04引 言改革开发以来，随着房地产市场的发展，有关房地产投资风险的研究，越来越为理论界与实业界所重视。

房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，同时也是一个高投入、高回报和高风险的事业。

房地产的特性决定了它投资数额大，投资周期长，变现能力差。

其投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险。

众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，从而使投资方案和决策具有相当的潜在风险。

目前我国房地产业恢复的时间还不长，开发商对房地产业的风险还缺乏深刻的认识，对房地产投资风险的分析研究尚处于起步阶段。

有的项目投资前的可行性研究缺少投资风险分析；有的项目甚至受人为因素影响，造成了大量的决策失误。

本文将主要讨论房地产投资风险分析及风险防范的方法。

一、房地产投资风险的特征和类型（一）风险的含义根据风险理论的研究，风险是指不确定性，尤其是某种不利事件或损失发生的概率及其后果的函数，即Ｒ=ｆ(Ｐ，Ｃ)式中：Ｒ—表示风险，Ｐ—表示不利事件发生的概率，Ｃ表示该事件发生的后果。

一般而言，预期收益越大，风险也越大；风险较小的投资，预期收益也低。

风险与收益成正比。

（二）房地产业投资风险的特征 房地产开发的产业特点使其投资风险呈现出如下特征： 1、房地产投资的不可移动性与风险土地与房屋同属于不动产范畴。

房地产位置的固定性必然带来房地产的区域性和个别性，造成城镇与城镇之间、同一城镇不同区域之间以及同一城镇区域地段与地段之间的差异性。

房地产的价值在很大程度上取决于其所处的地理位置。

这是房地产投资的重要风险因素之一。

2、房地产投资的资金需求性与风险房地产投资是资金密集型的投资，规模越大，投资额越大，投资周期越长，资金周转也缓慢，流动性也就越差，而房地产商品相对于其它投资工具，变现性又较差。

因此，房地产投资者就会面临着能否按期筹措项目所需资金及其归还资金的风险。

3、房地产投资周期的长久性与风险房地产项目的开发及交易具有较长的时间过程，时间因素是一个永恒的不确定因素，也是最主要的风险源之一。

首先，房地产开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，各种费用特别是房屋售价或租金就越不确定，风险就越大。

其次，房地产商品的耐久性决定了其使用上的长期性，这一特点使得经营房地产比经营其他商品的风险更大。

第三，随着社会进步、经济发展和生活水平的提高，人们对房地产商品的需求也越来越高，但房地产商品的耐久性却造成了其适用性能差和替代性差，投资者就要承担房地产商品闲置、无法出租的风险。

4、房地产投资活动的相关性与风险房地产的不可移动性和区域性决定了房地产投资与当地的经济形势和社会环境变化的关系十分密切。

房地产业对于当地的经济发展趋势非常敏感。

（三）各类房地产投资风险的差异研究商业楼宇收益影响因素包括所在街道的繁华程度、交通便利性和市区人口密集度等，楼宇所在地区商业竞争的激烈程度是其主要风险。

此类投资的难度在于如何选择人气兴旺又竞争适度的区域进行开发。

比较来看，工业用房和住宅投资主要研究用户需求且投资回收期短；写字楼、商业楼宇投资回收期长（多数靠租金阶段性回收）；它们的风险程度依次上升。

投资者在项目决策之前就应根据自己对各风险因素的把握程度和自身对风险的承受能力，做出明智的投资种类选择。

（四）房地产投资的主要风险类型影响房地产投资的风险因素很多，可以划分为系统风险和非系统风险两类。

对市场内所有投资项目产生影响，投资者无法避免或消除的风险为系统风险；而只对个别项目产生影响，可以由投资者设法避免或消除的风险统称为非系统风险。

1、系统风险（1）通货膨胀风险。

由于房地产投资周期较长，只要通货膨胀因素存在，投资者就要面临由于通货膨胀而造成投资实际收益率降低的风险。

（2）市场供求风险。

房地产市场的供求关系是不断运动变化的，必然造成房地产价格的波动，进而使房地产投资的预期收益率发生偏离。

（3）利率风险。

利率水平的波动直接影响房地产投资成本、投资收益，不但会调节房地产投资者的投资行为与投资规模，而且还会决定社会资本是否流入或流出房地产投资领域，从而影响房地产业的发展状态。

（4）变现风险。

房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性很差，其拥有者很难在短时间里将房地产兑换成现金。

因此，当投资者急于将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价的损失。

（5）周期风险。

周期风险是指房地产业的周期波动给投资者带来的风险。

正如经济周期的存在一样，房地产业的发展也有周期性循环。

（6）政策风险。

由于房地产业与国家经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。

政府对土地出让、使用政策。

对环境保护政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和税务政策，都给房地产投资者带来风险。

2、非系统风险（1）经营管理风险。

经营管理风险是指由于房地产投资者因开发项目经营管理不善引致预期收入水平不能实现，或不足以补偿经营费用的风险，主要包括投资地点、方式和类型选择风险，可能的决策和管理失误等。

这类风险主要归因于投资者主观上的预测错误及管理失误，带有相当多和明显的主观因素。

（2）财务风险。

房地产投资者总是利用财务杠杆原理，使用借入资金扩大投资可能收益范围，实现投资利润最大化的目标。

然而，杠杆原理对自有资金的收益和亏损起着同样的放大作用。

财务杠杆的使用提高了税前收益的期望值和可能收益的上限，但是也扩大了收益波动的范围，降低了可能收益的下限，下端风险增大了，所以增加贷款量也增加了营业收入不足以偿还债务的可能性。

上述各种风险是房地产投资中比较常见的风险类型。

实际上，由于房地产投资的复杂性，其中的风险是多种多样、纷繁复杂的。

二、房地产投资风险的防范对策（一）控制房地产投资风险1、市场体制性风险的控制（1）把握房地产周期波动，合理选择入市时期房地产业的发展具有周期性。

房地产周期性波动是市场供求关系运动的结果和方式，也是宏观经济周期波动的组成部分。

在我国，房地产周期与宏观经济运行周期基本一致，大约为5年。

受宏观经济运行周期影响，房地产周期分为萧条—复苏—高峰—衰退四个阶段，与宏观经济运行周期的波动方向一致。

虽然如此，但两者在波动时间和波动强度上却存在着差异。

第一，房地产周期的复苏阶段滞后于宏观经济周期的复苏阶段。

房地产投资资金需求量大，当宏观经济开始复苏时，很难一下子找到适量的资金，并且房地产开发的长周期性往往会使房地产业的产品比其他行业的产品上市时间需要长，因而其复苏阶段的到来具有时滞性特征。

第二，房地产周期比宏观经济周期更快进入高峰阶段和衰退阶段。

在复苏阶段，宏观经济的持续增长给房地产的发展注入了更大的活力。

在低利率条件下，投资者能寻找到大量的贷款，同时银行也会给消费者提供大量的按揭。

在投资乘数效应作用下，房地产周期比宏观经济周期更快进入高峰阶段。

由于房地产市场是一个不完全的市场，投资者对市场情况不甚了解，在高峰阶段往往会加大投资力度，这实际上是促使了迈向衰退阶段的步伐加快，又加上房地产高峰阶段来得早，因而使房地产周期先于宏观经济周期走进衰退阶段。

第三，受宏观经济衰退和萧条的影响，房地产周期的萧条阶段时间特别长，要延续到宏观经济周期进入复苏阶段后才结束。

根据房地产周期的特点和房地产开发的时滞性特征，房地产的投资时机应当选在房地产周期复苏阶段的前期。

选择这个时机有两个好处：第一，复苏前期正是萧条走向复苏的时期，这时利率较低，又加上宏观经济周期已经走上了复苏的道路，因此较容易筹集到资金。

第二，房地产的预售期，竣工实售期正是从复苏走向高峰时或正处在高峰时，那时房地产售价较高，投资者承担的风险小。

（2）分析房地产市场、合理预测市场需求类型和需求量房地产市场分析是房地产投资活动中必不可少的重要环节。

房地产市场分析是需求导向的分析，它一般包括对需求确定性的预测与分析。

房地产市场需求基本上是一种引致需求，并且相对投资项目的销售来说这种需求应是有支付能力的需求，它包括现实的需求和潜在的需求两个部分。

预测房地产市场需求类型和需求量应从宏观和微观两个方面着手分析。

a、宏观上。

预测需求类型和需求量需要分析社会经济发展水平，尤其是工业化水平和城市化水平。

工业化和城市化是引致房地产需求的最主要的因素。

第一，工业化和城市化的兴起和发展使土地具有了多种多样的用途，工业用地、商业用地、居住用地等非农业用地比重不断扩大，从而使房地产需求类型不断增加。

第二，工业化、城市化使大量农村人口从农业中分离出来转向城市，极大地扩大了房地产需求的规模并使这种规模呈集中化趋势发展。

我国的情况是：目前正处在从低收入走向中等收入国家的发展阶段，从工业化水平来看，正处在初步工业化的工业化加速时期，这一时期房地产需求类型应当是与工业化相适应的工业厂房及配套设施，以及与收入水平、农业人口分离出来并集中在一起相适应的居民普通住宅。

b、微观上。

预测需求类型和需求量需要分析Ⅱ级市场上一些相关因素：第一，收入水平、人口增长和消费者偏好。

收入水平决定着物业的档次。

在收入总体水平一定条件下，不同层次的收入水平要求不同档次的物业与之相适应。

人口增长是决定需求量很重要的因素。

人口数量的增长，包括流动人口的增多，必须加大对住宅和其他各种类型物业(如：商场、写字楼等)的需求，特别是家庭数量的增加，婚龄结构的年轻化都现实地或潜在地增加了对住宅的需求量。

由风俗习惯，人口素质，家庭人口规模，工作性质等引起的消费者偏好决定了对城市不同区域、不同建筑风格、样式、不同单位面积住宅的选择。

第二，供给状况。

房地产需求不仅与某一特定市场的现有经济基础、未来发展情况等有关，而且还与该范围内房地产的新建、改建、扩建有关。

因此，在预测市场需求量及需求类型时，必须与该地区的供给状况结合起来，考虑供求平衡的关系。

首先，与自己开发项目相同的类型又同时在市场上推出的物业，这种竣工期相近或相同的开发项目都应归在与需求量相对应的供给量中。

其次，按统计上的供需缺口和对自己开发项目的市场占有能力的估计来确定这个缺口应该扩大还是缩小，从而估算出自己的开发项目开发量多大时风险最小。