－72.27 －1.04 －0.55 －0.90
第六章风险与不确定性分析
(2)多因素敏感性分析 租金、建造成本共同变化对开发商利润的影响
租金 30.0 31.5 32.5 35.0 37.5 40.0 建造成本
185.0 200.0 215.0 230.0 250.0
11.09 16.58 20.23 29.34 38.44 47.52 5.69 10.91 14.39 23.07 31.76 30.37 -0.79 5.77 9.09 17.37 25.64 33.89 -3.68 1.09 4.26 12.18 20.08 27.98 -9.05 -4.55 -1.55 5.93 13.40 20.86
第六章风险与不确定性分析
三、单因素与多因素敏感性分析
1、单因素敏感性分析:是敏感性分析的最基本方法。 首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项 可变参数的变化而其它参数保持不变，项目经济评价 指标的变化情况。 2、多因素敏感性分析:分析两个或两个以上的不确定 性因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。 *注意：多因素敏感性分析必须进一步假定同时变动 的几个因素都是相互独立的，并且各因素发生变化的 概率相同。
第六章风险与不确定性分析
三、房地产项目盈亏平衡分析案例（p168）
第六章风险与不确定性分析
第三节 敏感性分析（p170）
一、概念 1、涵义：指从众多不确定性因素中找出对投 资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素， 并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程 度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力 的一种不确定性分析方法。
207000 207000 209425 211878 230605 253209
2425 2453 2482 2511 2731
207000 209425 211878 214360 233166 255940
6
22040 2755
24795 255940 280735 2998 283733
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•解： •单位产品变动成本Cv=(7800-3000)/3=1600(元/ 件) •盈亏平衡产量：Q*=3000/(3000-1600)=2.14(万 件) •盈亏平衡价格:P*=1600+3000/3=2600(元/件) •盈亏平衡单位产品变动成本： •Cv*=3000-3000/3=2000(元/件)
第六章风险与不确定性 分析
2020/11/28
第六章风险与不确定性分析
主要内容：
房地产项目不确定性因素分 析 盈亏平衡分析 敏感性分析 风险分析
第六章风险与不确定性分析
学习目的和要求：
掌握房地产盈亏平衡分析的原理和基本计算 方法 熟悉房地产开发项目的主要不确定性因素； 熟悉敏感性分析的概念、步骤和“三项预测值 法” 了解风险分析的涵义、过程和方法；了解概 率分析的步骤及期望值法的计算；了解蒙特卡 洛风险评估法
第六章风险与不确定性分析
2、基本方法：建立成本与产量、销售收 入与销量之间的函数关系，通过对这两个函 数及其图形的分析找出平衡点。
3、盈亏平衡分析的分类： *当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成 本时，属于线性盈亏平衡分析 *当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量 的变化会导致市场销售价格和生产成本时，属 于非线性盈亏平衡分析
第六章风险与不确定性分析
2、敏感性分析的目的
（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因 素，分析其变动的原因，为进一步进行不确 定性分析提供依据。
（2）研究不确定性因素变动如何引起项目经 济效益值变动的范围或极限。
（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济 效益值相似的情况下从中选出不敏感的投资 方案。
第六章风险与不确定性分析
一、房地产开发项目的主要不确定性因素 (4)开发期与租售期 *开发期由准备期和建造期两个阶段组成。 (5)容积率及有关设计参数： *容积率的大小决定项目可建设建筑面积的数 量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、 销售收入和建安工程费用。
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(6)资本化率(R)： *选择房地产开发项目资本化率的常用方法：选取若干 个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平 均值作为评估项目的资本化率。
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•4、线性盈亏平衡分析的基本公式：
• 年销售收入方程： B=P×Q • 年总成本费用方程： ••其中C:=Cf+Cv×Q
•B:销售收入 C:总成本 •Ct:固定成本 Cv:变动成 本
•P,C
•P*,C * •Cf •亏
损
•Q
•B=
•BE P
P •盈 利•C=Cf+Cv
Q
•Qr
月份 地价 土地购置费用 建造成本 专业人员费用 代理费 广告宣传费用 小计 结转余额 总计 贷款利息 结转余额
7
8
9
10
11
12
26220 32680 39140 48260 51300 45220 3278 4085 4893 6033 6413 5653
29498 36765 44033 54293 27713 50873 283733 316544 357027 405242 464282 527433 313230 353319 401060 459535 521994 578306 3324 3709 4182 4747 5439 6179 316544 357027 405242 464282 527433 584484
试对项目进行敏感性分析。
第六章风险与不确定性分析
月份 地价 土地购置费用 建造成本 专业人员费用 代理费 广告宣传费用 小计 结转余额 总计 贷款利息 结转余额
0
1
2
3
4
5
200000
7000
14440 17680
1805 2233
207000 0
0
0 16245 20093
207000 209425 211878 214360 233116
第六章风险与不确定性分析
二、房地产置业投资项目的主要不确定因素
(1)购买价格：房地产置业投资项目的初始资本 投资数额，其高低变化会影响房地产置业投资 经营的绩效。
(2)权益投资比率：指投资者所投入的权益资本 或资本金占初始资本投资总额的比率。
*权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财 务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报 酬相应增加，权益投资收益率提高。
第六章风险与不确定性分析
(3)空置率：是准备出租但还没有出租出去的 建筑面积占全部可出租建筑面积的比例。
*对于房地产置业投资项目或建成后用于出 租经营的房地产开发项目，空置率提高会 导致有效毛租金收入减少。
(4)运营成本：为保持物业正常运行，满足租 户的使用要求而支付的费用。
第六章风险与不确定性分析
第六章风险与不确定性分析
第一节 房地产项目不确定性因素的分析
一、房地产开发项目的主要不确定性因素（p162） (1)土地费用：由土地出让金、城市建设配套费和土地 开发费用组成。 *有关统计分析表明：在大城市中心区，土地费用已 经占到总开发成本的50%~60%；在城市郊区，该项 费用也占到了总开发成本的30%。 (2)建安工程费用 (3)租售价格：租金收入或销售收入构成了房地产开发 项目的主要现金流，是房地产开发项目的一个主要的 不确定性因素。
•公式：
•Pi:第i个参照项目的年净租金收入 •Vi:第i个参照项目的市场价值或售价 •R:资本化率
第六章风险与不确定性分析
•(7)贷款利率
• *由于房地产开发商在开发建设一个项目时，资本 金往往只占到投资总额的20%~30%，其余部分都要 通过金融机构借款或预售楼房的方式筹集。所以资 金的使用成本即利息支出对开发商最终获利大小的 影响极大。
第六章风险与不确定性分析
例2：某开发商拟在其以20万美元购得的土地上开 发一栋普通写字楼，规划允许建筑面积2000m2， 建造成本为200美元/m2，项目的准备期为3个月， 建造期为12个月，第4个月到第15个月投入的建 造成本分别占总建筑成本的3.8%、4.7%、5.8%、 6.9%、8.6%、10.3%、12.7%、13.5%、11.9%、 8.5%、6.8%和6.5%。预计项目投入使用后年租 金收入为6万美元，贷款利率为15％。用现金流 量法对该项目进行评估的结果见下表。
第六章风险与不确定性分析
二、步骤
1、确定用于敏感性分析的经济评价指标， 通常选用内部收益率，必要时也选用财务净 现值、开发商利润等其它指标。 2、确定不确定性因素可能的变动范围 3、计算不确定性因素变动时各评价指标的 相应变动值 4、通过评价指标的变动情况，找出较为敏 感的不确定性因素，作出进一步的分析。
•*•Q当:产实销现量盈亏平衡时，有B=C。 •0
点数量Q*时，项目处于盈利区域；
• 当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。
第六章风险与不确定性分析
•例1：某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件， 总成本费用7800万元，其中固定成本3000万元，成本 与产量呈线性关系。
第二节 盈亏平衡分析
一、盈亏平衡分析的基本原理（p167）
1、盈亏平衡分析：在完全竞争或垄断竞争的 市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈 利的平衡关系的方法。对于一个投资项目而言，随 着产销量的变化，盈利和亏损之间一般至少有一个 转折点，称之为盈亏平衡点(Break Even Point,BEP)。在这点上，销售收入和总成本费用相 等。
第六章风险与不确定性分析
3、最高土地取得价格: 4、最高工程费用 5、最高购买价格 6、最高运营费用比率:投资物业中运营费用 支出占毛租金收入的比率。该比率越高，投 资项目所获的净经营收入越低。