—— 分析评价每个可能影响项目竞争性能的特征 ➢ 法律特征：土地使用年限、规划条件、建筑标准.. ➢ 经济特性：价格、总回收款/…. ➢ 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位… ➢ 关联性： 通达性、可视性
竞争对手分析
—— 现有、潜在竞争项目的竞争特点、市场反应等
目标客户分析
—— 目标客户的数量、收入水平、家庭结构、消费偏好、 生活方式、心理特征、行为模式
旅游、贸易、交通等的规模、价值、限制性开发 条件 “十五”、“十一五”计划
土地政策、金融政策、产业政策
奥运、经贸往来、城市重点建设项目
行政区划及其未来发展、交通规划
近五年的GDP（总量、人均）、投资增长、城市 化率 产业结构、分布格局、主导产业及其产业链、产 业政策、历年产值及其增长状况、典型企业、产 业发展规划 人均年可支配收入、收入来源、恩格尔系数
GDP及人均GDP 人均收入水平、人均消费水平 固定资产投资占GDP比重 产业结构组成及规划 城市人口组成及外来人口购房比例 主流消费群体特点
（中产阶层是否成为主力，亦还是泛政府公务员及私营业主为主流）
城市经济发展计划及总体规划
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1、宏观经济环境调研指标——城市
案例
研究目的
城市概况
如何进行房地产市场分析
2021/3/21
理论部分
What?
➢ 房地产市场分析内涵
3W Why? ➢ 房地产市场分析目的
How?
➢ 房地产市场分析方法
案例部分
房地产市场调研及分析基本框架
2
一、什么是房地产市场分析
概念： 针对某种特定物业，研究分析其所处市场环境及供需关系，挖掘市场机会点
需求方 物业的实际或潜在购买者/租赁者
增供给则是本期存量与上期的差
的影响下，市场主体需占有的空间量
➢ 供给结构：按产品类型、户型、面积、价格 ➢ 影响需求量的因素：人口增长（自然增长、迁移、
等对各片区供给量分类及特征
城市化）、家庭结构、支付能力、投资
➢ 现有物业的空置率和空置物业的特点
渠道、房产政策等
➢ 现有和拟建项目特点、功能和优劣势分析 ➢ 市场现有物业的客户来源分析、购买驱动因素
昆山在江苏省及长三角经济 与周边城市关系(上海、苏州)
区的地位
优势资源及其开发状况
政府计划
昆山城市发展的方向以及城 政策法规
市化阶段
重大事件
城市总体规划
总体状况
昆山经济发展的现状评价 经济发展的驱动因素分析
产业状况 居民收入水平
研究内容
地理区位、历史沿革、人文特征 交通连通方式及时间、经济往来、人口往来
市场环境
市场宏观大势现 状及未来走势
供给方
市场中各种竞争物业（包括住宅、商业、公寓、 写字楼、酒店等）
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二、为什么要做房地产市场分析
市场分析 ： 市场分析结论是制定项目定位、发展方向等市场决策的依据
➢ 评估项目所处市场环境
拟
➢ 寻找项目潜在市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场
解
➢ 规避市场风险
决 的
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1、宏观经济环境调研指标——区域
案例
研究目的
区域概况
研究内容
区位、发展历史、优势资源、周边环境 （空气、噪音、卫生、绿化）
区域地位及未来发展方 向
与周边区域及城市中心、高铁等城市重点 区域的关系
基础设施状况
交通连通方式及时间（周边市政路网、交 通线路）、经济往来、人口往来
道路状况（级别、通达性等）、其它市政 设施配套（金融、通信、教育、医疗）
调研方式：政府官方网站公布的数据
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1、城市宏观经济环境调研指标——区域
第二类指标：
判断：
1、区域内的发展机 会与限制？
2、区域的价值利用 点是什么？
3、区域价格是否有 突破的限制？
4、区域发展的主流 价值是什么？
5、是否有新的市场 在区域内形成 ？
区域在城市中格局及地位 区域规划及未来发展方向 区域间竞争价格 区域总体供应量预测 总销售量突破跳跃的机会 区域竞争优势
—— 专业物业类型市场分布、供需状况
STEP FOUR：项目市场分析
—— 竞争对手、目标客户，项目机Q&A： Q2：如何对 专业市场分析
供给分析
需求分析
➢ 供给总量：房地产市场当前的物业存量，新 ➢ 需求量： 在外生经济变量（如人口、收入、产量）
1、找出项目的目标客户 2、目标客户的置业需求
和偏好 3、找出项目面对竞争市
场的机会点
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案例
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附：相关调研指标
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1、宏观经济环境调研指标——城市
第一类指标
通过横向比较判断：
1、是否进入结构 性价值增长阶段？
2、是否将使得价 格持续增长？
3、是否进入豪宅 增长期？
4、是否进入第二 居所发展期？
➢ 制定项目的发展方向和市场定位
问
➢ 推荐最具竞争力的产品建议
题
➢ 评估开发商目标实现的可能性
➢ ………………………………………
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三、如何做房地产市场分析
思路：
三个层次： 区域市场、专业物业市场、项目物业市场
区域房地产处于何种阶段
区域市场分析
专业市场分析
宏观
项目市场处于何种竞争格局
项目市场分析
竞争供给分析 客户需求分析
微观
两个方面： 供给、需求
原则： 由大到小、由近及远
三个时段： 过去、现在、未来
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三、如何做房地产市场分析
步骤： STEP ONE： 市场区域界定
—— 即房地产所在行政区位
STEP TWO：区域经济环境和市场分析
—— 房地产生存发展的影响因子，决定房地产市场所处阶段，未来方向
STEP THREE：专业市场分析
城市人口现状及增长评价
人口现状
人口增长 产业人口
总量、结构（年龄、财富等）、地域结构、现有 居住状况 增长类型、增长地域 整体规模、结构（行业比例）、高管比例
城市消费水平评价
整体消费力 高端消费力（民间指数）
社会消费品零售总额、消费支出结构 奢侈品销售额或消费状况、高档餐饮、洗浴、购 物、娱乐设施规模、私车拥有状况（档次、数 量）、旅游度假的档次及频率等
➢ 现有物业的营销方式
➢ 消费者对市场现有产品的评价、市场反应等
通过对影响供给和需求的因素分析、现有物业供给和需求的特点分析预测未 来市场的供需走势
来源：统计数据、实地跑盘调研
来源：统计数据、销售人员访谈、消费者调查
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三、如何做房地产市场分析
Q&A： Q3：如何对 项目市场分析
项目自身资源条件分析
客户认知 未来发展契机 经济结构
消费者对片区的认知
规划利好、重大事件