作者简介：林　瑜，女，本科，中国人民银行延边州中心支行，经济师。

李成龙，男，本科，中国人民银行和龙市支行。

王宏伟，男，硕士，中国人民银行延边州中心支行。

中韩两国住房租赁市场的比较研究林　瑜　李成龙　王宏伟（中国人民银行延边州中心支行，吉林延边　133000）摘 要：全租房制度是在朝鲜战争后韩国住房不足的特殊情况下产生的，经过多年的发展，法律保障逐步健全，也得到了人们的信赖。

这种制度不仅促进了韩国住房租赁市场的发展，加快了资金的融通，同时也解决了流动人口的住房需求问题。

在我国由于房屋承租人往往处于弱势地位，其在房屋租赁中的权益更易受到侵害。

韩国在住房租赁市场的发展方面通过立法、税收优惠政策、政府积极干预房价、多方面供给房源等措施，全方位保障住房租赁市场的发展，其做法对我国住房租赁市场的完善具有一定的借鉴意义。

关键词：韩国；全租房；住房租赁市场；借鉴中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1009 - 3109（2019）09-0034-05一、韩国住房租赁市场发展情况（一）韩国独特的租房方式韩国的住房租赁市场非常独特，与其他国家有较大区别。

在租房的方式方面，主要有全租和月租还有担保月租的方式，三种租房方式，大部分房源对三种租房方式都适用，可以满足不同租户的住房需求。

全租房制度是指承租人在住房租赁开始需要支付相当于住房价值总额60%-80%的资金给房东，当租期结束时房东再将这些资金返还给承租人，承租人无需再支付房租。

这样合同期间内租房者不用向房东支付任何其他的租金，便拥有房屋的使用权，房东可以利用这一笔钱进行自行投资或是进行定期存款拿利息。

韩国的担保月租房和国内租房也有一些不同，其特征是押金越多，月租金就越少，可以调整押金和月租的金额分配。

没有押金时叫做月租房，房租很贵。

担保月租的押金和全租房一样，在租房合同到期时全额返还，万一出现支付不起月租的情况，将会从押金里扣除相应的金额。

在全部租房者中担保月租是主要的租房方式，占比达51.7%，全租为39.5%，月租为8.8%。

（二）韩国住房租赁市场概况目前韩国的城镇化率已经达到80%，韩国不断提升的城市化进程中伴随着大量的人口流动。

以首尔、釜山、仁川为中心的一线城市吸纳着人口的流入，导致租房大量增加。

以首尔为中心的首都圈生活着全韩国近五分之二的人口，大城市的“集聚效应”使得大部分年轻人口流入，并随着人口老龄化、少子化的加剧这种现象将会越来越严重。

截止2017年末，韩国总人口为5150万人，韩国的住房自有率为57.7%、其他住房方式分别是：担保月租19.9%、全租15.2%、月租3.4%、政府救济3.8%。

首都圈的住房自有率为54.2%，首尔市的住房自有率为48.3%，均低于全国平均水平，按照年龄划分的话，韩国全国65岁以上老年人阶层的住房自有率63.2%，39岁以下的青年人阶层为19.1%，数据表明，年轻人是韩国租赁市场的主力军，截止2017年末韩国国内无住房家庭为867万户，较2016年增加了4万户，占全国家庭户数的44.1%，拥有住房的家庭户数从1074万户增加到了1100万户。

二、中国住房租赁市场发展基本情况中国土面积居世界第三位、占世界陆地总面积的1/15，但平原和盆地仅占陆地面积的33%，山地、高原、丘陵占67%。

人口高度集中在东南部，以黑河-腾冲线为界，全国94%的人口生活在43%的土地上，而西北57%的土地，分布着戈壁、沙漠、高原，仅6%的人在此居住。

目前，我国城镇化率仅59.6%，住房自有率79.2%，经济发展水平从1998年房改时的人均GDP6860元、经济总量世界第八，到2018年人均GDP64521元、世界第二大经济体。

随着2015年以来租赁制度进入加速完善期，政策从租赁用地供给、扶持住房租赁企业、支持租赁融资、推进租售同权等方面发力，支持居民解决基本住房需求。

但是中国的住房租赁市场仍然存在很多问题。

（一）供需不平衡问题突出我国流动人口规模较大，截至2017年末，我国流动人口数量为2.44亿人，占总人口数的17.6%①。

预计2020年末我国流动人口数量可能会超过2亿人②，并且继续向东部沿海发达地区、省会城市和主要交通枢纽地区聚集。

持续的大规模流动人口必然带来巨大的住房租赁需求。

此外，近年来我国房价持续上涨，居民购房压力持续增大，部分无力购房的需求也会被迫转向租房需求。

与庞大的租房需求相比，我国住房租赁市场的供给规模和水平明显不足。

目前我国租赁房屋约4600万套③，需求缺口较大。

而在一线城市，持续高涨的房价、不断流入的外来人口更是加剧了供需不平衡问题。

（二）住房租赁市场供给层次较低现阶段我国住房租赁市场供给层次较低。

租赁市场亟待规范，房源结构单一；商品房占比低租赁体验差；市场乱象多租期不合预期导致搬家频繁等。

1.房源结构单一。

现阶段我国住房租赁市场发育不成熟、问题较多。

中国住房租赁市场缺少规模化、规范化、长期机构投资者，个人房源占比达83%。

同时热点城市需求旺盛，供给端存在缺口。

以北京为例，2016年末北京常住人口2173万人，租赁人口占比约34%，估算租赁房需求为238万套，而目前北京租赁房屋约150万套左右，存在约1/3供需缺口。

2.租客承租体验差。

现有的租赁环境问题较多，链家研究院对北京租户进行的一项调查发现，42.5%的受访租客表示：现有租赁房屋配套老旧、功能差；37.8%的租客表示：租期太短需要频繁更换房屋；31%的受访租客遇到过业主违约；28.7%的租客认为社区环境管理差。

④3.租期错配问题严重。

目前不规范的租赁市场中，包租转租现象频繁，由此导致租期错配。

期望租期与实际租期完全吻合的租客占比较低。

针对期望签租1-2年的租客来说，59.1%的租客期望租期与实际租期吻合，部分希望短租的被迫接受长租，部分希望长租的不得不被迫选择短租。

⑤（三）市场发展潜力巨大我国传统观念比较重视买房安居。

从2015年国家统计局对全国城镇家庭住房来源占比的测算数据来看，租赁住房占比仅为16%，远低于发达国家平均水平。

一线城市和省会城市等人口净流入城市住房租赁市场发展潜力巨大。

三、中韩两国住房租赁市场调控的差异房价收入比是指住房价格与年度可支配收入之比，可以将住房的总价值与收入水平同时期进行比较。

房价收入比是衡量房价是否合理的重要指标之一。

房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，可以直接反映出房价水平与广大居民自住购买力相匹配的程度。

从表1可以看出首尔和北京的房价收入比超过国际通常认定的4-6之间的合理区间，达到20以上。

这说明以首尔和北京为代表的韩国和中国一线城市的房价偏高。

国际通行标准认为，合理的房屋租售比在16至25之间是合理的，即16年至25年内能收回房款，买房就是划算的。

如果租售比高于25，意味着房产投资价值相对变小，房地产泡沫已经显现。

首尔和北京都属于各自国家的首都经济圈，代表了两国一 ①数据来源：《中国流动人口发展报告2018》 ②据《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》估算 ③据链家研究院发布的《租赁市场系列研究报告》估算 ④数据来源：链家研究院 ⑤数据来源：链家研究院线城市的住房租赁市场的发展情况，从首尔和北京的年度租售比来看，房租收益率已经远远低于其他城市。

两国一线城市租金回报率垫底，原因在于房价上涨速度过快。

租房者如果认为其收入无力跟上房价上涨的速度，会选择离开房价较高的一线城市，而房子租不出去时，多数业主都会选择降价出租。

表1　首尔和北京房价及租房价格资料来源：numbeo、NH投资证券②（一）中韩两国住房租赁市场法律法规差异目前，韩国在处在城市化的中后期，住房租赁立法比较到位、租售同权举措比较成熟。

成熟的租赁市场需要以法律为基石，保障市场秩序；同时在公共资源上普遍租售同权，充分保障租户的基本权益。

《租赁住房建设促进法》等政策措施的出台顺应了城市化中后期发展公共租赁住房、应对社会诉求的规律。

在公共资源分配上，只要居民依法纳税，政府对产权房与租房的教育、医疗需求一视同仁。

韩国租售同权，教育、医疗均衡化水平比较高。

在韩国很多家庭因为工作的调配，孩子上学的变化，居住地点不能常年固定。

但是由于韩国经济发展水平比较高，韩国政府业重视对教育、医疗、公共绿地等方面的投入。

与中国不平衡的基础教育资源和医疗资源分布不同，韩国的基础教育资源和医疗资源分布的相对平均，城市和郊区的学校和医院实力相差不大。

加上韩国的户籍是随着实际居住地移动的，因此韩国的房价在同一个城市中差距不大。

经济实力相对弱的父母也可以通过租房来为子女解决入学问题。

截至2018年，中国城镇化率达到59.6%。

租售同权开始的较晚，还处在探索阶段，我国经济发展的结构不平衡，地区差异化。

大城市就业机会多、工资高、医疗和教育等公共服务水平高，吸引人才聚集，小城市和小城镇普遍存在着产业集聚程度较低、就业机会较少、公共服务不完善，对人才的吸引力低。

（二）中韩两国通过收税调节市场的差异2018年韩国政府决定对房价飙升地区征收3.2%的综合房产税，这使得物业的闲置成本极高，因此业主通常会主动将房屋出租以换取收益的平衡，这也是韩国房屋闲置率较低的原因之一。

高房价地区包括韩国首尔市、世宗市和釜山，京畿道的一些地区，在上述地区拥有两处或更多房产的房主将被征收3.2%综合房产税，税负上限也从150%升至300%。

拥有多套住房的人在出售房产时将被征收高达60%的转让税。

韩国政府通过立法手段抑制房价飙升，进一步打击投机性投机。

尽管房价上涨有许多因素，但投机者也是房价上涨的重要驱动力，韩国政府堵住了投机性缺口，打击了投机者更好地稳定了房价。

表2　中韩两国房地产市场税数据来源：statista、韩国税务网站、国务院中国住房税收体系重交易轻保有。

住房持有成本几乎为0，持有环节2项税收税均对个人非营业住房免征；交易环节3大主要税种是契税、增值税和个人所得税，均对长期持有和刚性需求设置减免条件。

轻保有环节征税，财政收入的可持续性在存量房时代面临挑战，房地产税的推出势在必行。

（三）中韩两国在增加房源供给上的差异1.韩国政府多方面供给房源政府提供公共住房可以实现住房及其配套的适用性。

因为政府在协调资源等方面具有独特的优势，韩国政府主导的住房保障项目加快了住房保障制度的完善。

尤其是公共住房支持体制促进了低收入群体居住条件的改善及城市化进程的加快。

在配套设施建设方面，韩国政府在财政、土地、金融和税收等方面给予了租赁住房建设支持。

①所谓“年度租售比”，是指每平方米使用面积的年租金与每平方米建筑面积房价之间的比值②http://www.hani.co.kr/arti/economy/property/877174.html。