导致发包行为及所建房屋失 去合法性；建筑违章和不能 通过规划验收；许可证失效
重大
（1）暂定资质证书无法办 理；（2）资质出现真空； （3）被降级或取消资质证书
重大
工程被确认为违法
重大
项目竣工验收合格后，没 竣工验收合格 有及时向建设行政主管部 未及时验收、本案，影响后 备案风险 门提出竣工验收申请、及 续工作，增加成本 时进行备案 （1）没有办理拆迁许可 办理拆迁许可 违法拆迁；延误其他相关权 证就先行拆迁；（2）没 证风险 证的办理和开发进程 有及时办理拆迁结案 （1）没有及时缴纳国有 土地使用权出让金； （2）没有办理建设用地 办理建设用地 批准书就先行开发； 要求缴纳违约金、被收回用 证件风险 （3）因故不能按时开发 地、产权不合法 时，未能及时办理建设用 地批准书；（4）自有物 业未能办理国有土地使用
安全生产风险
责任主体、赔偿主体约定 被上级机关责令停工 不明
施工单位拖欠 施工单位不按期向农民工 被行政机关或司法机关要求 农民工工资 支付足额工资 承担连带责任
竣工验收风险
验收标准、验收程序、验 无法按时、按要求完成验收 收责任等约定不明
竣工结算资料 结算资料不完整、随意签 易产生纠纷，引发矛盾 接收后的风险 收
对己方不利
无法及时向政府土地管理部 门申请用地，及时取得合法 土地使用权，失去土地使用 权
重大
办理建设工程 规划许可证风 险
办理开发资质 证书风险
房地产办 办理施工许可 证行为 证风险
（1）没有取得建设工程 规划许可证就先行建设； （2）没有按照建设工程 规划许可证进行建设； （3）确需变更规划时， 未报经规划部门批准并办 理变更登记的法律风险； （4）建设工程规划许可 证及附件发出后，因年度 建设计划变更或因故未建 满两年时，自动失效，需 建设时，未重新申报的法 律风险 （1）新设立房地产开发 企业没有及时向建设行政 主管部门办理备案手续； （2）暂定资质证书有效 期满未及时向房地产开发 主管部门申请核定资质等 级；（3）新设立公司暂 定资质证书有效期满并不 得延长且因无开发业绩亦 不得获资质等级；（4） 超越资质等级进行经营而 没有及时办理资质证书变 更登记的法律风险； （5）没有及时办理资质 证书延期、年检 （1）没有办理施工许可 证就先行施工；（2）施 工许可证签发一年内未开 工、未办理延期申请
分配方式约定不明
在决算和分配利润时容易产 生纠纷
违约责任不明
导致合同条款缺乏约束力， 不利于追索因合作方过错造 成的损失
（1）不具有经营建筑活 动主体资格的企业或个 人；（2）承包人不具备 承包人主体不 相应资质或借用他人资 导致合同无效 适格 质；（3）承包人系挂靠 方，且不具备相应资质； （4）违法转包、分包 （1）约定是否明确； （2）是否超过法定限 导致相关条款约定不明或无 保证金、定金 额；（3）合同约定与收 效 据名称是否一致 开工令发布、 约定不一致的时间 进场时间争议 由于承包人违约，造成工期 延误后，双方对工期达成新 工期变更 工期随意变更 的书面确认或发包人要求承 包人在指定时间内完工的风
逾期交楼风险
实际履行中未按照约定时 导致向业主承担违约责任 间交楼且未做好善后工作
规划变更风险
确需变更的，未书面通知 导致业主要求退房 买受人并征得其事先同意
空气质量检测 不符合约定或国家规定标 导致业主要求退房或赔偿 不合格 准
样板房与交付 交付的房屋与样板房标准 导致业主索赔 标准不一致 不一致
股权质押、股权被司法 瑕疵股权，可能导致公司 机关查封 支付对价后无法获得股权 具名股东与隐名股东不 易与具名股东和隐名股东 一致，具名股东与实际 之间产生纠纷 控制人不一致
转让方不及时办理交付 股权不能交付 股权变更手续
外商投资企业股权转让未 股权转让需要经过批准 经过行政审批，可能被撤 销或无效
严重
查看《国有土地转让合同》的有关 规定，审查项目公司有无违约；向 政府有关部门调查了解项目公司办 理土地使用权证、建设用地规划许 可证、建设工程规划许可证等的可 能性；约定因违反合同致使项目公 司受到处罚等转让方应当承担的责 要求转让方提供能证实其拥有股权 项下权益的全部合法证明文件的原 件；向相关政府部门查询核实这些 证明文件的真实性 （1）审查核实转让方移交的被拆迁 人的户数、面积及拆迁补偿安置资 料；（2）到房管部门查询拆迁补偿 安置的情况；（3）明确拆迁安置的 责任以及费用的承担；（4）约定转 让人隐瞒拆迁安置情况所应承担的
重大
误工原因发生 误工原因、责任约定不明 易产生纠纷，引发矛盾 争议
签证风险
内容不明确，超过规定权 签证无效或过期 限
进度款支付风 未按约定的节点和比例支 造成违约，支付违约金和赔 险 付进度款 偿金
材料供应风险
负责供应的主体约定不 明，价款支付约定不明
易产生纠纷，引发矛盾
中途停工及退 承包人无故中途停工或退 易产生纠纷，引发矛盾 工程建设 场、责令退场 场，相关约定不明
重大
项目未通过相关行政主管 可能导致合同无效，以及项 部门审批 目将不能通过验收
重大致投资方须承担与项 目无关的债务
资信资料不真实 合作方资信不 真实 合作开发 房地产项 目
导致合同不能顺利履行，产 生纠纷，不能实现合同目的
投资项目与实际建造项目 合作方以优质项目做幌子， 不一致 骗取公司财产
结算款支付风 实际接收方与合同约定不 易产生财务风险 险 一致
质量保证期限 约定不明 风险
产生纠纷，增加成本
争议处理及司 约定不明 法管辖风险 （1）没有及时办理建设 用地规划许可证；（2） 核发许可证确定的用地面 积、范围、位置、界限和 公司实际开发用地不一致 办理建设用地 及规划道路确认不明的法 规划许可证风 律风险；（3）实际使用 险 土地位置和界限发生变更 未及时确认的法律风险； （4）办理建设用地规划 许可证后没有在规定的时 限内使用土地，或未办理 变更登记
严重
一般
严重
严重
严重
严重
（1）即使取得了建设工程规划许可 证，证明建筑行为是合法的，也要 审查与邻近的建筑是否保持一定的 距离和适当的高度，是否妨碍相邻 建筑的通风、采光和日照等；（2） 了解房地产项目在建设过程中与周 边的单位和居民的矛盾是否十分紧 张，是否可能造成工期延期、成本 （1）向政府部门了解规划情况； （2）评估分层出让对我方项目的影 响以及是否符合受让的目的 （1）查明项目公司收购前的债权债 贵州华瑞 务，可通过委托审计来查清公司的 与严君华 资产负债；（2）由股权转让方出具 纠纷案 承诺对转让日前隐瞒的项目公司的 债务承担赔偿责任，由于转让方的 恶意，该赔偿责任约定时应当加重 （1）要求转让方提供对外提供担保 的情况和全部资料，必要时到有关 部门进行核实；（2）要求转让方提 供全部合同，并对这些合同进行审 查分析和法律风险评估；（3）要求 转让方提供全部诉讼案件情况和资 料，必要时到相关法院进行查询； （4）在转让合同中约定由于项目公 司在收购前的违约、侵权、违法等 行为，致使项目公司在收购后受到 的损失，均要由转让方负责赔偿； （5）要求转让方提供相应的有效担 （1）签约前先向工商部门查询核实 所收购股权是否存在上述瑕疵； （2）签约前要求转让人办理涂销、 （1）签约前了解隐名股东的真实意 图；（2）以具名股东签字为准 （1）要求转让方在约定的时间内办 理完毕股权变更登记；（2）要求转 让方提供合法有效的担保；（3）将 股权变更登记到收购方名下之前股 权转让金的支付金额应尽可能减 小；（4）签订股权转让合同时，要 求转让方向收购方提交工商登记机 关要求提交的股权变更所需的文件 的原件以及委托手续原件等完整资 料，在转让方不办理变更手续时收 向外商投资审批机关了解被转让的 股权是否存在不批准转让的情形
重大
股权占有比例不足
失去对项目公司的控制权
约定保底条款不合法
该约定可能被认定为无效， 或合作各方之间的法律关系 被认定为土地使用权转让关 系、借款关系或房屋买卖合 同，也可能因涉及违规操作 而受到行政处罚
签约过程风险 资金投入不到位
出资方支付资金不到位导致 缓建、停建，或者出地方挪 用资金致使出资方受损
建设用地使用权在土地 建设用地使用权益被弱 的地表、地上或者地下 化，公司利益受损 分别设立 导致公司收购后对未披露 的债务承担连带责任
项目公司隐瞒债务
收购房地产 项目公司及 其股权 项目公司预期债务
（1）项目公司曾对外提供 担保，很可能承担担保责 任；（2）项目公司对外所 签合同已构成违约并将要 承担违约责任；（3）项目 公司正在进行或将要参与 的诉讼案件可能败诉和承 担责任；（4）项目公司股 权转让前的违法行为，股 权转让后可能受到的处罚
集团----公司运营法律风险识别及防范（地产部
风险识别 风险类 别 风险界定 风险描述 项目不真实 转让方是虚构的；转让 方不具备法人资格，没 有独立行为能力；转让 方不是房地产项目的权 利主体，对所转让的房 地产项目没有处分权 所要转让的权利如土地 使用权等没有依法登 收购房地产 记；《国有土地转让合 开发项目 同》未得到履行，转让 人有违约情况且要承担 相应的责任；所要转让 的权利设定抵押、地役 权、出租等；未达到法 律规定的转让条件；属 于政府划拨，但政府不 同意转让；项目被司法 机关查封；土地用途、 期限、面积和容积率等 不符合要求；建设用地 使用期没有在地表、地 上或地下分别设立；土 项目公司没有合法取得 国有土地使用权；项目 公司房地产开发没有按 照土地使用权出让合同 约定的土地用途、动工 开发期限开发土地 风险影响/后果 转让方虚构房地产开发项 目或虚构开发地块，骗取 财产 转让方不具备法律主体资 格，导致项目或合同被撤 销或被确认为无效 风险评估 风险程度 重大风
别及防范（地产部分）
风险程度 严重风 一般风 历史数据 /实际案 风险防范 签约前先向政府有关部门核实项目 的真实性，必要时派出专业人员进 行调查核实 签约前到政府有关部门核实转让方 主体的真实性以及有无独立烦人资 格；签约前先确定转让方所转让的 项目的权利人是否一致