商业地产实战基础知识
什么是“商业地产”？
——并无科班的定义
狭义概念——retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活 服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等。
广义概念——commercial real estate 或 commercial property；除商铺 之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产.
目前引进大型百货并完成98%招商的奥克斯广场可售部分商业已基本售完；今年该片区的商业氛围 随着奥克斯4月底开业基本形成规模，该区域未来新增供应约33万方。
1 2
3
5
4
滨江新城商圈
奥整体定位中高端，集百货、超市、休闲娱乐、餐饮于一体的大型商业体，项目整体 的商业规模较大； 项目属于滨江新城商圈的开拓者和领导者角色，弥补了河西北部大型商业的空白；
如何认识和研究一个综合商业项目的商圈——认知维度

居住人口（数量、结构、收入、消费习惯） 办公人口（数量、结构、收入、行业、个人和商务消费习惯） 客流导入（与周边商圈的关系） 竞争关系（商圈内竞品的数量、分布、招商资源的竞争、客户竞争） 业态结构（商圈内业态关系，和其他商圈的关系） 交通（吸引客流的基础条件） 其他公共设施配套（医院、学校、政务机关、工业园区等）
溁湾镇商圈
主要以枫林一路与麓山路交汇 初为中心，向南影响麓山路 → 麓 山南路；向西到溁湾镇汽车站。
通程电器 指南针购物广场
滨江新城国际商贸中心 通程商业广场
苏宁电器
工作定义：商业服务所能够覆盖的地域
(交通是商圈地域划分的首要因素)
商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是 来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是 以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
中央 商务 区
交通规划
区域特点
景观资源丰富，交通便利；区域以现代金融商务 为核心，旅游服务驱动，形成滨江商务商业及生 态居住的综合板块； 活力生活区是最新成熟的区域，中央商务区的发
城际铁 路 地铁6 号线
活力 生活 区
发展情况
展将需要一定时间的培育，商圈依托住宅项目的
发展优先于商务区成型；
滨江新城商圈
溁湾镇商圈
该商圈是河西最早形成的商业中心，商圈内以通程商 业广场为主，周边电器卖场、街铺零售作为补充。受 到区域发展的影响，商业未来发展空间比较有限；
麓南商圈
依托麓南大学城的发展，以满足区域学生和居民生活 消费为主，主要是特色风味小吃、快餐等，以中低档 为主；
望城坡商圈
区域以流动人口为主，属于河西区域的建材和小商品 批发的集中区域，随着长房人人乐购物中心的开业， 区域内综合配套逐步发展。
商业地产五大模块
选址及获取土地
商业地产开发
和住宅开发类似。同样包括定位、做规划、设计、施工等
招商
招商是一个把商业建筑“填满”的过程，但操作过程远不是直观上这么简 单，后文还将论述
运营管理
招商并不是商业地产的最后一个环节，呕心沥血的经营才是商业获得成功 的必经之路
退出机制
商业地产本质上不是开发，而是投资，建立退出机制，整个产业链条才得 以保持完整 根据公司战略需要，在通过运营提高估值水平后，选择适当时机和适当渠 道退出
商圈，有很多层次，需要区别分析
(1)核心商圈(Primary Trading Area)。这是最接近商店并拥有高密 度顾客群的区域，通常商店55％～70％的顾客来自核心商圈。
(2)次要商圈(Secondary Trading Area)。这是位于主要商圈之外、 顾客密度较稀的区域，约包括商店15％一25％的顾客。 (3)边际商圈(Fringe Trading Area)。这是指位于次要商圈以外的区 域，在此商圈内顾客分布最稀，商店吸引力较弱，规模较小的商店在此 区域内几乎没有顾客。
什么是“商圈”？ 通俗定义：多个相邻商业体（包括商铺、酒店、写字楼等）组成的区域
市府商圈
随着步步高广场和湘腾广场底商街区的开业，提高了 整体商业的丰富度和档次，特别是步步高广场代表了 目前大河西区域的最高档次的商业物业，弥补了区域 零售、餐饮及娱乐方面的市场空白；
市府商圈 望城坡商圈 溁湾镇商圈 麓南商圈
河西主要商圈

区域内早期形成的溁湾镇商圈、麓南商圈、望城坡商圈发展最为成熟的商圈，
但受到地域等方面的限制，麓南商圈辐射力有限，溁湾镇未来发展潜力不足；望城 坡和市府商圈有望逐步向综合型商圈转型。
溁湾镇商圈
溁湾镇商圈发展缓慢，后劲不足，随着现在商业项目硬件的老化从最成熟的商圈将 会逐步走向衰退，河西新兴商业项目的发展将对本商圈形成较大的威胁；
商业项目分布
郁金香 长房时代广场
广大环球 湘浙市场 河西交通枢纽
西中心 达美D6街区
滨江新城商圈
区域规划
地铁4 号线
滨江新城集商务、商业、文化、旅游、休闲及 功能定位
生态 中心 区
娱乐等综合功能于一体，分为生态中心区、中 央商务区、活力生活区，预计2016年活力生活 区的滨江商圈将会初步成型； 通过城际铁路、4号线、6号线轨道交通，银盆岭 大桥、福元路大桥、桐梓坡隧道、营盘路隧道等 连接河东和河西主城区； 区域处于河东主城区北侧，临江与河东相望；
室外步行街北区商铺 室外步行街南区商铺 室内步行街 写字楼裙 步行商业街 （销售部分） 楼商业 1-6F 平和堂百货 7-25F 5A甲级写字楼 BF 华润万家超市 1F 电玩城 2F 平和堂 3F 国美电器 4F 广东魔方KTV俱乐部 5-6F 韩国CGV 3DIMAX影院 7-24F 商务公寓
麓南商圈
麓南商圈依托校园发展，受客群和交通阻隔的限制，未来发展依然以区域内客户群为主；很 难吸引外部消费群体，但整体将会逐步由零散式向集中商业体方向发展；
商业项目分布
家润多广场 悦购广场 麓南商业广场
步步高生活广场
望城坡商圈
望城坡商圈随着新商业项目供应，逐步从建材综合市场为主的商业中心向综合型商业中心进行转型；