需求 Demand 新中产对文化和精神消费的需求非常明显
国内新中产过去两年开支明显增加的消费领域
上海零售地产新增供应、净吸纳量及空置率
新增供应
净吸纳量
空置率
旅游 15.3%
子女教育 12.1%
人际交往 10.6%
休闲娱乐/ 个人爱好 10.5%
自我学习提升 9.4%
2.5
2
1.5
7.6%
1.1
1
0.9
40% 35%
36.5%
40% 30%
28.2%
30% 25% 20%
20% 10%
0%
零售
15%
11.0%
8%
2.8%
10% 5%
餐饮
儿童亲子
生活服务类
休闲娱乐
0% 餐饮
零售
7.7%
5.8%
3.2%
生活服务
儿童亲子
休闲娱乐
COLLIERS INTERNATIONAL
数据来源：第三方数据中心，高力国际整理
智能供货：按需组合产品+最优供应链+智能制造
• 开展新消费引领八个专项行动; • 促进商业零售创新发展； • 打造世界级地标性商圈； • 深化老字号国企改革
中国国际进口博览会
2018年 11月5日 至10日
• 设立国家贸易投资综合展 • 设立企业商业展 • 举办虹桥国际经贸论坛
商业影响 推动影视、演艺、动漫游戏等重点领域商业 发展；形成具有核心竞争力的文化创意企业， 促进文化创业产业的发展
市场洞察：新兴业态与未来商业发展趋势
高力国际零售房地产服务部
2019年1月17日
COLLIERS INTERNATIONAL
目录
01 零售商业未来将面临的挑战 02 未来消费者态度和行为
03 新兴业态六大趋势 04 零售地产未来发展趋势
COLLIERS INTERNATIONAL
零售商业未来将面临什么样的挑战？
2014/3，投资54亿元，持股25% 2015/8，投资283亿元，持股19.99% 2016/11，投资21.5亿元，持股32% 2017/5，持股18% 2017/9，投资5.48亿元，持股5% 2017/9，投资5.48亿元，持股5% 2018/2，投资54亿元，持股15%
2017/12，腾讯领投合计5,300万美元 2018/1，腾讯、苏宁、京东、融创联 手投资340亿元入股 2018/1，投资1.875亿元，持股15% 2018/2，投资25亿元，持股5.31%
消费分级“新常态”下，政策利好零售地产发展新兴业态
政策/措施
日期
相关条例/内容
《关于加快本市文化创意产业创 新发展的若干意见》
2017年 12月14日
《全力打响“上海购物”品牌加快 国际消费城市建设三年行动计划 （2018-2020年）》
2018年 4月22日
• 推动文化创意重点领域加快发展； • 构建现代文化市场体系； • 引导资源要素向文化创意产业聚集
4.3 4
2
0 2011
2012
用户规模（亿人）
增长率
6.5 14.0%
2013
7.3 12.3%
2014
7.9
8.2% 2015
8.3
5.1% 2016
8.6
35%
30%
25%
20%
15%
10%
3.6% 5% 0%
2017
COLLIERS INTERNATIONAL
电商巨头收并购实体零售商
2017/8 ，137亿美元
进一步提升消费贡献度、消费创新度、品牌 集聚度；形成全球城市相匹配的商业
为中国品牌商提供市场机遇；促进国企签约 世界品牌商品；促进电商品牌的发展
《上海市电子竞技运动员注册管 理办法（试行）》
COLLIERS INTERNATIONAL
2018年 11月29日
• 试行电竞运动员注册管理； • 开放五大电竞项目的注册
53.4%
50.8%
46.8%
46.8%
45.4%
44.6%
42.8%
42.8%
41.2%
40.2%
COLLIERS INTERNATIONAL
汽车/ 数码 服饰 汽车用品 3C 鞋包
奢侈 品
机票 酒店
教育 培训
美妆 护肤
家电 房产 电影 文娱
数据来源：高力国际研究部，第三方数据中心
业态持续调整，品牌加速更新。生活服务、餐饮类业态创新直追零售
COLLIERS INTERNATIONAL
零售地产整体市场增速放缓，存量时代正式开始
供给 Supply 市场增速将稳定在15%以下，整体供应出现回落； 上海零售地产现有存量有749.6万平方米； 2019-2023年供应总量将为361万平方米，每年新增供应72万平方米；2019年空置率 预计会上升至13%
数据来源：媒体资料，高力国际整理
新零售时代，人货场重构，打破线下有形场景与线上无形场景的边界
传统零售市场 供小于求
货
场
人
创新零售市场 供大于求
• 更注重个性化、体验式消费；
• 更愿意花时间在社交、休闲、学习、工作；
人
• 购买界限逐渐消失；
• 习惯后便持续购买
消费者标签：SoLoMoPe（社交化、本地化、移动化、个性化）
零售占比下降，亲子/餐饮/服务占比上升
生活服务新兴品牌占比高于儿童亲子、休闲娱乐业态
70% 60% 50%
2014-2017已开业购物中心业态平均占比 2014 2015 2016 2017
52.2%
2014-2017已开业购物中心各业态新兴品牌占比（核心商圈）
50% 45%
46.8%
2014 2015 2016 2017
46.8% 2.8
36.8% 3.8
4.7 24.7%
5.7 19.6%
11%
13%
14%
16%
2014
2015
2016
2017
中国移动互联网用户规模
6.6
16.6% 16% 2018
7.5
17.5% 14% 2019F
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
32.6% 8
5.7 6
13.0% 2.0
1.3
0.5
0
2018
2019F
12.1%
11.7%
0.7 0.7
0.5 0.4
2020F 2021F
11.2%
0.2 0.2
2022F
10.7%
0.2 0.3
2023F
14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
2018年国内新中产关注的消费领域TOP10
电子竞技迎来国家级赛事；促进电子竞技商 业化
数据来源：政府公开信息，高力国际整理
线下零售回暖，电商巨头大举并购线下零售商
2012-2019 中国网络购物市场交易规模
网络购物交易规模（万亿元）
增长率（%）
在社零中的渗透率（%）
8
51.3% 6
4
2
1.2
0 6% 2012
59.4%
1.9 8% 2013