竞争项目分析
项目名称
位置
类型
开发商
规模
价格区间（元/㎡）
建筑形式
面积区间
都市凰庭
小南门外红缨路88号
住宅 西安凯益置业
9亩，40000平米
均价：4700
高层，东西向2梯5户 50-140㎡
九锦台
西安含光门区域，3513 厂原址之上，比邻南二 住宅 环
润基投资控股
32亩,367598 平米 均价：6600.00 高层，1梯2户，跃层 120-330㎡
通过此报告，形成一个良好的开端，为和贵公司的合作奠定基础。也希望通过双方 努力和智慧，把“枫绿国际”项目做成精品项目，实现利润和品牌的双丰收！
目录
第一部分 项目分析 第二部分 项目定位 第三部分 营销推广
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英泰简介
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潜在客户描述
客户年龄 客户职业 认知途径
30-50岁之间居多 公务员、个体商户、私企业主、国企职工 报纸广告、围墙广告、路过项目地、网络广告、朋友介绍为主
市场客户特征
类型 周边客户 重要客户 投资客户
背景特征
小私营业主 个体商贩 周边单位职员 政府公务员 周边小区居民
小私营业主 个体商贩 周边单位职员 政府公务员 城内居民 外地迁入西安人士
近期市场动态
（一）西安市场近期出现回暖现象，但是品牌企业开发商均不赞同提价，市场一 些本地开发商或小项目略有小幅度涨价，不能支撑市场彻底转好
（二）政府鼓励房产消费政策短期产生效益，部分刚性需求得到释放 （三）西安市3月份成交数量有上升，但成交面积上涨不大 （四）周边新盘本年度开盘数量、面积大，2009年5月是西安楼市集体放量的时期 （五）城南成交房源户型面积集中在80 — 120平米 （六）刚性需求放量，牛年新年小阳春 （七）观望情绪有所松动但依然浓厚，降价自救过程仍需持续
产品提升2 — 精装大堂及公共部分
入户大堂及电梯间：使用吊灯作为照明设备， 全石材、高档面砖精装修
产品提升3 — 电梯轿厢精装
轿厢内设高档装修，门套为高级石材。品牌建议采用通 力、奥蒂斯或蒂森克虏伯品牌，
产品提升4 — 门禁系统
入户门禁：建议采用彩色显示屏指纹门禁 公寓电子锁系统
在每套公寓内设置独立的门锁系统，住户可通过指纹、感应钥匙或密码打开公寓门；为确保公寓的安全性 私密性，公寓门锁系统采用非联网型，为住户独享。公寓门锁系统的功能： ➢ 密码/刷卡/指纹验证身份功能 ➢ 延时自动锁定功能 ➢ 内部强制锁定功能 ➢ 丢失钥匙删除功能
竞争加剧，市场供应量增大，刚性需求是主流
综合分析：
市场情况不明朗， 政策变化快，直接影响客户购买 市场高端产品抢占中端产品市场，客户争夺战进入白热化 市场存量巨大，新上市项目众多，营销手段多样化，销售难度加大
我们的对策：
保持谨慎的开发态度 快速消化产品 多做渠道建设，加大营销力度
二 地段分析
城墙
占12亩，5万平米
均价：5300
高层，2梯8户
51-165㎡
永宁国际园
长安路南稍门什字东南 角
住宅
昊伟地产开发公 司
25亩，11万平米
均价：5000
高层 3梯10户，2梯8 户
55-120㎡
南门国际
长安路与体育馆十字东 南角
综合
陕西云峰置业
9亩，5万平米
均价：5000
高层，3梯10户
40-120㎡
粉巷一号
项目交房标准缺少特色，硬件设置的升级可以为项目直接带来营销附加值，促进项目价 格提升及销售速度的加快
区域产品对比
城南产品：
我们的产品：
容积率高较容低积，率绿，化低率绿高化率 多为有2梯采8光户及以户内型对视 基沿本街不嘈临杂街，影响居住 基本具被有高良楼好淹城没市景观 出门为城有市城道市路公园
城内产品
第一线：环城南路全段及环城东路到朝阳门段，环城西路到
特点：环城南路产品稀缺，价格高；环城西路产品最多，产品 环城东路产品少，价格不明朗
第二线：长安路从钟楼到小寨段
特点：产品类型分段性明显，商业集中地综合性物业投资用途 南门写字间投资自用，草场坡自住，小寨公寓型物业及商业物
第三线：朱雀路从西大街到二环段
进城和出城
地处城内的城外的交界处，繁华和生活快速切换
西安的城墙，千年的历史，西安人把城的概念看的很重，“入城”和“出城”的概念在西安人的 心里是根深蒂固的。进城就是城里，就是繁华的代名词，出城就是乡下，和城里有很大区别。
朱雀大街
交通要道，城南大动脉
西安历史上真正的龙脉！
唐朝时，南面正门朱雀门与承天门及外郭城 的明德门在一条线上，朱雀大街将这三座门 连接起来，宽度达到150米。现在的街道，只 能望其项背，它充分显示了帝国的胸襟。朱 雀大街是长安城的中轴线，将长安城一分为 二，东西各54坊。
地段总结
位置独一无二 历史文化气息浓厚 城市氛围独特
三 产品分析
项目基本情况
高密度，高容积率住宅 点式结构，绿化面积较小，小区无大型景观
规划用地面积： 总建筑面积： 住宅建筑面积： 容积率：
绿化率： 建筑密度：
总户数： 楼层数： 层户数： 电梯数：
9752.90平米 54857.80平米 约40000平米 5.23 35.20% 14.38% 474户 地上34层，地下2层 14户 4部电梯
2008 年西安房地产市场呈现了放缓的趋势。
2009 年西安关键词
关键词① ： 市场信心 关键词② ： 供大于求 关键词③ ： 保障住房 关键词④ ： 理性购房 关键词⑤ ： 市场回暖
近期刚性需求呈现强劲上扬 住宅价格稳中有升
市场产品供求关系继续拉大 客户购买行为愈发谨慎
9年西安市场住宅前景受到国家政策和经济情况的影响愈发严重，前两年拿地的开发项 集中上市，经济适用房的集中上市使得客户争夺十分激烈，市场竞争呈现白热化状态
朱雀门
历史积淀，城市名片
厚重历史文化的积淀，西安人都知道的地方！
皇城之朱雀门，宫城之承天门，唐朝时，可见当时长安的南大门决不是像今天人们认为的长安 路和大南门是西安的南大门，而是由皇城朱雀门延伸开去，由廓城明德门作为长安城的第一南 大门的。朱雀大街在当时的长安城，是唯一进入长安内城的大道。每天，来自世界许多个国家 的使臣和商人，都要经过明德门进入长安城。
2008 年西安关键词
关键词①：成交低迷 关键词②：多方观望 关键词③：金融危机 关键词④：政府救市 关键词⑤：打折促销
市场呈现供远大于求的状态 住宅销售价格呈波动的趋势
降价促销成为市场常态 购房者心理出现变化
2008 年西安市场住宅的成交量为600.96 万㎡ 经历了2006 年和2007 年两年的快速发展
新地城
城南 南二环西段66号 综合
万科企业
62.5亩，11万平米
均价：7250.00
高层，1梯2户，1梯6 93㎡、95
户
㎡、145㎡
荣城
城南 草场坡新文巷10 号（3538厂）
住宅 新荣基开发公司
66亩，18万平米
均价：5500
高层，2梯2户， 2梯4户
80-140㎡
悦城
西安市（明胜路9号）
住宅
陕西广合实业公 司
谨呈：陕西星团置业有限公司
“枫绿国际”项目 整合营销推广汇报案
操作总策略：守正出奇 固本求异
前言
首先感谢贵公司给我们这次提案的机会，我公司必将为项目提供最优质的服务，通 我们双方的共同努力。达到预期的目标和期望。
本报告将对陕西星团置业有限公司开发的“枫绿国际”项目的市场定位、整体营销 略及采用的推广手段做全面的阐述，力求在尊重市场规律、规避开发风险的情况下争取 目利润的最大化。
投资产品居多 小户型产品居多 沿街产品，影响居住 周边建筑物距离近 出门为城市道路
如何避免项目在产品上的劣势，抓住市场主动权？
产品配置提升是提高竞争力的好方法！
产品提升1 — 赠送面积
E、B户型 赠送空中花园 赠送面积： 3.9米*2.8米 = 10.92平米 4.5米*3.0米 = 13.5平米
主要是为老城居民及都市有闲一族，手中有相 对闲钱却没有投资渠道，但熟悉西安或熟悉项 目地的地理位置产生的价值，愿意进行投资性 为主的购买
价格敏感
需求户型
★★★★★ 两 房、三
★★★★ ★★
一房 两房 三房
一房 两房
分析：
本项目目标客户以项目为圆心进行扩散，随着距离的增加，客户对价格的敏感度降低，但对产品的要求增加。 建议：
楼层的价差制定上考虑阶段层差；同层不同户型，制定朝向差之外，制定户型价格差！
五 区域市场
区域市场界定 一点和三线的区域市场
无明确的所属区域概念，夹在城内和环城路、长安路、朱雀路开发带之间
项目地
一点：以钟楼为圆心，2公里之内的项目的区域市场
特点：投资性产品居多，价格西安最高，多为公寓型产品和商 用地性质多数为商业和综合，钟楼的核心作用十分明显。
工程进度已出正负零，预计09底封顶，10年6月交
现阶段工程进度很快，对营销和推广有利，但由于项目为点式结构，户型存在对视、间 光，层平户数较多等情况，所以，期房的销售相对有利（客户见不到实际房屋情况）， 工程进度要控制节奏，以及交房时间可以适当后延（在保证项目进度是营销优势的情况
装修标准为市场通用的交房标准
Intelligence all suvcess were made from wisdom Intelligen