从需求与供给看我国房地产市场摘要：房地产作为国民经济的重要支柱，同时其价格也对居民的生活水平有着举足轻重的影响。

本文试图从供给和需求两方面分析影响房价的主要因素，具体分析了房地产市场供给和需求的特殊性。

结合我国热门的房地产市场，对房产这样一类特殊的商品进行了分析，结合相关统计数据发现：我国的房地产市场需求大于供给。

最后结合我们得出的结论，对我国的房地产政策提出了一些可行性建议。

关键词：房价、需求、供给、因素正文作为国民经济发展中的重要行业，房地产的发展状况不仅影响到国民经济的运行，还会直接关系到居民的生活水平和质量。

随着近年人们收入水平的不断提高，居住条件明显改善，房价也随之水涨船高。

一方面，房地产行业尤其是商品住宅房在我国的经济发展中扮演了越来越重要的角色；另一方面，在房价连续的上涨而近年以来尤为迅速的情况下，房价问题已经成为大多数购房者尤其是年轻人不看重负的话题。

尽管政府已经采用了多种措施抑制了房价上涨，但是效果总不如预期中明显。

本文试图通过对需求与供给的分析，探讨影响房价的因素，研究房地产市场的运行规律。

1.房地产市场的需求分析房地产的需求同时具有投资品与消费品两方面的特性，作为投资品，人们购买房地产获取投资收益，满足投资需求；作为消费品，房地产用于购买者居住，满足消费需求。

值得注意的是，在一定情况下，房地产投资需求和消费需求也时常相互转换，比如当价格上涨到一定高度时，原来一部分用来改善居住条件的作为消费品的房产，就会在巨大差价和利润的剌激下，转换为投资品。

所以房地产的需求就是由投资需求和消费需求组成。

在本文中，我们着重讨论房地产作为消费品时的需求情况。

房地产市场中，影响需求的因素主要有以下几个方面：(一)政治角度：1：国家或地区政局的稳定性。

2：:政府基本政策的导向。

3：政府有关政策的连续性和透明度。

从目前来看我国以及周边地区的局势无疑是稳定的，同时国家鼓励和支持房地产发展的政策也一直是坚定的，所以以下的经济因素才是现阶段房地产需求变化的主要原因。

(二)经济角度：1：房地产价格，当房地产价格上涨时，居住需求会减小，相反，居住需求会增加；2：人口状况，包括人口的绝对量、人口的增长速度、家庭的结构和人口的移动。

人口增长，尤其是当新增家庭的数量增加，对房产的需求就会增加；3：国家经济发展水平和人均可支配收入，居民收入增加，对居住需求就会增加，居民收入减少，对房地产的居住需求就会减少。

通货膨胀率上升，房地产作为一般的投资品和消费品，其价格也与其他商品一样，价格随之上涨。

在众多经济因素中，人口的数量、人均可支配收入、住房价格应为首选的影响因素。

2.房地产价格的供给因素分析上文已经提到，商品房既是消费品又是投资品，有着自身独特的属性。

相应地，房地产供给具有自身的一些显著特点。

1.土地供给的稀缺性和垄断性：土地供给分自然供给和经济供给两类：自然供给是指自然界提供的天然可利用的土地，它是有限的、刚的。

经济供给是指在自然供给基础上土地的开发利用和多种用途的互相转换。

中国城市土地属于国家所有，具有垄断性。

2.房地产供给的滞后性和风险性：新建商品房的开发周期较长，较长的建设周期导致了供给与需求一定程度上的脱节，从而具有盲目性与风险性。

3.房地产供给的区域性和程序性: 房地产作为不动产，具有不可移动和不可复制性，这就使得房地产流动性较差，其供给具有较强的区域性。

另外，房地产作为大额不动产，其生产、销售、转让都需要一些法定的管理和登记程序。

影响房地产供给的主要因素有:1、房地产市场价格；2、房地产的开发成本；3、房地产的开发技术水平:建筑能力包括建筑技术水平、装备水平、管理水平以及建筑队伍的规模等，是决定房地产供应水平的直接因素。

目前商品房主要以成片开发为主，开发体量较大，按照目前的技术水平，其购地、规划、建设、销售需较长时间，全部周期一般为2年左右；4.房地产开发商对未来的预期随着房价不断上涨，房地产商对价格和盈利的预期不断提高，从而导致在房地产开发成本不断提高的情况下，房地产商仍在不断购买土地，扩大供给，如前期各大城市时常出现的争夺“地王”的现象；5、国家土地政策3.影响房地产价格因素的综合分析（1）信贷政策对房价的影响。

房地产市场最大的特点就是，其供给和需求都很大程度上受信贷的制约，在房地产市场中，购房者常常利用按揭等方式利用银行贷款进行购房。

同样在房地产供给中，相当大的开发资金也从银行贷款解决，这样银行就在房地产供给与需求中起着了重要的作用。

（2）价格预期对房价的影响。

这种预期包括两方面：一方面是购房者对房价的预期，购房者如果预期房价将上涨，对于投资需求的购房者来说，投资需求增加。

对于消费需求来说，房地产预期价格的上涨，会将潜在需求转化为现实需求，购房者会提前购买，从而使消费需求相应地增加。

相反，投资需求和消费需求就会减少，导致房价上涨趋缓甚至下跌。

另一方面，开发商对房价的预期，如果开发商预期房价要上涨，那么开发商就会增加房地产的开发和减少当期房地产的销售，使当期房地产的供给减少，远期供给增加，这样导致当期的房价上涨。

相反，当开发商预期未来房价要下跌，就会增加当期房地产的销售，也减少房地产的开发，导致房地产市场供给增加。

（3）新增家庭人口和居民收入对房价的影响。

当新增家庭人口快速增长时，居住需求就会增加，当新增家庭人口增长放缓时，居住需求就会减小。

当购房者实际收入和预期收入增加时，会直接影响房地产的消费需求，间接地影响投资需求，从而增加对房地产的购买，使房地产的价格上涨。

（4）利率、汇率和通货膨胀对房价的影响。

利率对房价的影响，主要是利率同时影响房地产的供给和需求。

当利率上升时，会增加银行货款的利息，增加投资成本，使利润率与利率的差缩小，抑制了投资需求，同时利用银行货款的消费需求也因利率提高而导致实际房价上涨，导致消费需求的减少。

4.当前我国房地产供需状况分析：1、土地供给：我们知道对于商品房的成本中，地价占了相当重的比例，它将直接影响房价，进而影响民众的购房需求，所以我们要分析土地的供给，源自中宏产业数据库的数据，我们选取了1997年-2010年全国的待开发土地、已开发土地，如下表：从表中我们可以得知我国现阶段在国家大力实行了“招、拍、挂”政策的大环境下，我国土地供给市场的特征表现为: 土地的待开发面积仍然是远大于年度的开发面积，也就是说我国的土地储备还是较为充足的，而且开发的步伐正在逐渐加快。

2、商品房的供给与需求：我们采用中宏数据库中的竣工面积作为供给因素，用销售面积作为需求因素来分析，如下表：从数据上观测，商品房的供给是逐年都在递增，同时销售也在逐年递增，而且增幅要大于供给，也就反映了从总体上看, 商品房销售面积增长率均高于竣工面积增长率, 销售竣工比率持续上升, 商品房需求旺盛; 1998~ 2004年销售竣工比率均小于 1 , 说明 1998 ~2004年当年商品房竣工面积大于销售面积, 商品房空置面积持续增加, 但累计空置面积增幅减缓; 2005 ~2010销售竣工率均大于1 , 说明 2005年~ 2010年当年商品房销售面积均大于竣工面积, 商品房空置面积持续减少, 累计空置面积持续下降, 房地产市场需求旺盛, 同时商品房供给增幅小于销售增幅, 未来房价也将进一步上涨。

（2008年得数据异常，需求增幅锐减，供给仍然在增长，原因是08年美国次贷危机引起的金融海啸，引起市场的动荡，使得大家的投资行为趋向于谨慎。

）房地产住宅作为一种特殊的商品，其供给、需求和价格之间的关系有其特性，需求和供给对价格变动的反应敏感程度不一样。

我们利用中宏产业数据库，其中用年度的竣工面积作为供给量，用销售面积作为需求量，以此来计算我国房地产的供给与需求弹性值。

用弹性指标来测定我国房地产业对于需求和供给的弹:从上述的数据可以看出，我国房地产的供给弹性是不同于需求弹性的。

供给弹性在数据观测的十二年中，2004年、2006年、2009年弹性值都在1以下，是缺乏弹性，需求弹性则不然，十二年中都大于1，有明显的弹性。

而且从总体上看，需求弹性都大于供给弹性。

由以上数据分析，我们不能发现，在当前阶段，我国的房地产市场需求大于供给，房地产市场是需求弹性大于供给弹性的5.调控建议：1 . 政府宏观调控应着眼于满足人们的房地产消费需求。

从我国大中城市房地产需求价格弹性和收入弹性的结果来看, 当前我国城市居民存在改善住房的强烈愿望。

房价上涨就是人们对住房需求强烈与需求不能有效满足这一矛盾的集中表现。

因此,从长期来看, 宏观调控政策要着眼于增加房地产有效供给,以满足人们的房地产消费需求。

2 .进行税收体制改革，防止税收转嫁导致房价上涨。

在房价快速上涨的背景下,为了抑制房地产过度投机,我国一些地方政府对房地产交易环节征收高比例定率税。

在房地产需求价格弹性不严格遵循需求弹性规律的情况下, 征收定率税不但不能抑制房价上涨, 还会导致卖方向消费者实行税收转嫁,反而导致房价上涨。

3、调动地方政府落实调控政策的积极性，为地方政府落实调控措施创造制度条件。

一是改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP增长的影响。

二是改革、完善分税制度。

三是改革土地收益制度，减少地方政府对土地收入的依赖。

4、大力培育房地产市场，进一步拓宽市场供应。

同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给。

并在政策上对中小型户房给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本。

5．积极打击热钱和投机资本，提高市场的准入标准，加大炒房的难度。

例如，在城市规划时，将主要的居民区分散，如此，游资则很难迅速地抬起一个地区的房价，或者说代价会大大增加。

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