（2）发现埋藏物的归属
发现人取得所有权主义
各国 的 三种 体例
报酬主义
公有主义
如：瑞士

（2）发现埋藏物的归属
我国《物权法》：发现人应将埋藏物 交存于公安等有关机关，由其发布招领公 告。自发布招领公告之日起6个月内无人 认领的，归国家所有。


2003年1月19日下午，陕西省眉县马家镇 杨家村5名农民在本村挖土时，发现一处 青铜器窖藏，他们妥善保护了现场，并及 时打电话向文物部门报告情况。经文物考 古专家抢救发掘，清理出土了均有铭文的 西周晚期青铜器27件，这些青铜器对“夏 商周断代工程”及西周历史文化研究有着 十分重要的意义。这5名农民因此荣获了 “2003年度中国杰出文化人物”称号， 有关文物部门对5名农民分别奖励2万元。
度
主要原因在于：(1)登记可以最准确 地表征物权状况，透明度高、公信力强。 (2)不动产具有稀缺性且价值高， (3)不 动产的位置固定、具有很强的特定性，具 备进行登记的条件；（4）也便于国家进 行管理。
（一）不动产的物权变动-----登记制度

1、不动产的登记机关
我国
现状



多部门登记 多级登记
2、有助于主物效用的发挥 3、同属一人所有
船
桨
（一）物的种类
天然孳息 原物与孳息
法定孳息 天然孳息的归属： 日耳曼法（英美法系）：“生产主义” 罗马法（德、法、日、台湾）：“原物主义”
《物权法》：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人 的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。”
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三、建设用地使用权
概念
建设用地使用权是指自然人、法人或其他 组织依法享有的，利用对国家所有土地建造建 筑物及附属设施的用益物权。
在土地公有制下，对土 地所有权中分类出来的 一项民事权利，独立于 土地所有权而使用。
2018年8月4日8时15分
可以在土地的地表、 地上或者地下分别设 立建设用地使用权， 建造设施与建筑物。

（三）所有权取得的特别规则

1、善意取得 又称即时取得
无权处分人在将其占有的他人 之物让与给买受人时，如果买受人 取得该物出于善意，则买受人便 可以取得该物的所有权，原所有 权人不得要求买受人返还其物。
例：甲将其自用的电脑交予乙保管，后乙未经甲同意将 电脑卖与丙，丙在取得该电脑时并不知道乙是无权处分 人，且支付了合理价金，则丙取得电脑的所有权。

五、相邻关系
第一，相邻关系的主体必须是相邻不动产的所 有权人和使用权人。 第二，相邻关系的客体是要求互相提供便利或 接受限制过程中所体现和追求的利益。 第三，相邻关系的内容是指一方有权要求对方 提供必要的便利或接受必要的限制，同时不得损害 他方的合法权益。 第四，相邻关系是一种法定的权利义务关系， 而非基于当事人的约定所产生的权利 第五，相邻关系的客体非不动产的本身。
4月30日，原告王某将其所有的 房屋卖与被告张某，双方签订了房产交 易协议书，约定房价38.5万元，有关交 易一切费用均有买方承担，办理手续同 时一次性交付全部房款。1997年5月3日， 原告收到被告的房款，并从该房搬出， 将房屋交给被告，被告随即搬入该房并 居住至今，但双方一直未办理房产过户 手续。

国家为了公共利益的需要， 利用公权力强制地、有偿地取得 他人财产权利的行为。

例如：①征收农村集体土地
无锡市集体土地补偿标准（2009年）

广州 ：城中村改造
例如：②对城市房屋的征收
二、所有权的限制（主要讲公法上的限制） （二）征用

国家在紧急状态下，强制性 使用公民的私有财产的行为。

土地承包经营权自土地承包权合同生效时设立。

根据《物权法》规定，承包经营权的期限因内 容的不同而不同：耕地的承包期为30年；草地 的承包期为30年至50年；林地的承包期限为30 年至70年，特殊林木的林地承包期，经国务院 林业行政主管部门批准可以延长。
有可能延长 至70年
2018年8月4日8时15分
如：无地上定着物的土地使用权
城市房地产 林木
（一）不动产的物权变动------登记制度

2、登记的基本程序
受 理 审 查 登记发证
申 请
3、不动产登记簿与权属证书的关系 4、更正登记 5、异议登记 6、预告登记 7、登记损害赔偿责任

（二）动产的物权变动
交付的方式包括现实交付与观念交付。 （一）现实交付 （二）观念交付 1、简易交付 2、占有改定 3、指示交付 4、拟制交付
第一节 物权法概述
三、物权变动

物权的发生、变更、转让和消 灭的总称。 物权的
物权的发生
取得
原始取得
继受取得
三、物权变动
（二）物权变动的原因 1、基于法律行为而发生的变动
如：买卖、抛弃、出卖等； 2、非基于法律行为而发生的变动
如：继承、拾得遗失物等。
课堂案例：
1997年


（四）处分权能
处分权能，是指依法对标的物进行处置，从而决定其命运的权能。处 分权能是所有权内容的核心，是否享有处分自由标志着所有权是否完 备。


（五）所有权的消极权能
所有权的消极权能，是指在所有权遭受妨害、侵夺时所有权人享有的 权能，即基于所有权的物权请求权。
第二节 所有权
二、所有权的限制（主要讲公法上的限制） （一）征收
课堂案例：
2001年5月，原告诉至法院，以被告
一直不办理过户手续为由，请求法院 判决房屋买卖合同无效。被告张某以 自己已支付房款，原告已将房屋交付 使用并已居住4年为由，请求判决买 卖合同合法有效。
争议：我国的房屋买卖合同是否因 未办理产权过户登记而无效？
第一节 物权法概述
三、物权变动
（一）不动产的物权变动------登记制
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1、出让 建设用地 使用权的 取得方式 有偿获得土地的使用权
2、划拨
特征: 权利获得的无偿性 使用的无期限性 转让受限性。
无偿获得土地的使用权
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土地使用权的期限
占有的丧失非出于 占有人自身的意思
占有人丧失占有
客观上：无人占有
须为动产
须有拾得的行为

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（三）所有权取得的特别规则
4、拾得人的权利和 义务 ①应当返还权利人 ②妥善保管保管； ③通知和报告

有例外

Ⅱ、拾得人可要求支付必要费用，但不得 要求支付 报 酬 5.遗失物的归属
成的遗产等
（四）社会团体所有权
社团积累的财产
成员的出资
成员交纳的会费
接受捐赠的财产
第二节 所有权
四、建筑物区分所有权 (一)类别 1.纵向分割式区分所有权 其法律关系也较为简单。

○
○
○
2.横向分割式区分所有权 3.混合式区分所有权 混合式区分所有权，是指对一栋建筑物 进行上下横切、左右纵割，分套所有。
二、土地承包经营权

四
2.特征
主体的特殊性


个 “特”
标的物特殊性 目的特殊性 产生方式特定性

需要注意几点： 第一，承包经营权的获得不是依照法
律的规定申请审批或国家机关授权的， 而是通过签订承包合同确立的。
第二，承包经营权的主体是公民或集 体组织，主要是农村承包经营户。
参见《民法通 则》27条
用益 物权 的 种类
（3）宅基地使用权；（4）地役权；
（5）准物权（采矿 （6）典权 权、取水权等）
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二、土地承包经营权 （一）概念与特征
土地承包经营权是公民和集体经济 组织依法对集体所有或国家所有由集体 使用的土地所享有的承包经营的权利。 －－《民法通则》第80条
具有特指性：农村土地承包经营权
第二节 所有权
（二）相邻关系的种类 按照《物权法》第七章的规定，相邻关系主要有以下几种： （1）因用水、排水而产生的相邻关系 相邻土地 a、相邻用水关系 使用关系 b、相邻排水关系 （2）相邻土地的通行关系 （3）修缮的邻地利用关系 （4）相邻管线安设关系 （5）相邻通风、采光、日照关系 （6）不可量物的侵害 （7）相邻防险关系 相邻的损害防免关系
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2018年8月4日8时15分
一般认为：承包经营权就是承包人(个人或 单位)因从事种植业、林业、畜牧业、渔 业生产或其他生产经营项目而承包使用、 收益集体所有或国家所有的土地或森林、 山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。
概念：自然人、法人或其他组织，对农村 用于农业的土地，通过农业生产的方式加 以利用的用益物权。
（四）建筑物区分所有权人的共有权
1、共有部分：
道路；




绿地； 公共设施； 物业服务用房； 物业维修基金。
热点关注的： ⑴屋顶平台的归属？


热点关注的：
⑵地面车位的 归属？


热点关注的：
⑶地下车库的归属？

所有业主共有 如：美国、台湾地区 专有权的客体 如：日本
第二节 所有权
四、建筑物区分所有权 （二）专有权的客体范围 “空间说” “壁心说” “最后粉刷表层说” “壁心和最后粉刷表层说”

第二节 所有权

（三）建筑物区分所有权人的权利与义务
权 利 义 务

1、专有权 2、共有部分的使用权 3、共有部分的收益权 4、成员权（业委会）
1、缴纳相关费用 2、遵守有关规约