铁路沿线土地综合开发的几种常见模式分析邱玥【摘要】近年来，为加快推进铁路建设，国家政府把土地综合开发作为支持铁路体制改革的重要举措。
开发铁路沿线土地涉及到站点类型较多，因此开发模式也多种多样，本文研究的重点就是铁路沿线土地综合开发的几种常见模式分析。
【关键词】铁路沿线综合开发模式铁路建设与发展（中铁第四勘察设计院集团有限公司建筑院武汉430063）近年来，为加快推进铁路建设，国家政府把土地综合开发作为支持铁路体制改革的重要举措。
开发铁路沿线土地涉及到的站点类型较多，因此开发模式也多种多样，本文研究的重点就是铁路沿线土地综合开发的几种常见模式分析。
1铁路沿线土地综合开发模式现阶段存在的问题首先，开发铁路沿线用地存在着以下几个特点：用地点多、跨度长、分布面广、地域性较强、经济水平参差不齐、开发重点多变，这些特点都直接影响土地综合开发的形式。
其次可开发的铁路土地主要集中在大中城市和城市群。
当前我国人口越多、经济规模越大的地区，相互之间交通运输的空间也就越大，我国能够综合开发的铁路土地也主要集中在这些地区。
而广大小城市和小城镇虽然可以进行铁路土地综合开发的空间则相对比较局限，但也有其优势和特点，因此无论哪种类型站点都应针对其特点来进行综合考虑。
2铁路沿线综合开发模式类型一般来说，车站根据旅客最高聚集人数可分为特大型、大型、中型、小型车站。
各类型车站站房与周边地区土地开发模式各有其特点（表1）。
表1站房建筑规模表旅客站规模旅客最高聚集人数特大型10000人-20000人大型2000人-10000人中型600人-2000人小型50人-600人以下在铁路沿线综合开发中主要分为大型站点土地综合开发和中小型站点土地综合开发。
大型站点多数位于大型城市市郊或市中，周边环境配套设计都比较完善，而中小型车站则多半设在乡镇、县村或城镇郊区，其经济状况、地理环境、人口数量，资源情况都有着较大区别，因而开发模式更应针对其特点来进行设计。
3大型站点综合开发模式大型站点多位于大中型的铁路枢纽，具有土地价格高且资源少的特点，其土地开发模式有三类：以站点为核心配建站房的大型项目开发；以站房为核心的城市综合体开发；以站房为核心的地上、地下空间利用开发。
3.1以站点为核心配建站房的大型开发项目研究适用于站场周边具有较多的土地资源，可供开发规模大，打造铁路城镇综合体。
这类车站公共空间可以采用两种利用方式，一种是站点站房与周边商业综合体联通的模式；另外一种是充分利用地下空间设立大型商场，同时改善交通环境，让过街人流通过地下通道。
车站交通综合体一般涉及酒店、购物中心、写字楼和公寓等多种物业，一般酒店设置在主楼顶端，充分利用CBD城市景观，有效提升物业价值。
通过高级酒店品牌带动写字楼和公寓的价值提升，其中公寓以销售为主。
以站房为核心的城市综合体项目对城市的影响主要体现在以下三个方面：第一，提升沿线所有商业地产的通达性，进而提升其地段价值，促进了地区发展。
第二，改善城市的形象。
车站综合体建设，可整合周边地区的空间格局，重塑城市景观环境。
第三，对于一些商业氛围比较弱的区域因此会面临更大的分流压力，更容易产生商业区域的两极分化问题。
3.2以站房为核心的城市综合体项目开发研究适用于站场周边有一定的土地，但可供开发规模不大，打造以站房为核心的城市综合体。
以站房为核心的城市综合体项目，以其为中心向四周呈放射性地疏散交通压力；在周边地区进行高强度的开发，形成交通、居住、办公、商业、娱乐与文化等多种功能相互兼容的综合体。
以站房为核心的城市综合体项目对城市的影响主要体现在以下三个方面：第一，提高城市的区域地位。
铁路车站综合体既加强了城市之间的联系，又使车站地区成为企业考虑投资和扩展业务的区域，促进了地区发展。
第二，改善城市的形象。
车站综合体建设，可整合周边地区的空间格局，重塑城市景观环境。
第三，提高通达性。
高速铁路车站使城市的通达性提高了，缩减了出行的时间，保证准点，减少了交通成本。
3.3以站房为核心的地上、地下的空间利用开发研究适用于站场周边可供开发的土地资源受限，通过向上、向下空间进行立体开发。
以站房为核心的地上、地下的空间的概念源于港铁，是指与轨道交通出入口直接相连的建筑物形式。
一般指，在与车站不超过500米范围内，有宽阔通道或者商业设施或其他公共设施相连的多个相联结的物业。
地下空间的业态形式一般以零售业态为主。
地下功能类型具有多样化的特点，包括咖啡馆、快餐店、小店铺、牙医诊所、美容美发店、大型商业的连锁店等。
而地上空间的业态形式则以商业为核心同时发展经济型住宅、酒店、写字楼等等，各种商业业态相互依托，共同发展，使车站成为消费中心，社交中心。
以站房为核心的地上、地下的空间对城市的影响主要体现在以下两个方面：第一，可以构建通达性良好的地下交通网络，提高换乘效率，缓解地面交通压力。
第二，可以大力发展地下商业，并将站点与周边物业连通起来，形成综合效益。
第三，有效节约城市空间，优化城市空间结构，缩短出行时间。
4中小型站点综合开发模式以上三类开发模式均是建立在该地区经济较为发达、人员密集、土地资源较为紧张、容积率较高的情况下，而大多数站点所设的位置都有地广、基础设施较差、人均购买力有限等特点，则应结合当地实际情况考虑其他的开发模式。
这些地区优势主要分为两大类型：一有丰富的物产、矿产、农副产品或是位于港口；二有丰富的旅游资源，自然环境优美；结合以上两种类型分别对这两种新型开发模式类型做了以下分析：4.1“综合物流中心+创意产业园+货运型铁路”模式适用于城市近郊且在物产、矿产资源丰富地区或以工厂、港口为主地区。
综合物流中心的选址条件往往要避开高山、河流、建筑物并且地块较大处于城市近郊区域与站房选址条件较为类似，因此位于城市近郊区域并以货运为主的站点符合开发综合物流中心的条件。
综合物流中心的特点主要体现它的独立专业性、公共公益性、技能整合性高、物流服务范围广等方面。
在铁路站房周边设置综合物流中心既能推动公路、海陆、陆空等多式联运，扩展联合运输，也有利于物流组织网络、物流接口无缝化。
而该模式的业态也以综合物流中心、临港产业、配套写字楼、堆场、拆装箱场为主。
主要业态功能定位（表2）：表2主要功能产品形式设置目的/主要功能综合物流中心仓储区中转仓、配送仓库、储存仓库散货堆场集装箱堆场区重箱堆场、空箱堆场作业区露天作业区、非露天作业区停车场综合停车场、配送中转停车场综合办公区信息中心、商务办公楼辅助服务区员工生活区、附属设施、道路及绿化用地“综合物流中心+创意产业园+货运型铁路”模式对该地区的影响主要体现在以下三个方面：第一，提高区域经济价值。
将综合物流中心和其配套产业园结合货运型铁路既加强了物流中心的运输能力，又成为物流企业考虑投资和扩展业务的区域，不仅可以为物流企业提供新的发展空间，也促进了地区发展。
第二，有利于城市的可持续发展，改善交通需求的空间分布，缓解城市的交通压力，降低物流废弃物对城市环境的破坏或影响，保证城市的可持续发展。
第三，实现物流资源的优化配置，改变物流资源的分散化和无序化，实现物流资源的合理配置。
4.2“旅游综合体+旅游地产+轨道交通”适用于有丰富的旅游资源，自然环境优美城镇郊区，其特点和优势在于它是旅游业、房地产业、轨道交通的无缝嫁接。
这类站点主要有四类开发方式：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游度假地产及旅游住宅地产。
依托铁路带来的客流，选择景点与站点中间地块，交通便利的同时临近景点，既能吸引城市中心客流量又能巧妙的将轨道交通带来客流引入其中，通过旅游景点来提升周边房地产市场，形成自己的产业链，一举多得。
其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。
华侨城是国内从事“旅游”+“地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园也国内最为成熟的，规模更是全国之最，而该模式有以下几个特点：（1）低价拿地华侨城建设之初，这一区域比较偏僻，比如城市郊区，而铁路周边用地也同样有着政策上的支持，降低拿地成本。
（2）环境优先华侨城开始的第一项建设是种花、种草、种树、营造环境，他们的理念是要在“花园中建城市”，而不是“在城市中去建设花园”，从而使华侨城最终冲出国内开发区那种“排排座”、“火柴盒”的传统模式。
（3）规划先行华侨城的城区建设与房地产开发一开始就选择了一条以对环境、资源、生态的充分保护利用和可持续发展的开发模式和发展路子。
华侨城建设的第一个战役不是大兴土木工程，而是制订城区建设规划的“规划战役”。
开发模式分类（表3）：“旅游综合体+旅游地产+轨道交通”模式对城市的作用主要体现在以下三个方面：第一，改善城市的形象。
将规划先行，合理整合站点周边地区的空间格局，重塑城市景观环境，形成新商圈。
第二，有效推动当地的经济发展，充分挖掘铁路带来人流的商业价值，将旅游、地产、铁路综合效益最大化，一举多得。
第三，利于城市可持续发展，构建文化、社会、生态、经济价值的多维平衡和循环，从而也保证经济价值的可持续发展，确保区域发展永续动力。
4.3“休闲农业+地产+轨道交通”模式适用于有丰富的物产、矿产、农副产品且环境优美的乡镇，是休闲农业产业的一个嫁接，通过铁路带来的人流，结合地区特色和现代都市人的需求开辟新的开发模式。
这类站点开发方式有一下两个重点：（1）以农业观光园为依托的地产开发在站点与村庄附件选择具有一定土地规模的地块，可以某项农作物、养殖业或手工副业为卖点，综合餐饮、住宿、采摘、游乐等多项休憩内容，采用“庄园式”地产开发，如采摘篱园、生态渔村、休闲农庄、山水人家、养生山吧等系列农庄、酒庄、水庄、山庄。
（2）以养生别墅为依托的地产开发随着中国老龄化的加速，以及社会福利的增加，越来越多的老年人注重自身的养老养生问题，所以养老别墅、养生别墅的市场将越来越大。
目前这种市场的特点主要有几点：一是老年人喜欢安静、清新、自然的生活环境的特点，与休闲农业结合进行地产开发或低密度住宅，没有城区拥挤压抑的感觉，适合老年人的人群特征。
二是地块选在虽不在城区，但也不远离城市，保证配套成熟便捷，而在站点周边开发正好符合这一条件。
“休闲农业+地产+轨道交通”模式对城市的作用主要体现以下两个方面：第一，实现乡村旅游凭借旅游地产和轨道交通提升内涵，旅游地产依托乡村旅游提高品牌价值。
第二，有效推动当地的经济发展，充分挖掘铁路带来人流的商业价值，将休闲农业、地产、铁路综合效益最大化，一举多得。
5结论综合以上分析，以往研究铁路沿线土地综合开发多数以大型站点发达城市为主，而对中小型站点开发模式的研究有所忽视。
中小型站点开发模式重点在于合理运用地区优势，将现有资源与外部资源重新整合，构建文化、社会、生态、经济价值的多维平衡，从而保证经济价值的可持续发展，也确保区域发展永续动力。