(3) 市场容量分析
各类商品市场交易活跃，截止1998年，全市各类市场达533个，其 中生产资料市场71个，消费市场462个。全市各类市场成交额556亿元， 同比增长4.2%。超亿元市场55个, 其中消费品市场46个; 超10亿元市场8 个，其中多数为消费品市场，例如，五赛市场交易额已达110亿元以 上。总之，各类市场已经成为城乡居民生产和生活购物的主要场所和空 间，也培养了"东光批发市场"潜在客户群体。
2、 第三产业发展迅速，每年都以较大力度支持全市经济快速增 长。1999年第三产业增加值总量达506.7亿元，比1993年增长65.3%，平
均增速达9.9%，第三产业对gdp的贡献率稳步增加。从行业构成看，批 零贸易餐饮业、运输邮电仓储业及金融保险业是推动我市第三产业发展 的支柱产业。其中，批零贸易餐饮业作为第三产业发展的传统行业， 1999年增加值总量达180亿元，在第三产业中高居榜首，以批零贸易为 主的第三产业的持续发展既有利于推动居民消费水平的提高，同时也预 示了东光批发市场在地区的行业潜力。
2、竞争对手分析
"东光批发市场"的基本定位为全国一流的实行标准化统一管理和高 水准服务的服装(成衣)批零、布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商 业中心。基于此，该项目构成市场竞争接触点的有这样几个目标。
(1) 白雪春天--从事服装(成衣)零售。所经营的品牌知名度较高， 与"东光批发市场"竞争承租业户;
鉴于此，"东光批发市场"项目在功能规划上只要与上述竞争对手进 行错位设计，不进行迎头竞争，以现代化管理、高档次、高质量和良好 的服务赢得顾客，就要减低竞争风险，加大投资回报，获取行业竞争优 势。
二、 项目立地条件分析
1、 地理位置
"东光批发市场"处在市三大商业区之一的商业区，该商业区域是按 照发展区域经济思路建设地区商贸中心的要求，加大市场体系力度建 设，于1998年重点改造完成的。该位置享有最佳商业位置和最旺商业传 统，交通四通八达，有25路、20路、282路、329路、422路、132路、 231路公交车通行市区及郊区，车程短，运力强，具有较强的辅射能 力。从西邻的长江街至市最大的商业中心太原街仅十几分钟路程，现在 为一片棚户区所阻隔。目前，区委、区政府正致力于这一棚户区的改 造，工程一旦实施，则北行地区的商业将与太原街、西塔街的商业中心 联成一体，其商业机会将更为广阔。因此，该项目具有优于五赛市场、 白雪春天或光展中心的地利之便。例如，五赛市场由于市场占地过于庞 大、设施陈旧、管理滞后，往往交易最活跃时亦是交通堵塞最严重的时 刻，从而影响其今后的发展后劲。
(2) 五赛市场--服装(成本)、布料(辅料)批零，所经营的服装、布料档 次混杂且主要对外埠具有较强的辅射力，与"东光批发市场"竞争的也是 承租业户;
(3) 辽展--服装(成衣)以休闲装、运动装为主打，多数业户经营的是
东南沿海"三来一补"企业为生产外单而余下的尾货，进货成本较低，市 场竞争力较强，与"东光批发市场"竞争的是最终的消费者。
1、 项目所在城市--地区政治、经济、文化和商贸中心，是地区的 交通枢纽，有着丰富的人口和人才资源及雄厚的经济实力和工业基础。 1999年全市经济稳中有进，经济水平逐步提高，国民经济的财政政策作 用下，经济运行明显加快，总体经济形势呈现出健康向上的发展态势。 目前宏观经济运行已进入"适度"的绿灯区，总体经济发展已进入"景 气"状态。
1000米 XX年10月13日14：00 98 北太轻工
500米 XX年10月13日15：00 122 北太书店
500米 XX年10月14日10：00
120 北太商场
800米 XX年10月14日11：00 133 麦当劳快餐店 800米 XX年10月14日10：00 92 三、 项目经营管理 1、 功能规划 全国一流的实行标准化统一管理和高水准服务的服装(成衣)批零、 布料(辅料)批零、服装(制服)加工订制的商业中心。 摊位设置：按9平米/摊位的国际标准，设置摊位3000个。 f1(地上一层)：进口、国产布料批零销售及服装(制服) 加工订制：f2(地上二层)：服装(成衣)批零销售; f3(地上三层)：服装(成衣)批零销售; 2、 项目硬环境 (1)该项目从设计的主导思想上注重空间流畅的行为学理念。总体布 局具有较强的前瞻性，内部通行便利，有三个主通行口，另设货物进出 口一处，设置滚梯四部、客梯三部、货梯三部; (2)在地上二层设有11000平方米的共享大厅，设置侧面采光窗，空 间通透; (3)每层设置卫生间两处、休息椅多处;
(2) 消费倾向分析
根据统计资料，从1997年以来，市城乡居民吃穿消费全面增长，恩 格尔系数下降。随着城乡人民生活水平的不断提高，消费观念发生了根 本性的变化，消费呈现快速、健康、简便、多样、专业化的趋势。人们 对服装消费的需求，特别是对高档次、专业服务、优雅的购物环境的需 求越来越高。1998年投向衣着类的零售额为106.8亿元，比1997年增长 11.3%，1999年为132.8亿元, 比上年增长12.6%，占社会消费品的零售总 额的确22. 6%。
(2)经营管理模式：对经营利润实行目标管理，把"企业目标"、"部 门目标"和"个人目标"密切联系起来，达到同径效果，使下接目标能保 证上位目标的完成。也就是说形成开发投资者、目标管理者、具体承租 户之间三位一体的利益链，建立市场规则下的"一荣俱荣、一损俱损"利 益关系。见下图：
4、 采用计算机管理系统进行管理
计算机已经广泛地应用于各行各业的管理工作中，"东光批发市 场"的计算机管理系统将应用于招商、物业、商户、合同、收费、工商 管理和物流配套管理上，基本涵盖了所有的业务流程。通过规范化、标 准化和现代化的管理方式，树立"东光批发市场"的高档次市场形象。
总之，"东光批发市场"项目须在投资者对整个项目进行充分掌控的 前提下通过具有较高水平的经营管理机构，充分发挥领导统御技巧和沟
(4) 各层将按防火分区要求，设置防火卷帘及相应的中央监控系统 和自动报警、喷淋设施;
(5) 设置集中供暖和冷气设备;
(6) 采用双回路供电;
(7) 设置电子保安系统;
(8) 设置行政用房和工商、税务、银行、邮政、民航、铁路客货运 代办;
(9) 装修标准;
外部：铝合金饰面板、塑钢窗、玻璃板门;
3、 客流量分析 总之，根据区人口数、人员结构及客流量已大大超过同时段的其他 竞争对手来看，北行作为商业中心的位置是不容置疑的，说明该项目所 处的地理位置十分优越，具有商业旺铺具备的基本条件。
东光批发市场项目附近客流量图例(车流不计) 测算地点
与东ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ项目距离
测算时间
客流量(次/分钟) 银光百货
通协调能力在运营上对基本业绩、商品定位、招商谈判、销售促进、人 员管理的方面制定十分理性和持续发展的计划;确立具有操作性的流程 和规则使各项业务有章可循，从而使人事、财务、商品和卖场管理按既 定流程规则推动和发展。
四、 项目市场策略
1、 招商渠道
f1(地上一层)的租用者应该是：(1)原南二市场布料市场业户;(2)五赛 市场、西柳市场业户;(3)北行轻工大厅二楼服装加工户、大南酒店用品 市场从事服装加工业户;(4)原在市内各大型市场(商业城、中兴--春城商 业大厦)从事服装加工业户;(5)品牌厂家(黎富、富田洋服、赛诗哲服装 厂、派羽服饰、荣仕、惠英旗袍等);(6)散落于市内各区从事洋裁的服装 业户。
3、 项目符合市、区政府发展商贸的总体思路和基本原则，符合 市、区政府关于"规划、规范和规则市场"的基本思路，并且能对区 的"商业街区改造"起到示范作用。市区政府开拓市场的宗指基本思路 是：加快流通体制改革步伐，加快流通业从末端行业向先导行业转化的 过程。按照"三改一加强"的原则，以建立现代流通企业制度为目标，建 立多元化、产权明晰的流通主体;继续推进新型营销方式的发展，按照 大市场、大贸易、大流通的方向构造商品流通体制;加强对市场载体的 规范与管理，做到规划合理、规范发展、规则交易。重点改造和建设我 市全国性和区域性批发市场，通过技术改造，使之提高现代物流技术交 流水平和管理水平，逐步形成交易功能强、幅射面广的商品集散中心和 信息中心。项目的建设目标完全符合市区政府上述需求，因此将会得到 各级政府的大力支持。
2、 合配套设置
除"东光批发市场"项目本身具有的配套设置外，该项目所处位置周 边环境已形成的自然配置功能也十分完备。如北侧距该
项目1000米有大型综合百货店银泰市场;南侧有中型精品店三和百货，
具有十几年传统和良好社会口碑的北行农贸大厅，北行副食，西式快餐 店麦当劳、肯得基，中式快餐店"小土豆"'老四季面条"，许家鸡味抻面; 金龙建筑装饰市场、家具大卖场距此也仅XX米;建行、交行、工商行、 招商行、农行都有专门的营业网点密布左右。总之，已形成了良好的社 会商业环境和氛围，这是其他竞争者所不具备或不完全具备的优势。
4、 综上所述，社会经济发展和运行势态良好，第三产业持续增 长，项目经营方针与各级政府对于发展大市场的思路相符，该项目将得 到政府的肯定和大力扶持。这些因素为项目的运作提供了可靠的经济及 社会政策保证。
一、 市场及竞争对手分析
1.市场分析
(1) 社会购买力分析。
国民经济增长稳中加快，经济效益趋向好转，人民生活进步改善。 1999年全年实现社会消费品零售总额263.2亿，同比增长10.1%。城乡市 场分别实现不同程度的发展，市区实现社会消费品零售总额230.1亿 元，增长11.2%; 县及县以下实现社会消费品零售总额13.1亿元，增长 4.5%; 吃、穿、用商品销售分别增长9.6%、11.7%和9.6%. 人民生活得以 改善，预计城市居民人均可支配收入达4950元，增长61%;全市农民人均 纯收入可达2870元，增长19.7%。