科瑞置业有限公司长葛项目经营计划书目录第一章、房地产市场宏观分析和长葛市场分析第二章、分期开发节奏第三章、设计工程计划第四章、营销计划第五章、项目经济技术分析第六章、项目财务分析第七章、管理计划第八章、项目授权内容第九章、报告审批流程第一章：房地产市场宏观分析和长葛市场分析一、房地产市场宏观分析（一）2009年初房地产行业开始全面复苏，房价也开始稳中有升。
到2009年下半年至2010年4月份房地产市场政策调控前，房地产进入一个非理性报复性的飞速发展阶段。
其表现为：一是房价普遍持续过快上涨，尤其是一线城市房价疯狂上涨；二是市场上投资、投机行为盛行。
因此，国家在2010年4月13日和15日分别出台了非常严厉的新政策，以调控房地产行业。
新政主要有以下内容：1、未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动；2、购买首套自住型面积在90平方米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。
3、贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
（实际大部分银行采用基准利率的1.15倍）4、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
（备注：银行在实际操作中对三套房贷款已停止审批）连续出台政策而且力度之大是前所未有的，对房地产市场影响是巨大的：其一提高入市门槛，二套房需求将受到抑制，市场观望盛行；其二短期内投资客抛售量增加，业主降价销售。
（二）房地产行业仍是中央及政府拉动经济增长，扩大内需的必然选择，是依靠的重要产业力量；而且房地产是特殊商品，高度的金融资产性质，决定了其在新兴市场国家发展时代具较高的投资价值；同时供求关系及土地成本等原因。
所以，从中长期来看我们认为房地产依然是朝阳行业，发展前景较好，而房价在经历震荡后上升趋势不会改变。
二、长葛市场分析和房地产现状（一）长葛位于豫中平原腹地，南临魏都许昌，北接省会郑州，东观汴京开封，西望古都洛阳。
总面积648.6平方公里，总人口79万人，是河南省18个“改革、开放、发展”特点试点县之一。
预计2009年全年完成生产总值246亿元，财政收入15亿元，全社会固定资产投资120亿元，社会消费品零售总额59亿元。
长葛有着较为发达的工业基础，是河南省乡镇企业、民营经济发展起步早、速度快、规模大、档次高的县级城市之一。
（二）长葛房市地产市场在售楼盘10多个，综合来看具有以下几个特点：（1）、多数集中在市区繁华位置，生活配套完善，出行便利。
（2）、项目品质不高，多以中等偏下为主，只具备基本配套（水、电、天然气、有线、宽带、对讲门锁），景观绿化较差，物业管理不到位等。
（3）、项目占地面积小不够规模，面积在20亩-160亩，其中50亩以下占70%。
多层、高层、小高层呈现从多到少的形势，还有小量独栋、联排别墅。
（4）、主力户型面积为110㎡-150㎡的三房两厅。
多层销售均价在2100元/㎡，高层、小高层均价在2300元-2400元/㎡。
市场销售总价为20万-50万范围内居多。
（5）、付款方式上大部分采用以银行按揭，一次性付款不多，基本上没有分期付款。
（6）、基本所有楼盘在未取得预售许可证的情况下，在收取定金甚至收取30%的首付款进行销售。
由此可见，整个长葛市房地产市场，楼盘品质普遍不高，其房价相对于同级别县级市偏低，楼盘品质相对于同级别县级市性价比很低，但房地产销售依然保持正常态势。
因此，说明长葛房地产市场购买力较强，高品质楼盘将有较强的竞争力和市场前景。
其次，长葛市场属于初期阶段，行业发展不够成熟。
客户消费缺乏理性选择，政府执行政策弹性较大，监管力度不够，市场销售非常不规范。
综上所述，房地产新政对一线、二线城市影响较为明显，客观上会对长葛购房者造成观望情绪。
对销售值得特别注意的是：由于长葛购房者付款方式以银行按揭为主，新的房贷政策会对销售影响较大。
然而长葛购房需求多以刚性需求为主，所以我们对于长葛房地产短期市场持谨慎乐观态度。
三、长葛项目分析及策略（一）长葛项目分析：（1）、不利因素：位于市区边缘地带，周边生活配套匮乏，紧邻长径铁路。
未来市场供应量加大，客户选择余地多。
（2）、有利因素：紧邻市区主干道，107国道和京珠高速从旁边经过，交通便利。
位于新老城区结合处，符合城市未来发展方向。
项目周边以人文教育规划为主，紧邻许昌市示范幼儿园、双语实验小学、天隆初中、国家级重点中专、还有未来建设的文化宫，文化氛围浓厚，具备高品质社区基础。
市区及周边楼盘品质较低，高品质楼盘将具有较强的竞争力。
（二）项目策略：项目定位：打造高品质社区，展现未来城市新生活，并突出文化品位。
客层定位：私营业主、企业高管、公务员、个体户、教师面积户型配比建议：两房两厅1卫：100㎡左右15%三房两厅1卫：110㎡-120㎡30%三房两厅2卫：120㎡-140㎡35%四房两厅2卫：150㎡左右20%综上所述，准确把握市场形势，精准定位长葛项目，建立良好的地政与银行关系，将是项目按计划顺利运行的关键。
阶段性设计成果如下：第二章：长葛项目开发节奏我司长葛项目在当地是规模较大的房地产项目，总建筑面积近19万平方米，总投资4亿多元人民币，因此长葛项目根据市场情况和我公司资金情况，为达最大投资回报率，经过项目测算，本项目分两期开发为宜，其分期开发遵循如下原则：1、分期开发本着尽量减少前期投入，降低投资风险，增加投资回报的原则。
长葛项目计划分两期开发。
在一期开发项目中形成一定的规模，配备必要的配套设施和必要的生活配套设施，这样才能真正吸引人气，形成良好的口碑。
2、有利于调整开发策略，适应市场变化。
可根据市场的变化来调整后期的开发步骤和产品策略，因为市场是不断变化的，很难准确预测近期市场，尤其是现阶段，一系列政策的密集出台，市场发展变化很快。
分期开发计划根据上述分期开发原则和项目具体情况，按照2010年5月份项目规划报批完成，开发计划如下：一、建筑工程1、一期工程：多层建筑：11栋6层，建筑面积44397.56㎡。
计划2010年9月份开工，2012年6月份完成，小高层2栋11层，建筑面积8143.6㎡。
，计划2010年9月开工，2012年底完成。
2、二期工程：高层建筑：10栋18层，建筑面积120071㎡。
计划2011年10月份开工，2014年5月份完工。
二、销售：销售周期分为三期：一期销售包含11栋多层（2＃-12＃楼）：户数为348户，销售面积38089.16平方米2栋11层小高层（16＃、17＃楼）：户数为44户，销售面积8143.6平方米一期总户数：392户，销售总面积：46232.76平方米，销售金额：1.18亿二期销售包含5栋18层高层（1＃、13＃、18＃、19＃、20＃楼）：户数：288户，销售面积：59966.57平方米，销售金额：1.679亿三期销售包含5栋18层高层（14＃、15＃、21＃、22＃、23＃楼）：户数：288户，销售面积：51823.04平方米，销售金额：1.451亿另有地下室、商业及车库部分：地下室部分视情况随住宅销售。
商业（14589.8平方米）、车库部分均放在后期销售，销售金额共计约：7636万。
第三张：设计工程计划按照2010年5月份项目规划报批完成，设计工程分期开发计划如下：1、一期多层：共计11栋6层，建筑面积44397.56㎡。
2010年6月份进入工程前期准备工作，开始对该项目土地进行拆迁清理赔偿、场地平整、临时围墙，同时进行地质勘探，文物勘探、三通一平、图纸设计、监理施工单位招投标、销售部及景观设计、图纸会审、监理和施工单位进场及现场放线，以上工作计8月底9月初完成，9月份开始多层基础施工，秋收前多层基础筏板施工完毕，10月份至2011年春节前，完成多层主体施工。
2011年春节后多层进行内外粉刷，门窗水电安装，年底达到交工条件。
一期多层管网、道路、景观于2011年10月份开工，2012年6月份完成，达到移交物业条件。
2、一期小高层：共计2栋11层，建筑面积8143.6㎡。
2010年9月份一期两栋小高层进行桩基施工，10月份进行小高层桩基检测，12月小高层开始基础施工，2011年底完成小高层主体完工，一期小高层内外粉，电梯、门窗水电安装于2011年7月开始至2012年底完成达到交工条件，3、二期高层：共计10栋18层，建筑面积120071㎡。
二期工程计划2011年10月份10栋高层全面开工至2014年5月份全部完工，如不出现大的政策等调整，二期工程可能提前开工。
2013年3月开始二期管网，道路，景观施工至2014年5月份完工。
2014年元月开始对二期进行场地清理至5月达到二期移交物业条件。
说明：本进度计划按照正常施工，正常年份进行计划安排，如发生政策调整、环境的变化，或出现变故时，重新制定设计工程计划报项目部审核。
进度计划表见附表1工程款进度计划表.xls第四章：营销计划第一部分：推案节奏（一）销售周期分为三期：一期销售包含11栋多层（2#-12#楼）：户数为348户，销售面积38089.16平方米2栋11层小高层（16#17#楼）：户数为44户，销售面积8143.6平方米一期总户数：392户，销售总面积：46232.76平方米，销售金额：1.18亿二期销售包含5栋18层高层（1#、13#、18#、19#、20#楼）：户数：288户，销售面积：59966.57平方米，销售金额：1.679亿三期销售包含5栋18层高层（14#、15#、21#、22#、23#楼）：户数：288户，销售面积：51823.04平方米，销售金额：1.451亿另有地下室、商业及车库部分：地下室部分视情况随住宅销售。
商业（14589.8平方米）、车库部分均放在后期销售，销售金额共计约：7636万（二）销售时间节点安排一期销售分为四个阶段：（1）案前筹备阶段（2010.5-2010.7.31）阶段特征：这一阶段项目处于起步时期，也是对外告知阶段。
所有准备工作到位，为项目奠定基础。
现场售楼部、工地围墙包装、定点户外看板、销售临时外接待等的寻找布置及确定。
销讲资料整理。
积蓄客户排序准备工作到位。
特定客户（教师、公务员、私企业主等）名单及意向客户收集登记整理。
广告目标：项目信息散发，营造项目现场气氛。
户外看板内容项目形象品质定位。
临时外接待主题包装，沿工地街围墙包装等。
逐步展开项目形象，为高调亮相做好铺垫。
媒体配合：现场围墙、道旗、户外看板等广告诉求：相结合策划文案议定业务执行：1、客户调查问卷2、客户信息资料登记3、排号单及工作内容细节制定4、销讲资料整理销售相关事项：1、形象广告媒体推广2、物业公司（建议引进知名品牌物业管理，提升社区品质）3、社区公共配套详细拟定，例如商业服务、车库、会所功能等（2）酝酿阶段（2010.7-2010.10）阶段特征：预计现场售楼部及景观2010年10月份完工。