三、资料整理归档
1.招标文件 2.招标文件附件及图纸. 3.招标会议记录和书面文件. 4.投标文件和投标书. 5.投标保函和履约保函. 6.与招标方的来往信件资料. 7.其他重要的文件资料.
第六章:物业管理投标书的编制
第一节:物业管理投标书的内容
一、组成要素
1.投标致函
主要内容包括:管理服务内容、质量标准、 总报价金额、合同期限、履约保证金承 诺、投标报价有效期、法律约定、对招 标方的表述等。
4.投标文件从截至日期起有效期为30 天;招标人可拒绝在投标截至时间后 收到的投标书.
第三节:定标总结阶段
一、中标后的合同签订和履约
1.签订前谈判工作. 2.签订谅解备忘录. 3.发送中标函. 4.签订合同协议书. 5.双方按合同行使权利和履行义务.
二、未中标的总结工作
1.分析未中标原因. 2.找出自身工作的不足. 3.找出企业与竞争对手的差距. 4.撰写投标工作总结报告.
2.二级企业只限于参与全国范 围内30万平方米以下项目的投标议标.
3.三级企业只限于参与本省区 域内15万平方米以下项目的投标议标.
[资质标准]1.一级企业—
2.二级企业—
3.三级企业—
三、投标可行性分析
1.招标物业条件分析Байду номын сангаас
包括物业性质、特殊要求、招标背景、 开发商状况等分析。
2.公司投标条件分析
包括管理经验优势、人力资源优势、技 术优势、财务管理优势、劣势分析。
3.竞争状况分析
包括潜在竞争者、同类竞争者、当地竞 争者、差异化竞争者的状况分析。
4.市场风险分析
包括通货膨胀风险、经营风险、自然风 险、其他风险的分析。
第二节：投标实施阶段
一、投标实施的步骤
购买招标文件—考察物业现场—制定管理方 案—测算工作量—制定费用预算方案— 标价试算—标价评估调整 —办理投标保 函—编制标书—封送标书保函.
二、注意事项
1.[购买招标文件] 1.注意前后文是否一致,将不明之处
列为“招标前业主答复”和“计入索 赔项目”两类. 2.注意招标文件的翻译工作. 3.注意招标文件中的各项规定.如开 标定标时间,投标保证书,服务要求 标准及范围,图纸设计说明等.
2.[考察物业现场]
1.发现问题要求招标方作出书面答复. 2.查明现场物业与报价有关的外在风险条件因素. 3.查清工程土建构造和内部安装,并记录在案进行分析. 4.主要业主情况.(人员构成、收入层次、服务要求等） 5。物业所在的气候、地质、地理条件。 6.验收物业的各种项目质量. 包括(1)工程项目施工是否符合合同规定和设计要求.
6.[标价试算]
1.明确自己可接受的最低利润. 2.(总费用+利润—其他收入)/(可收
费面积)=标价. 3.重新核算工作量是否有误. 4.寻找有可比性的物业管理资料. 5.领会招标文件规定要求和条件.
7.[标价评估调整]
1.依据经验数据进行评估调整.
2.对不可预见风险费用调整.
3.依据竞争形式进行调整.
标条件分析、竞争条件分析和市场风险分析。
5.申请资格预审—提请资格预审。
二、企业资质
[规定]1.《物业管理企业资质管理试行
办法》规定实行分级审批制度，共分 一，二，三级和临时资质。
2.企业资质每两年核定一次,依 次逐级上升,不得越级上升.
[范围]1.一级企业可参与全国范围内所
有物业项目的投标议标.
4.[测算工作量]
1.测算基本业务工作量.
包括日常办公、日常维护的工作量。
2.测算专项业务工作量.
包括保安消防、清洁绿化、物业设备维护等。
3.测算特色业务工作量. 包括特约业务和便民服务的工作量。 4.测算经营业务工作量. 包括各种经营性业务的工作量。
5.[制定费用预算方案]
1.标书规定的预付款和保证金的确定. 2.管理项目启动资金的确定. 3.管理期间的费用支出测算. 4.管理期间的资金收入测算. 5.其他资金来源的测算. 6.不可确定风险资金的测算.
9.[编制投标书]
1.投标方作出最终投标决策.
2.按招标文件编制正式投标书.
3.准备提交要求的全部投标文件.
10.[封送标书保函]
1.所有投标文件准备好正本和副本,正 本1份副本2份,分别密封包装.
2.投标方放错文件所发生的一切事故, 招标方概不负责.
3.密封投标书过早开启,招标方可予以 拒绝并退还投标人.
第二节：投标书编写中的注意事项
一、投标书的基本要素
1.计量单位
采用国家统一规定的行业标准计量单位.
2.货币形式
按招标文件规定使用统一的货币单位.
(2)技术质量是否达到国家规定标准和使用要求. (3)各类竣工工程是否能正常使用. (4)设施设备调试和运转是否达到设计要求和正 常功能. (5)确保外在质量无重大问题。 (6)周边公共设施分布情况.
3.[制定管理方案]
1.列出详细的管理服务内容. 2.列出详细的管理服务标准. 3.明确管理服务收费的标准和方式. 4.制定阶段性的管理服务目标. 5.明确各方的合同权利和义务.
8.[办理投标保函]
1.投标人在投标有效期内不得撤回标书 和投标保函.
2.中标后必须按通知规定时间地点签约.
3.签约后一定时间内投标人必须提供履 约保函或履约保证金.
4.未按招标规定提交投标保证金的投标, 将被视为无效投标.
5.中标方的保证金在签订合同并履约后 的5天内予以退还;未中标方的保证金 在定标后的5天内予以退还,均不用支 付利息.
物业管理投标的实施
包括:投标前期阶段、投标实施阶段、 定标总结阶段三个阶段的程序。
第一节:投标前期阶段
一、程序
1.取得从业资格—包括企业法人营业执照和企
业资质证明.
2.筹措投标资金—包括自有资金和银行贷款. 3.收取有关资料—包括招标单位、招标物业、
竞争对手的资料。
4.做可行性分析—包括物业条件分析、公司投
2.投标附件
主要附件包括:公司证明性文件、法人地 位及法人代表证明、合同意向承诺书、 管理人员的配备、管理实施方案等。
二、物业管理投标书的主要内容 1.投标综合说明书 2.法人地位及法人代表证明 3.物业管理公司简介 4.管理人员配备方案 5.合同意向承诺书 6.企业荣誉材料文件 7.物业管理内容及服务标准 8.管理服务财务预算方案 9.项目开标一览表 10.项目投标价格表 三、物业管理投标书样本（略）