房地产开发与规划设计
2020/7/7-2006年11月11
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一、房地产开发的基本要求与流程
1、我国房地产开发的基本制度
1）土地出让制度 取得土地使用权的方式有三种：出让、转让、划拨 a)出让：
国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使 用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让的特征：
c）划拨：经县级以上人民政府依法批准，在 土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅 土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交 付给土地使用者使用的行为。
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房地产领域的现行法规体系
三部法律：城市房地产管理法、土地管 理法、城市规划法
行政法规：城市私有房屋管理暂行条例、 土地管理法实施条例、城市房地产开发 经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、 城镇国有土地使用权出让和转让条例等
（2）小区地块应较为方正，不宜狭长或三角 地。
（3）小区中建筑物布置宜以围合式或组团式， 房型设计应能保证有较好的私密性。
（4）小区道路应尽量使到所有建筑物的交通 快捷通达，尽量做到人车分流。
（5）小区绿地应均衡布置，有较好的景观。
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4、房地产中介人员如何从建筑功能角度推介房屋
• 1）介绍项目建筑物的外观特点
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5)小区园林景观要善于用水景提升居住 品质和项目价值
在广东，由于气候原因和一般置业者都相信“水为财” 的意念，以水为主题的园林景观特别受欢迎。另一方 面从发展商投资回报角度考虑，一般面对水景的住宅 单位可以提高售价为发展商带来20％～30％的利润， 因此现在的同类商品房发展都会以此为主题来吸引置 业人士，促进销售。
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4)规划和设计模式注意承接传统文化
中国的建筑设计文化与艺术明显受儒家思想影响，中 国历来之建筑物都是工整严肃，讲究对称、有条理.但 在社会现代化过程中，大家庭形式的社会结构已慢慢 被人口较少的小康之家取代，以前传统规划的内向空 间已在现代生活小区规划中消失，取而代之是以园林 绿化为主题的大片室外空间，表现了建筑更外向开放 的住宅模式。此模式不单改变了居民生活习惯，居民 有更多机会相互接触、认识，令整个生活社区显得友 善、有生命力，建筑物层次和外立面的处理也变得更 轻松，而且有多种变化，成为现代生活居住场所的特 色。
土地所有权与使用权分离； 土地使用权出让是有偿的；土地使 用权的出让是有期限的：居住用地70年、商业旅游娱乐用地40年， 其余50年。 出让的方式有拍卖、招标、协议3种。
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b）转让：经出让方式获得土地使用权的土地
使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土 地使用权在转移的行为。转让的方式主要有3 种：出售、交换和赠予。
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2、住宅小区规划的环境影响因素 1）生活区与工业区的主导风向
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2)园林绿地对城市及开发项目的影响
（1）净化空气、水体和土壤 （2）调节小气候 （3）降低噪音
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3)城市及区的绿化布局
（ 1）理想的城市绿化布局
城市的北、西北部、东北部以园林绿地为佳 （如果有山更好）。城市南、东南部、西南部 有水面为佳。城市周边应有环城绿地。这些绿 地、水面应能引风入市区。
• 楼盘作为无生命的建筑物,如何拥有生命,拥有生 机,需要注入一定的文化含量,使其具有较高的文 化品味.事实上,楼盘中每一个组合要素都可以体 现文化因素,比如楼的形状,布局,花草,布局等等
2）介绍建筑物的综合优点
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3）介绍居住套房本身设计、设备特点
（1）结构特点 （2）建筑材料 （3）其他 4）介绍房间设计与布局 （1）室外景观与主导风向 （2）套内主要房间的特点
– 融资，即金融机构通过金融市场，将筹集的社会 资金合理灵活地分配、调度到房地产开发建设 （生产）、流通、消费各领域、各类房地产和各 房地产企业以及个人中去，支持房地产开发和消 费
– 运用货币政策调控房地产市场，当房地产需求过 旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产 需求不足、市场疲软时，则扩大房地产信贷，引 导和促进房地产业的健康发展
《城市房地产管理法》明确房地产交易 包括房地产转让、房地产抵押和房屋租 赁三种形式。
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房地产交易中的基本制度
《城市房地产管理法》规定五项基本制度： 1）国有土地有偿有限期使用制度 2）房地产价格申报制度 3）房地产价格评估制度 4）房地产价格评估人员资格认证制度 5）房地产权属登记发证制度
（2）小区绿化基本准则
尽量做到建筑物之间的园林绿地均衡配置，充 分利用小区边角及不宜建筑的地段布置绿地。
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3、项目小区的规划布局
1）小区规划布局的基本形式 行列式 围合式 （3）组团式
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2）目前较好的住宅小区布置要求
（1）小区位置应选上风向、地势高、无污染、 交通便利处。
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4）房地产金融制度
房地产企业资金构成 A、自有资金+银行贷款 B、自有资金+信托计划 C、股权融资+银行贷款 D、自有资金+房地产基金
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房地产金融的职能和作用
• 房地产金融主要承担三大职能
– 筹资的职能，即金融机构通过动员、吸引储蓄， 筹集社会资金，以满足房地产业发展所需的资金 支持
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二、住宅产品规划与设计
1、住宅小区规划设计5要素
1)以迂回的设计增强空间层次感
社区规划设计应尽量采用次城区或郊区的规划 手法，区内主干道采取迂回而不是打格子形式， 为路面景观提供变化及惊喜。区内小路则以幽 径为主，以减低汽车流量、噪音及保持空气清 新。建筑设计方面，着重空间层次，令生活小 区具备其特有个性，居民也因此对其生活小区 具有特色而感到骄傲和认同。
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2)采取封闭式保证居民的居住生活优越感
封闭式小区当然重要考虑的是安全因素。此外加以封 闭的另一原因是为了尽量避免小区内提供的绿化及园 林环境、休憩及居民会所等设施被外来居民占用或破 坏。
3)注重不同社会阶层居民融合混居
目前内地所见到的社区社群的规划，同小区内有各种 户型住宅，最大的住宅单位面积可以是最小单位的10 倍，这种形式发展与中国古乡镇发展形式相类似。居 民阶层分布方面，有出入名贵汽车的富豪名士，也有 依靠公用交通工具早出晚归的小康之家，这规划模式 令不同阶层及财富家庭在生活中交流认识.
规范性文件和技术规范等
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2）房地产企业设立制度
企业成立的依据： 《城市房地产开发经营管理条例》 《中华人民共和国城市房地产管理法》
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3）房地产销售制度
房地产销售交易的概念 ：
房地产交易管理是指政府设立的房地 产交易管理部门以及其他部门以法律的、 行政的、经济的手段，对房地产交易活 动行使指导、监督等管理职能。