XX物业XX·XXX项目招商执行方案XX·XXXX商业地产项目招商执行方案XXXX物业管理有限公司二O O七年一月七日1XX物业XX·XXX项目招商执行方案第一篇调研方法阐释一、调查目的1、了解宏观经济环境及规则、政策、文化，分析本项目的基本定位条件。

2、了解区域环境，特别是区域商圈内的居住人口及消费人口，以判断项目有效辐射范围内的潜在消费力。

3、了解重庆商业未来情况，通过对竞争对手的分析，来取其所长、和学习其失败的经验以为我所用。

4、通过对重庆投资者的投资行为、以及其对商业物业的认识和需求进行分析，从而为本项目准确制定目标客户群和进行差异化定位及营销提供客观依据。

5、了解重庆的消费行为模式，以为本项目后期的招商经营定位提供依据。

6、了解重庆商家投资建店的行为模式，为项目准确定位提供依据。

二、调查对象1．A类对象：宏观环境、政策调查2．B类对象：区域环境调查3．C类对象：商业物业调查4．D类对象：投资者调查5．E类对象：消费行为调查6．F类对象：商家调查三、调查内容1、A类对象：宏观环境、政策调查——市统计局、房管局、规划局等（1）重庆市宏观经济数据（2）城市规划、城市发展计划（3）房地产开发的相关政策、规定（4）重庆市房地产开发现状（5）重庆市商业用房交易状况（2006年）（6）重庆市商业环境（商业格局及分布特色）2、B类对象：区域环境调查――居委会、办事处、开发区管委会等2XX物业XX·XXX项目招商执行方案（1）项目周边道路交通情况（2）项目周边公共设施配套情况A、水、电、气供应能力情况B、排水设施C、电话、宽带情况D、休闲设施情况（3）现场区域对本项目开发构成竞争性的主要因素或物业形态――现场（4）项目区域居住人口情况――办事处、管委会等（5）项目区域消费情况3、C类对象：商业物业调查（1）重庆主要商圈调查――现场（2）主要楼盘基本情况（面积、分割情况等）（3）价格与付款方式调查（4）楼盘的商业定位及规划（5）楼盘的主要卖点及优点（6）楼盘的主要缺点及不足（7）楼盘的销售策略及优惠措施（8）主要投资者来源（9）主要消费者来源（10）主要经营者4、D类对象：投资者调查――现场面谈（1）拟投资者形态的要求（2）投资对象的基本要求（地段、面积、分割情况等）（3）对价格及付款方式的偏好（4）确定可以被引导消费的目标群的基本特征（5）商家的经营状况及未来的发展计划（6）对商业物业配套的要求（7）商家对入驻本项目的需求和建议5、E类对象：消费行为调查――现场3XX物业XX·XXX项目招商执行方案（1）日常主要消费区域（2）对品牌的偏好程度（分行业）（3）消费者对本项目业态规划的建议及反映四、调查方式本次调查以询问访谈和观察法为主，并视情况辅以座谈会法。

五、统计处理撰写《XXXX项目招商执行方案》4XX物业XX·XXX项目招商执行方案第二篇市场基本结论及分析一、市场基本结论XXXX商业街位于重庆市高新区经济技术开发区，地处54米宽的城市快速干道旁，连高九路、石新路；通成渝、渝涪、渝合、市环路等十多条高速路；接火车北站、江北国际机场、九龙坡集装箱码头；有着独特的地形地貌，丰富的商业资源，本案的开发，使区域人民环境的形象得以宣扬和提升，并将带动区域形成大规模高尚居住社区。

但目前项目所在区域商业（汽摩配市场）早已兴起，有效消费力较强，商业物业售价、租价均处于在较平稳的水平上，本案的商业运营不是取决于只抓住现有的或流动的消费群体，不仅仅是去把握现有消费群体的需求，来经营市场，而是在于更高层面的商业运作，创造一种新的消费方式，去引导更大范围的消费群体来接受这种全新的消费方式，认可这种消费方式和消费场所并做到令商家积极参与这种开拓创新的经营中来。

因此，本案商业价值的提升，特色的打造，领先区域商业的规划、定位以及强大的商业运作来保障商业的持续良好运营势在必行。

二、市场基本分析¤市场呼唤特色商业重庆的特殊地理带动了很大一批汽摩群体，使得消费群体逐年成倍上升。

消费的频率次数多，消费者多数认为高新区的发展潜力较大，但缺乏特色、上档次的商业街。

对于投资大多数都可以考虑。

¤精准运营，立足长远发展就本项目区域的现状来看，高档商区目前整体尚处于正在发展阶段，商区的配套设施建设不是很好，我认为项目前期启动的招商经营具有一定的难度。

但以市场统一规划、统一管理作为基本定位，满足消费者需求同时向全国辐射，并着力塑造突出其独特的品位，那么，只要能把握好业态的规划和运营过程中的有效实施，从整体上看该项目具有切实的可行性和可预见的社会效益和经济效益。

同时提供更为妥贴周全的服务，提倡精品化经营，缔造极大的财富空间。

所以从长远来看，本项目具有良好的发展前景和操作空间。

5XX物业XX·XXX项目招商执行方案¤商铺投资多方共赢是根本经营投资选择就近、熟悉的区域是首要选择因素。

最能吸引商家的优惠政策，是希望获得免租金和物管费优惠，免租金和物管优惠使商家经营的风险降低，经营成本降低，取得竞争优势，使商家更有培养市场的耐心和信心。

本案是一个新兴商区，各方面均不成熟，要实现高品质商业社区的形成，更需要优质商家来共同营造，本案实现这一目标，需要着长远利益，采取大优惠赢得市场，最终实现多方共赢的局面。

¤加强宣传提高知名度重庆仍有许多市民和商家目前对蓝谷黑骏的认识还不强，部分知道但不知道具体位置、项目的具体情况，还需要加以引导和加强项目的宣传和形象塑造。

6XX 物业 XX ·XXX 项目招商执行方案7 XXXX 项目招商执行方案目 录 一、招商目标 (2)二、实战模式 (2)（一）六位一体理论 (2)（二）传导介质理论 (2)（三）差别定位，错位经营 (2)（四）量身定做，品牌整合 (2)（五）借势入市，造势成市 (2)三、招商思路 (3)四、招商策略 (3)（一） 总体策略 (3)（二） 商家策略 (3)（三） 业主策略 (4)（四） 规划策略 (4)（五） 推广策略 (5)（六） 价格策略 (5)（七） 优惠政策 (5)五、租价体系 (5)六、保障措施 (5)（一）团队保障 (5)（二）应急措施 (7)七、进度计划 (6)（一）招商准备阶段工作 (6)（二）强势招商阶段工作 (8)（三）招商突击阶段工作 (9)（四）项目稳商阶 段工作 (10)八、附件 (10)（一）本项目优劣势分析 (10)（二）目标客户分析 (11)（三）销售策略 (12)（四）价格体系 (13)XX物业XX·XXX项目招商执行方案一、招商目标1、招商总目标是营造项目商业氛围，推动并支持商铺的销售。

2、通过业态和商家的合理组合，确保商家的持续经营。

二、实战模式（一）六位一体理论针对本项目位置实际情况，拟在本项目招商中采用“六位一体”的商业地产动作模式。

首先，逆向运用“六位一体”理论，锁定足够数量的消费终端。

通过专职招商人员，在南岸区、渝中区、九龙坡区、高新区、巴南区等重点辐射区域，发展进终端消费单位。

其后，再利用终端消费单位的强大支撑力，利用已经为商家找到消费对象的优势和特色，吸引商家入驻，营造热闹的商业氛围。

最后再自然解决销售、业主和开发商的利益问题。

（二）传导介质理论为了营造项目的商业氛围，拟采用传导介质理论，利用医学的神经传导理论，将浓郁的商业氛围在整个项目的商家中相互传递。

首先，引入具有特色的社区配套商家，营造较浓的社区商业氛围；然后，利用已经或正在形成的商业氛围，开发主力商家资源；最后，利用主力商家的巨大号召力，带动中小商家的入驻；中小商家的入驻，反过来促进商气的进一步繁荣。

这样，主力商家、中小商家、社区配套商家相互影响、相互衬托，形成联动效应。

（三）差别定位，错位经营“差别定位，错位经营”是在商业地产的运作过程中，采取与区域内主力商圈差别而互补的业态定位，引入多个不同业的业态的中型品牌商家，减少对某一个商家的过分依赖性，多个商家共同营造区域商业环境。

从而实现错位经营，商家利益有保障。

本项目在定位方面，细致研究高新区商圈的商业分布特点，与石桥铺等核心商圈差别定位，实现与核心商圈错位定经营，共同促进高新区商业的进一步繁荣。

（四）量身定做，品牌整合“量身定做，品牌整合”是在商业地产的运作初期，牵手商业经营行业巨头，为其量身定做专业场地，满足其特殊要求，避免后期工程变更，最大限度减少花钱多办事经营者后期使用的不便。

本项目虽然是已经初步建设完成8XX物业XX·XXX项目招商执行方案的项目，但我们可以考虑在一装的时候就按照商家的要求，为商家布置好烟道、排水、排气、消防等设拖和设备，最大限度避免商家入场后做大的改动和调整，节约商家的筹建成本，实质上也是节药了开发商的成本。

（五）借势入市，造势成市“借势入市，造势成市”是借政策引导或者行业发展形式介入项目，让项目启动的同时就带有先天优势。

亦或主动造势，人为地让项目处于有利的背景下，从而确保项目的成功。

本项目所处位置较偏，要在最短的时间使其商业迅速繁荣起来，必须人为利用各种条件造势，虚拟的繁荣场景满满的固化下来，形成项目自身的繁荣商业氛围。

三、招商思路本项目以销售为目的，以招商为策略，租售并举。

租售作为促进销量的最有效手段，在项目运作中非常重要。

针对项目所处区域“无大户不稳，无小户不活”的现状，紧紧围绕本项目的经营策略，将有号召力的品牌、名牌、特色商家引入项目作为主力客户，对这一类客户采取租赁经营为主，用“放水养鱼”的理念获得稳定的商气、人流量，带动其他小商户进入，逐步形成我们所期望的商业氛围。

四、招商策略（一）总体策略1、定向为主，整合实施策略（1）定向招商：依据业态规划，对主力商家及牵头租户实行定向招商，并安排招商主办重点落实适合主力商家业态定位的商家资源。

（2）以商引商：利用主力商家及牵头商家在其行业的影响力，扩大宣传，以吸引更多目标商家加盟。

（3）广告招商：通过各种推广活动和宣传制造题材，扩大本项目的影响力，吸引目标客户的注意力，促进招商。

（4）资源整合：建议在本项目招商过程中实施定向招商的策略。

因为本项目体量不大，需要引入的商家数量不多，其中预计中小型商家（100－200平方米）3家，小型商家（20－100平方米）59家，总数量为70以内，在重庆市定向寻找商家，难度并不大。

9XX物业XX·XXX项目招商执行方案2、主次分明，节奏控制策略（1）依据商家资源储备和优化目标客户层，先易后难，严格控制和把握项目业态定位，完成主力商家的招商工作。

（2）掌握时机，利用引进的主力商家及品牌商家在业界的影响力，扩大宣传，全面开展招商工作。

（3）根据引进的主力商家及品牌商家业态的实际情况，灵活调整业态，并实施定向招商，提高招商的成功率。