第一居所、周末假期居所 自住
小独栋： 11000元/㎡ 依托五环、六环和立汤快速路的多维交通，正在形成区域 规模效应；北七家镇生态规划目标、奥运规划持续利好等 因素，未来热点区域；品牌开发商聚集效应。
3、亚北市场的地位
目前北京别墅项目竞争最火爆的主流市场 已经成为北部中产阶级的聚集地 各项目资源相近、陷入细节竞争 品牌开发商竞相进入——首创、保利、复地、
未来趋势
老牌、传统别墅区，依托空港区及使馆区、，客群特殊， 投资导向持续强劲
（）
京昌板块
板块 资源 交通 配套成熟度
代表项目
板块气质
人气走势
主要客户来源
主力客户
类型
产品特征
用途
价格平台
未来趋势
京昌板块 温榆河上游、上风上水
京昌高速路 较低
北京玫瑰园、碧水庄园、顺驰·林溪、碧水庄园A区、 香江别墅、雪梨澳乡、宽、三水青清
382-46度8
1.3
消
361-470 69
存量 10462 579-683
34 35
应 量670 4 5 0
365-401
236-24771 4
5化
230-280 160
7102
416-483 28独6-套35栋4/年产品3.8未来1速1.推8 售量2：80-3355301312套
渡上
长河玉墅 一千栋
东方普罗旺斯 麦卡
地上面积 区间
平方米
销售速度 套/月
总销售度 套/月
区间供应量（地上面 积）
当前供应解析
实现均价 （元/平米）
总价（万）
消化 量
存 量
316-321
226-230
2.8
<230 22
7126 225万左右
14
8
348-428 600
6.5
<230 127
面积 10240 265-313万
110
17
311-362
总574 469-508
239-27售2 324-35速3
5.7
2.3
1总5.8
231-280 112 281-360 72
区间 9647 300-349万
97 15
可售 9833 461-500万
60 12
供 553-653
↑ 西城、海淀万柳、中关村 军政背景人士、海淀知识精英
山地景观别墅 自用
独栋单价>2500美金,总价600万以上;双拼总价400-500万,联排 总价300-400万
板块内供应量下降（土地资源稀缺、政策控制）； 亚别墅产品开始成为板块内的主流产品。
中央别墅区板块
板块
中央别墅区板块
资源
温榆河下游
交通
北辰
（）
第二部分 亚北市场分析
1、亚北市场战区图 亚北代表项目位置图
汤 保利·垄上 纳帕溪谷 长河玉墅 水印长滩
渡上 麦卡伦地 东方普罗旺斯 温哥华森林 威尼斯花园 塞纳维拉
壹千栋
2、亚北市场竞争格局演变
1
橘郡
最初市场很
小，进入者是市场的发
现者。
2
纳帕溪谷 市场有吸引 力，于是出现一个新的
竞争者。
高、低端项目混杂，缺乏清晰的板块形象 ↓
中关村、西城 中西部商贾、中关村新贵 第一居所、周末假期居所
自住 豪宅别墅： 16000元/㎡；小独栋：12000元/㎡；联排：
7000元/㎡
未形成区域内主流大势；线状交通辐射模式使得区域发展很 难形成更大规模和整体效应。
亚北板块
板块 资源 交通 配套成熟度
本项目的目标
安全操作，收益良好 保证价格，快速销售 复地品牌在北京的软着陆
（）
全文结构图
北京别墅市场基本格局 亚北市场分析 项目本体分析
项目目标客户分析 营销突破方向探讨
第一部分 北京别墅市场基本格局
1、对北京别墅市场的基本认识
北京的别墅市场是怎样的？
开发时间长
量足够多
格局已形成
客户认知已 细分
470-495
232-28小0 320-32户1
10.4 0.6
16.6
231-280 90
281-350
8
6885 7352
239-294万 346-364万
52 38
3
5
513-643
350-43型5
2.8
351-450 29
9994 513-643万 竞争14 15
259-306
190-22销7
2、北京别墅市场战区图
亚北板块
中央别墅区板块
西 山 板 块
（）
西山板块
板块 资源 交通 配套成熟度
代表项目
板块气质
人气走势
主要客户来源
主力客户
类型
产品特征
用途
价格平台
未来趋势
西山板块 西山风景区、历史文脉
西五环 一般 西山美庐、西山美墅馆、香山艺墅、半山枫林（一/二期）、 檀香山、香山甲第、香山清琴、玉墅临枫、庐师山庄 官气、贵气
机场高速路、京顺路
配套成熟度
高
代表项目
香江花园、丽高王府、丽斯花园、莱蒙湖别墅、 优山美地、大湖山庄、观唐、长岛澜桥、龙湾别墅
板块气质
国际化、洋气
人气走势
→
主要客户来源
、使馆区
主力客户
外籍客户、国内投资客户
类型
常住居所
产品特 征
用途 价格平台
租赁
独栋： 17000-18000元/㎡；双拼：15000元/㎡；联排： 13000-14000元/㎡
3
温哥华森林第三个加入 竞争者，并开拓一个细
分市场。
2001-2003年
挑战者 2 先入者 1
3 细分领导者
（）
区域市场竞争格局演变
市场领导者向细分市场 投放类似产品，竞争行 为使市场得以扩张。
2004年
2 挑战者 1 先入者
渡上
3 细分领导者
区域市场竞争格局演变
市场持续增长，正在形 成被分割、渗透的格局。
谨呈：北京康堡房地产开发有限公司
复地元墅项目营销策划报告
（）
引言
世联对开发商目标的理解
➢复地在新政下的既定战略扩展计划——战略重心的有序扩散 ➢第一层面：重点城市，上海、北京，不可或缺的重点发展对象 ➢ …… ➢复地北京别墅开发思路：稳健发展、有特色、做“复地之墅”
——摘自复地（集团）华北区总经理张春华 接受《地产观察》杂志记者采访
2005年
保利垄上
长河玉墅 渡上
壹千栋
2 挑战者 1 先入者 麦卡伦地 3 细分领导者 东方普罗旺斯
被分割、渗透市场格局的特征
增长疲软、超竞争已经分割了市场、每个品牌的潜在容量遭 到损害
成熟竞争的市场，竞争者数量的增长将企业引向低盈利性的 目标利基
市场开始出现细分
（）
项目名称 保利·垄上
纳帕溪谷 温哥华森林
代表项目
板块气质
人气走势
主要客户来源
主力客户
产品特 征
类型 用途 价格平台
未来趋势
亚北板块 温榆河中游、上风上水 京承高速路、立汤路
较低 橘郡、纳帕溪谷、温哥华森林、 渡上、保利·垄上、麦卡
伦地、东方普罗旺斯、壹千栋、威尼斯花园、 汤
温馨、居家 ↑
亚运村、中关村、 亚运村的商贸人士、私营业主、知富阶层、演艺界人士