房地产常用术语与含义解释声明：本文章系《商品房销售职业经理研修班》的讲稿中的一节，版权归《天下房地产法律服务网》创建人张东伟律师所有。

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如欲正式引用，请以法律等规定的为准。

目录一、一些房屋的主要销售名称含义二、房屋面积的法律规定与含义三、商品房销售时经常用到的主要比率概念四、商品房销售时的主要税费概念五、住宅内主要结构概念六、商品住宅的价格构成七、浙江省建设厅对房屋面积计算的一些主要规定八、杭州市关于私自更改阳台设计问题一、一些房屋的主要销售名称含义1、商品房，是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

2、房改房，已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

3、存量房，是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

4、集资房，由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。

产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有，属于经济适用房的一种。

5、经济适用住房（平价房），是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。

由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

6、微利房，亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。

7、安居工程住房，是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。

成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%－3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。

8、解困房，是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。

9、廉租住房，是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

二、房屋的面积1、房屋使用面积是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。

包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。

住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

2、房屋建筑面积房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

4、房屋实测面积实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。

是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

5、房屋产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

6、共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

7、套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

套内房屋使用面积，为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；4）内墙面装饰厚度计入使用面积。

套内墙体面积，套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

套内阳台建筑面积，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

9、共有建筑面积(公有建筑面积)共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

10、共有建筑面积的计算方法整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

11、共用建筑面积分摊系数将整栋建筑物的共有建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和。

公用建筑面积÷套内建筑面积之和＝公用建筑面积分摊系数三、商品房销售时经常用到的主要比率概念1、建筑容积率(建筑面积毛密度) 是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。

附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

2、建筑密度（建筑覆盖率），居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。

3、绿化率（绿地率），居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。

绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

4、户型比，是指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。

5、面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）×100%÷合同约定面积。

6、住宅建筑套密度(毛)，每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。

7、住宅建筑套密度(净)，每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。

9、住宅面积毛密度，每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(m2/ha)。

10、住宅建筑净密度，住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率(%)。

11、拆建比，新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。

12、居住区用地，住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

13、住宅用地，住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。

四、商品房销售时的主要税费概念1、契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

2、营业税指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。

3、房产税是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。

4、营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。

5、印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

6、个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。

7、纳税保证金指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的个人所得税纳税保证金。

8、房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。

9、房屋权属登记费即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。

10、土地收益金(土地增值费) 土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

11、土地出让金各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

12、土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

13、土地使用税是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。

14、耕地占用税必须依法征收耕地占用税。

园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。

是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。

耕地包括国家所有和集体所有的耕地，指种植农作物的土地（包括菜地、园地），占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地。