占比 45.4% 18.2% 36.4%
业态 商户数量 零售： 16 餐饮： 11 其它： 1
占比 57.1% 39.3% 3.6%
业态 商户数量 零售： 10 餐饮： 7 休闲娱乐：2
占比 52.6% 36.9% 10.5%
业态 商户数量 零售： 2 餐饮： 5 其它： 3
占比 20% 50% 30%
船舶小区 中星 长岛苑 南极苑 博三兰城 蝶恋园 金桥新村 四街坊 碧云新天 地家园 金藤苑
金新花苑 金桥 瑞仕花园
金泰小区
通联苑
新景园 金桥新村 11街坊
行车方式
公交——公交车638、金桥4线、沪东线、723、上川线、新川线、沪祝线等
地铁——地铁6号线金桥路站
项目分析——金桥国际商业广场
项目概况：金桥国际将自己定位为“花园里的商场，商场里的花园”，立志于打造联接商业和 绿色现代生活的“丰盛人生”。为浦东及上海的主流消费群创造一个舒适、时尚、高雅并集购 物、餐饮、娱乐、健身休闲于一体的大型商业中心。
大宁商业广场经济技术指标
占地面积 55000平方米
总建筑面积
地上建筑面积 地下建筑面积 广场和庭院
250000平方米
200000平方米 50000平方米 11个
大宁国际商业广场
建筑
停车位 容积率
15栋
1,300个 4.50
基本概况：大宁国际商业广场由香港福乐斯特集团
投资，投资额 20 亿元，开发商为上海福乐思特房地
特色景观活动广场白天集聚人气，晚上烘托出不同色彩，且室外商业活动 不受天气影响，不但可以增加租金收益，还可以避免容积率计算
项目分析——正大乐城
通过流通动线优化设计，打造特色 商业情景街区
项目分析——正大乐城
独特的商业连廊，连接不同业态商业，商业人流可以轻松到达各个角落和楼层
项目分析——正大乐城
甲级写字楼及数十家 5
星级酒店，商务氛围较 浓。地下二层直接与轨 道交通一号线黄陂南路
站地下通道相连，地理
位置得天独厚，是淮海 路商圈地标建筑。
项目分析——K11
项目概况：中国内地首个K11购物艺术中心——上海K11购物艺术中心坐落于淮海路的黄金地
带，地下三层至地上六层，面积约40000平米，周围配套设施成熟。秉承品牌“艺术·人文·自 然”三大核心元素相融合的核心价值，上海K11全力打造最大的互动艺术乐园。
业态 商户数量 占比 餐饮： 2 ——
项目分析——金桥国际商业广场
业态比例说明： 金桥国际广场除主力零售业态外，设置较多的餐饮和生活配套业
态，特别是银行、便利店、教育、药店等生活服务类店铺，占到店铺数量的
9.66%，凸显出对周边社区的服务功能。
业态数量比例
2.84% 1.14%
4.55%
9.66% 零售 餐饮 娱乐休闲 53.98%
国际商业广场 和 上海正大乐
城进行相关考察和学习 。
调研项目简介——定位分析
社区购 物中心： 第一代： 大宁国际商业广场 第二代： 金桥国际商业广场 第三代： 正大乐城
艺术购 物中心： K11艺术购物中心
项目分析——大宁国际商业广场
地理位置：大宁国际商业广场项目位于上海浦西南北中轴线 - 共和新路(南北高架) - 与大宁
项目分析——K11
艺术走廊：走廊的艺术处理使得不同商业之间的连接更为融洽
项目分析——K11
艺术雕塑:不同风格的雕塑彰显特艺术特征
项目分析——K11
对细节的特色处理显现出开发商经营的精心和细心
项目分析——K11
商家展示：主力店和特色店展示效果更突显档次和与众不同之处
项目分析——K11
上海K11是立足“小众化”的艺术主题购物中心，通过文艺美将消
公交：49、41、734、933、50、104至东安路中山南 二路下车
公共交通
地铁：地铁7号线至龙华中路站（原船厂路）14号口出站马路对过即可到达，地铁12号线 （即将开通）
项目分析——正大乐城
项目概况：正大商业集团第二个项目，项目位于徐汇区中山南二路东安路路口，定位中高端， 开业后为上海首个女性消费主题的购物公园。
面不够。
项目分析——金桥国际商业广场
项目位置：金桥国际商业广场位于浦东重要组成部分的办公园区板块－金桥，张江，“药谷”
和外高桥保税区。紧邻地铁金桥路站。距离浦东陆家嘴金融区7公里，1.5公里范围内聚集了
多个大型居住社区，常住人口密集。区域内高达50万的常住人口和37万的流动工作人口，高 收入，有车有房，消费能力强且观念超前。
顾街区景观协调
和商业价值最大 化
项目分析——大宁国际商业广场
打造不同风格独栋商 业建筑，实现不同商 家外立面个性化需求
项目分析——大宁国际商业广场
总结分析：大宁国际商业广场是全国首个独栋街区式社区购物中心， 设计理念新颖、模式独特，情景街区很吸引顾客。但由于是初期作品，
独栋商业之间的连接点较少，且连接方式较为被动，广场面积小，展示
正大乐城服装零售共50家店铺，餐饮23家，娱乐2家，其它生活配套15 家，共计90家商户。
业态占比分布
10% 服饰 餐饮 娱乐
8% 26%
56%
生活配套
项目分析——正大乐城
规划设计前期希望打造商业效果
项目分析——正大乐城
商业入口处结合不同主题小品布置和灯光效果营造浓厚商业氛围
项目分析——正大乐城
路交界。东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道路。
公共交通示意图
地理位臵示意图
行车方式
公交——公交车46、79、95、107、114、220、222等20多条公交线路直接到达 地铁——离地铁1号线延长路约80米
项目分析——大宁国际商业广场
项目概况：大宁国际商业广场位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，项 目占地面积约55000平方米，总建筑面积约为250000平方米。是一个商业布局合理、服务 功能齐全、服务质量和管理水平较高的社区商业综合服务体系。
费者引入卖场，从而形成消费。加上注重对细节的把握和处理，每个角
落都用心布置，体现出开发商的精益求精。要做艺术主题购物中心并不 那么简单，但我们可以从中借鉴K11对商业的艺术处理和氛围布置，更 好地发挥商业附加值，使得我们今后的项目可以更具竞争力。
深圳机场地产· 领航城
—— 商业项目调研报告
1
调研概况
调研目的
2
调研项目简介
大宁国际→金桥国际→正大乐城 K11 （定位分析、项目概况、业态布局）
3
调研总结
调研概况——调研目的
针对领航城四期商业项目， 尤其是社区型购物中心的市 场研究、商业定位、招商组
织、营销推广、运营管理、
建设规划、交通组织、环境 设计及标示系统等到 上海大 宁国际商业广场 、 上海金桥
楼和10栋2－4层的商铺，项目建筑外观以灰、白、米
色为主色调，呈现代简约风格。金桥国际强调的是生 态公园，公园即为购物中心，购物中心即为公园。11 栋商业建筑错落有致地被绿荫围合，树木和绿地间楼 宇有序排列，形成了一个富有情调的商业街区。
商业面积
停车位 开业时间
13万平方米
1200个 2009年12月
项目分析——金桥国际商业广场
中心广场小 品打造风格 突出，广场 呈一字形延 展开来
项目分析——金桥国际商业广场
室外利用灯光效果、墙体装饰和不同色彩烘托 不同场景商业氛围
项目分析——金桥国际商业广场
金桥国际商业广场是大宁国际的升级版，在原有的基础进行了改 良，包括广场面积的增加、楼宇之间的连廊美化、小品设计的增加以及
项目分析——K11
K11都市农庄：3楼的都市农庄一角，K11将流行游戏“开心农场”实体化，把300平方米空 间打造成室内生态互动体验种植区，突破了室内环境的局限，采用多种高科技种植技术，在
室内模拟蔬菜的室外生长环境，种植了奶油生菜、菠菜等，并专门辟出了体验种植区，让大
众零距离接近自然体验种植的乐趣。这里还有一个小小的农场，每天的固定时间，三四头可 爱的小香猪就会被放养在农场里，欢快地奔跑、打滚，引得不少周边白领和小朋友爱不释手。
开业时间
停车场
景观设计
开发商 改造总投资：
HASSELL
新世界中国地产有限公司 5亿元
项目分析——K11
K11都市丛林： 上海k11 购物艺术中心采用大面积垂直绿化墙设计，有效降低能耗，而垂 直绿化墙的灌溉系统，亦是使用了领先的环保技术，收集整栋香港新世界大厦洗手池下水， 通过污水处理系统使之循环利用，有效节水达33%；高33米的人工水景瀑布飞泻而下，逼真 的水流声、鸟叫声让人仿佛置身都市丛林；中庭剥离顶棚有效采集自然光线，在减少B1层灯 光能耗的同时，以其树干树枝的创新造型与周围的垂直绿化融为一体。
项目分析——金桥国际商业广场
主要商业部分 业态比例布局
业态 商户数量 占比 零售： 50 73.6% 餐饮： 12 17.6% 休闲娱乐：3 4.4% 其它： 3 4.4% 业态 商户数量 零售： 7 餐饮： 3 休闲娱乐：1 占比 63.6% 27.3% 9.1%
业态 商户数量 零售： 10 餐饮： 4 休闲娱乐：8
项目分析——大宁国际商业广场
项目分析——大宁国际商业广场
大面积独栋建
筑通过连廊链 接， 小面积独栋建 筑单个经营
中心小广场商业氛围浓厚， 商业广告牌和标示清晰， 具有聚集人气和交汇人流 ，打造不同效果商业效果
项目分析——大宁国际商业广场
情景式的街区打 造，雨棚作为外 摆区的诞生，兼
餐饮、服饰、 手机 餐饮、电脑、 娱乐、KTV、 眼镜、鞋 餐饮、服饰、 休闲 购物、休闲、 超市、家纺、 银行 服饰、购物 购物、餐饮、 休闲、玩具、 童装、卖场、 酒店