前言的前言
首先要感谢的是房精的老倪
——因为有了他的提炼和总结，才有了这堂分享课
其次要感谢“三秋课堂”和“蛋蛋解读会” 以及提供本次视频直播的“弹指TV”
还有各大群的群主和无数的媒体与自媒体人 感谢锐理撰写本报告的顾问团队
最后，要诚挚的感谢接下来在9月份进行分享的四大盘老总！
成都锐理开创信息技术有限公司
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中国四大社群名盘解析
2016年8月31日
成都锐理开 数创 据信 处息 理技术有股限份公有司限公司（昆明分公司） 网址： 电话：028817-8-653573623006298 传真：028-85335800
公建 50万平米
旅游服务70万 平米
良渚文化村
【整体规划】构筑“二轴二心三区七片”的核心构架，打造多种功能复合的 原创性近郊小镇
良渚文化村的核心构架是“二轴二心三区七片”，二轴是 以文化村东西主干道和滨河道路串联主题村落，二心是东西分 别设旅游中心区和公建中心区，三区是分别设立核心旅游区、 小镇风情度假区和森林生态休闲区，七片是分布在山水之间的 主题居住村落。
作为万科“非标准”新市镇产品实践，“良渚文化村”不同于万科一般 的现金流产品：自2003年开发至今十余年，预计再开发十年可完成全部 规划，整个项目需在规划全部落实的情况下，才能真正获得全部收益。
占地10000亩
良渚 文化村
20km
建设用地5000亩 建面340万平米
自然山水5000亩
住宅 230万平米
项目
客户特征
社群建设
建设结果
良渚文化村 奥伦达部落 聚龙小镇
阿那亚
南都开发时期文化人聚集地，本地客户较多 初期北京精英阶层较多，中老年客群 最初是企业高管及其圈层客户 北京精英阶层，青年、中年客群
强调邻里关系、组 对品牌认可、对社
织社区活动
区粘性增强
强调兴趣分类和社 交聚落
强调邻里关系、组 织社区活动
良渚文化村
【规划理念】以风情大道作为主轴，所有的重点配套及居住组团分布道路两边。整 体规划理念贯入三个关键词：“原生态、步行尺度、建筑多元化”，整个区域在不 牺牲环境的前提发展,让建筑与建筑、建筑与环境有机联系.并预留了城镇发展的弹 性空间
竹径茶语
金色水岸（规划中）
白鹭郡北
白鹭郡 西
随园嘉树
绿野花语（规划中）
强调兴趣分类和社 群组织
对品牌认可、对社 区粘性增强
对品牌认可、对社 区粘性增强
对品牌认可、对社 区粘性增强
什么是社群名盘
最早由“房地产广告精选”倪哲迟提出“四大社群名 盘”，其认为四个楼盘有共同的一些营销特征：老带 新比例高（90%以上）、营销费用占比低（阿那亚 0.36%，聚龙小镇0.12%）、销售溢价能力强（远高 于周边楼盘，甚至2倍的价差），均是通过社群营销 而达到这种结果，故因此命名。
Contents
目录
Part 1：项目本体 Part 2：社群运营 Part 3：案例启示
前言
传统开发以单盘为主，以概念来获取客户，而客户收获的是房产而不是生活； 社群以服务为主获取客户，客户自组织完善生活梦想，对社区平台产生粘性 而销售产品，整体形成闭环再循环，非传统线性单向发展。
1 • 项目概念推广
2012-2016（4年）
2007-2016（9年）
12000亩 周俊庭
5000亩 刘向阳
3300亩 马寅
20000亩 郭添法
三好：好房子、好服务、 好社区
五同：同在、同话、同好、 同创、同享
有品质的简朴、有节制的 丰盛、回归家庭、自然、
传统
明德、慎独、自在、利他、 知行合一、呵护家园
08年开发商主导，交房签 约
奥伦达原乡美利坚
良渚文化村
聚龙小镇 阿那亚
社群名盘项目特征
地理位置及核心资源
良渚文化村 杭州良渚，良渚历史遗产
奥伦达部落 北京延庆，古崖居西侧
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
阿那亚 北戴河，黄金海岸腹地
聚龙小镇 惠安县，西部聚龙山麓
开发周期 占地面积 核心人物 价值观
制度公约
2006-2016（10年）
2004-2016（12年）
传
2 • 项目产品销售
统 模
式 3 • 项目物业管理
社 群 生活
模 平台 式
社群 服务
产品 销售
生活 品牌
• 什么是社群？
什么是地产社群
“房地产广告精选”倪哲迟认为地产社群为：基于所居住的物理空间形成的 具有共同价值观的线下群体，而“地产操盘手”路应刚认为社群=价值观* （空间+社交）；“共同价值观、社交行为、空间氛围”是构成的主要因素
会员制
微信群，写入合同作为附 件、九州会
看房时签约
子群培养
万科家书
T.O团队(部落亲善大使)
D.O团队(梦想组织者)
社区文化部
物业服务
较好
较弱
很好（会所）
超级好
社群发展硬件
社区图书馆、教堂、慢跑 道
商业广场（较弱）
孤独图书馆、
聚龙博物馆、邻里情、信
礼堂、沙滩、Club Med
用良品店、各种场所
与业主关系
阳光天际 白鹭郡东
白鹭郡南
良渚文化村
【规划定位】集旅游、居住、创业三重功能为一体的城市综合有机体
背景：良渚文化为中国新石器文化遗址之 一，分布地点在长江下游的太湖地区，其 中心在浙江省良渚。1936年发现的该文化 遗址，于1959年依照考古惯例按发现地点： 良渚命名，是为良渚文化。良渚文化存续 之间约为距今5300年至4200年前，属于新 石器时代。该文化遗址最大特色是所出土 的玉器。挖掘自墓葬中的玉器包含有璧、 琮、钺、璜、冠形器、三叉形玉器、玉镯、 玉管、玉珠、玉坠、柱形玉器、锥形玉器、 玉带及环等。
万科良渚文化村位处杭州西北部和余杭区中部,由三个旅游中心区和多个 居住村落组成
万科进入杭州市场时是收购了南都公司，文化村是南都的土地，地价当 时比较便宜， 从2006年，万科进入良渚文化村
总占地面积约为10000亩，规划房地产开发用地约5000亩，总建筑面积 340万平，住宅230万平，公建50万平，旅游服务配套70万平，容纳3万 到5万常住人口
服务对象
邻居、合伙人
朋友、合伙人
朋友、家人
Part 1
项目本体
1 良渚文化村 2 奥伦达部落 3 聚龙小镇 4 阿那亚
良渚文化村
【项目概况】良渚文化村位于杭州北郊，距离杭州约20公里，50分钟车程，整体占地 10000亩，属于万科“非标准”新市镇产品实践，是集自然生态保护、休闲旅游、居 住、经济文化为一体的新田园小镇