绿色建筑示范工程可行性报告
威海丰荟集团有限公司
2010年7月5日
目录
1、可行性报告
2、设计文件审查合格书
3、小区规划设计图
海映山庄绿色建筑示范工程
可行性报告
一、工程概况：
威海是联合国评为“世界上最适合人类居住的城市”，环境优美，气候宜人。

石岛位于威海东端，三面环海，与日、韩隔海相望，经济发达，交通便利，拥有石岛湾省级旅游度假区，国家一类开放港口石岛湾，北方最大的渔港——石岛渔港。

海映山庄项目位于石岛湾省级旅游度假区，坐落在植被繁茂的朝阳山南麓平缓的坡地上，东靠原石岛行政区，紧邻石岛湾学校，南向直通朝阳路，停立在项目场地即可看到大海及赤山风景区，周边医院、学校、银行、超市、市场、宾馆等生活配套齐全。

该地块及周边环境特有地理位置、气候条件、旅游度假资源、经济条件、交通情况及很小的人口密度，使之成为养老度假，休闲旅游的良好资源。

项目总用地15.5万平方米，大部分为废旧荒山，场地北靠朝阳山，南面黄海湾，北高南低，自然坡度在6%-8%之间，场地内零散建设一些荒废的破旧建筑、天然的池塘、乔木、草地，还有部分耕地。

该项目建筑面积22万平方米，2000余户高层、小高层为异形柱框架剪力墙结构，多层和Townhouse为异形柱框架结构。

公共建筑近15000平方米，包括商业配套、老年公寓。

容积率为1.36，绿化率为43%。

目前一期工程已竣工，老年公寓、商业服务设施、中心湖区景观、文化广场、运动场均已完成，二期工程正在施工，近8万平方米。

共分三期开发，计划至2013年完成，包括所有公共建筑，配套设施。

该工程自2007年开工以来，首先被国家建设部批准为国家康居示范工程实施项目，2009年威海市房协评为城市住宅优秀小区，优秀环境配套奖，优秀节能住宅奖，最佳新技术应用奖，住宅全装修优秀奖，被中国房地产协会评为中国绿色健康住宅等，同时丰荟集团开发有限公司在威海四百余家房地产开发企业中，被评为AAA级资信，名列前三名。

二、示范目标
㈠总目标：
1、将海映山庄建设成为山东省绿色建筑示范工程。

2、将海映山庄建设实现国家康居示范工程。

㈡示范的主要技术指标
1、节能65%。

2、中水处理实现。

3、节水器具使用100%。

4、生活垃圾生物处理＞80%，实现小区垃圾减量化、无害化、资源化的结果。

5、装修材料满足国家要求。

6、充分利用坡地地下空间实现节地的目的。

7、实现多方节水手段，小区内雨水收集系统，地表水涵养系统，污水处理系统等水储存技术。

8、延时节能灯具，太阳能光伏板照明灯。

9、收集原地表土壤，实现种植土搁置。

10、原生态保护。

11、新材料、新技术应用。

12、小区实现一卡通智能化管理。

13、各项指标向绿色建筑示范工程评价技术细则和《住宅性能评价标准》的要求靠近。

三、工程技术示范方案
1、节地与室外环境
2、节能与能源利用
3、节水与水资源利用
4、节材与材料资源利用
5、室内环境质量
6、电气与智能化系统
7、运营管理
四、技术经济分析
1、工程项目概算
海映山庄总规划建筑面积22万平方米，项目投资概算6亿元人民币，开工前已投入土地费用1130万元，分三期完成，一期开工近6万平方米，约须投资1.5亿元。

2、绿色建筑增量成本概算
结合国家康居示范工程和绿色建筑示范工程的实施，在原建筑方案的基础上必须引入多项新技术体系和采取符合“四节一环保”要求的方案，这些技术措施的采用将增加投资规模，见下表。

主要技术措施成本增量概算表
3、资金落实情况
除极少量银行贷款支持外，95%以上的为企业自有资金。

整个项目运作建立切实可行的资金使用计划，统筹安排，科学使用，每期销售，开工运转协调进行，根据企业的快速发展，也考虑多方面融资来支持资金运转。

五、进度计划安排
六、效益分析
1、绿色建筑示范效果预测分析
通过绿色建筑示范工程的实施，必将起到原区域性的住宅产业现代化的推进和示范作用。

随着居住观念和居住标准的飞速发展，住宅的安全性能已经有了可靠的保障，适用、舒适、低碳、经济已成为住宅发展的新特征，体现低碳建筑、绿色环保、科技创新是当前住宅建设的新主题，从高科技含量、高技术集成、高效率管理为支撑点的“三高”内涵成为提高住宅品牌的根本途径。

国家康居示范工程和绿色建筑示范工程就是分区域进行示范推进而实
施的，它以小区为载体，推动住宅产业化发展，通过样板示范带动住宅质量的全面提高。

由于示范工程的实施，必然须选用系列化、标准化、配套化的优良部品，采用绿色、环保建材，创造自然、优美、环保、舒适的居住环境，由此必然导致成本的增加，开发建设过程中，一定注意成本控制，千方百计降低建造成本，提高住宅性价比。

海映山庄按照绿化建筑示范工程的要求，采用新技术、新产品涉及几十种产品，工程造价要提高很多，企业销售利润不会有很大影响，其社会效益会十分可观的。

从总体上看，由于产品品质的提高，将会赢得外地及当地居民对“绿色精品”住宅购买热情。

预计，在加快投资回收周期的前提下，总的售房收益会比一般楼盘增加2-3个百分点。

2、环境影响分析
海映山庄整个地块不很规整，自然坡度适中，场地内存有零星的废旧建筑。

该小区的建成，不仅不会破坏周围环境，而且从根本上改变周边荒山草地的自然环境，整个建设中我们将采取如下措施：
①居住区的环境保护：遵守人与自然、人与环境、人与社会的和谐原则。

②室外环境小区环境绿化与景观配置要突出居住条件的均好性和共言性，为居民提供户外休闲，观赏和生态良好的绿色空间，采用提高植物成活率的栽植技术，减少水的地表流经，增加地下水的涵养，最大限度的利用场地内空间种绿化植物，使绿化起到清洁空气、调节小气候的作
③室内环境：通过优化规划和建筑设计，使每户都有良好的自然通风、采光，尽最大极限使用“新，精，端”材料部品，以“绿色、环保”为先导，保证室内空气质量达到规定标准。

④小区设置有机垃圾生化处理设备，做到生活有机垃圾零排放，设置污水处理，雨水收集系统，充分利用好小区水资源。

⑤尽量保留和利用原有生态，如高大的黑松，水松和天然池塘。

保持新建筑物与周边原景观的协调性，最大限度的减少对周边的环境影响。

3、市场需求分析
项目所在地威海的荣成是全国百强县之一，位居全省之首，经济繁荣，渔业兴旺，人们生活富庶，是高品质住宅的销售趋向，特别是威海获得“国际人居环境奖”后，威海市政府在全国范围内打响“威海——人类最适合居住的地方之一”城市品牌后，荣成市房地产行业取得了很大的发展，不仅更大的吸引了本地消费者，同时国内外富裕阶层，特别是人员拥挤、污染严重的城市，海拔高、空气质量差的地区，购房人群把目光都盯住了海边。

外地消费人
群占荣成住宅销售对象的很大比例。

整个威海房地产业发展迅猛，已涌现很多高品质楼盘，但随着社会不断发展，人们居住环境要求不断提高，消费者对高品质住宅小区的要求和期望越来越高，因此，为适应社会发展的需求，必须实施绿色建筑示范工程，引导行业向低碳节能，高品质住宅方向发展，推进住宅产业化进程。

4、示范项目推广应用前景分析
绿色建筑示范工程是“四节一环保”的典范，是低碳经济的发展方向，它的自身体现了可持续发展的要求，通过这种示范的实施，房地产行业和社会都会从中感受到住宅产业的成果和绿色低碳的发展前景，必将推动区域住宅建设水平的提高，对加快产业化进程，实现绿色建筑起到良好示范作用。

七、项目和单位资质
1、设计单位：北京龙安华诚建筑设计有限公司，该公司成立于1988年，拥有建筑工程设计甲级、市政道路设计乙级、城市规划设计乙级资质，目前共有设计人员200余人，各专业骨干90余名，其中一级注册建筑师11名，一级注册机构师19名，经过多年不懈努力，先后完成了龙门石窟环境保护研究中心，乌兰巴托体育馆，内蒙古黄河之光观光塔等设计，其设计与科研水平在国内小有名气，是该项目的技术支撑单位。

2、施工单位：威海市建设集团，荣成市建设集团
威海市建设集团具有国家房屋建设施工总承包一级资质，钢结构专业承包一级资质，建筑设计乙级，集房地产、建筑设计、土建钢结构施工为一体的大型企业集团公司，年产值在30亿左右，是威海地区建筑业排头兵。

荣成市建设集团，具有国家乙级资质，是荣成市建设行业的老大，先后荣获“鲁班奖”、“泰山奖”等奖项。

3、监理单位：威海市顺通监理公司，拥有工程监理乙级资质，市政公共工程监理乙级，各专业监理人员近百名，多年来监理的工程多次获得各级优良工程。

4、地质勘察单位：荣成市江威岩石工程有限公司，乙级资质。

5、设备部品提供单位：
皇明太阳能集团有限公司
华升富士达电梯有限公司
浙江梦天木门有限公司
重庆美心表森门业有限公司
广东欧派集团
九牧集团
广州亿都有限公司
辽沈丽格有限公司
八、项目风险分析
项目实施绿色建筑示范工程可收到良好的经济、环境和社会效益，使小区的价值得到提升，一定能够引导消费，拓展市场和提高小区的整体管理水平，促进销售价格稳步提升，在经济技术上是可行的，不存在任何风险，一是能促进区域性的住宅产业发展，填补荣成市绿色建筑示范工程的空缺，将先进的科学技术转化为生产力，拉动相关行业的发展和带动住宅产业化、低碳建筑整体发展的目标。