01 项目区位
西南门户，位置优越
基地坐落于天津城市西南部，外环线和高速环线之间，地理位置优越
高速环线
外环线 快速环线 中环线 内环线
SITE
01 项目区位
高教板块，成熟区域
项目位于天津市西青区，基地南侧毗邻西青大学城板块，周边被天津大型居住区、高新技术产业园区等非常成熟区域所围NNING ANALYSIS
02 规划推导
场地条件输入
333.7M
SITE
244.0M
用地面积：85536 ㎡
FAR：1.6 限高：80M
建筑红线 建筑退界
场地限高及间距策略研究
80M 限高条件下应考虑几层
有效缩短间距的同时补量，做出产品亮点
？
02 规划推导
量化分析
地块
红外专科医院 天津市第一中心医院
天津城建大学
天津赛象酒店
天津农学院
天津水上公园
燕园
华苑产业园
汇成国际商贸城 天津中学
SITE
1KM 2KM
4KM 3KM
5KM
南翠屏公园
奥体中心
天津工业大学
天津理工大学
天津工大附小 天津师范大学
01 基地道路分析
交通通达，通勤便利
基地北至惠群道（25M），南至主干道海泰南道延长线（40M），东至主干道迎水南路（30M），西至支路成智路（35M），基地四至 道路均为规划道路。
川府 居住区
海光寺
五大道
天津高新区
王顶堤 - 华苑居住区 SITE
奥城奥体核心区
西青大学城
卫津南路居住区
梅江居住区
01 项目区位
优质地段，交通利好
项目位于天津市西青区，距中心城区约 8.0KM，距天津站 10.6KM，距天津西 10.1KM，距天津南 5.2KM，距天津市政府 7.4KM（以上 均为最短车程距离）
西青区精武镇迎水南路以西姚村居住地块二项目
CATALOG
目 录
00 效果展示 EFFECT DISPLAY
01 基地介绍 SITE BACKGOUND ANALYSIS
02 规划分析 PLANNING ANALYSIS
03 产品专篇 PRODUCT DESIGN
04 造型专篇 MODELLING DESIGN
345M
10M 8M
257M
SITE
20M
5M
5M 20M
用地规划指标：
1、规划用地面积：85536 ㎡ 2、容积率：≤ 1.6 3、建筑密度：≤ 25％ 4、绿地率：≥ 45％ 5、建筑限高：80m 6、配建：物业 411 ㎡；配套用房 2824 ㎡ 7、车位配比：住宅机动车 1.2 辆 /100 ㎡； 配套机动车 0.4 辆 /100 ㎡
01 区位总结
地段——位于西青区核心地段，升值潜力巨大 交通——北至惠群道，南至海泰南道，东至迎水南路，西至成智路，交通便利 配套——文教、商业、医疗配套齐全成熟 环境——南侧毗邻自来水河，生态资源无明显优势 教育——基地周边教育产业密集分布，教育资源十分丰厚
城市之窗，教育资源优越未来前景可期待！
天津西
天津站
西青区
SITE
天津南
5.2KM
10.1KM
10.6KM
8.0KM
城中心
7.4KM
天津市政府
01 交通分析
一线四环，交通通达
一线即地铁三号线，四环即中环、快速路、外环、高速。基地距离外环线仅 800 米，距离大学城地铁站仅 400 米，交通十分便利
外 环 西 路
中
环
快
线
速
路
SITE
400M
根据量化分析，高层两梯四需要 449 户，故 楼栋数 =
400 27*4
= 4栋
层高 * 层数 = 楼高 2.9*27=78.3
2.9*28=81.2
27F
东西分区
L 型布置
高层
L 型布置
高层
南北分区
高层
规划控制条件
小高层
二梯二
户型 面积要求比例 面积
户数
110 ㎡
15%
20105.1 ㎡ 180 户 T2(15F)
6栋
类洋房
一梯二
94 ㎡
18%
24126.12 ㎡ 220 户 T2(11F) 10 栋
洋房
一梯二
94 ㎡
11%
14743.74 ㎡ 140 户 T2(7F)
10 栋
洋房
一梯二
108 ㎡
洋房
一梯二
128 ㎡
25M
惠群道
3
SITE
号 线
成
35M 智
路
海泰南道延长线
40M
滨水西道延长线
迎
水
南 路
30M
01 基地与景观的关系
SITE
82M
55M
自来水河
01 基地四至
SITE
基地北侧为规划惠群道 基地西侧为规划成智道 基地东侧为迎水南路（地铁高架桥） 基地南侧为海泰南路（地铁高架桥）
01 用地规划条件
10M 8M
39% 17%
52273.26 ㎡ 476 户 T2(7F)
34 栋
22785.78 ㎡ 210 户 T2(7F)
15 栋
总计 1226 户
75 栋
配套用房 2824 ㎡
平均层数 =
FAR 密度
1.6
= 0.25
= 7 层（6.4 层）
02 规划推导
高层排布
地块条件
限高和层高规定
层高 2.9 米 限高 80 米
05 示范区专篇 DEMONSTRATION ZONE DESIGN
06 设计说明 DESIGN EXPLANATION
00 效果展示 EFFECT DISPLAY
00 方案设计——鸟瞰展示
00 方案设计——中心景观展示
00 方案设计——洋房展示
00 方案设计——小高层展示
00 方案设计——小高层方案 2
复康路延长线 地铁三号线 通往市区方向
大学城地铁站
荣 乌 高 速
800M
01 配套分析
配套齐全，优享资源
基地 5km 里内有天津工业大学附属小学、天津中学、天津工业大学、天津理工大学等多所中小学及高校，教育科研配套丰富，医疗配套、 生态、购物资源成熟
水西公园
天津大学
侯台绿化体育广场 侯台科技园
王顶堤大胡同商贸城
用地面积：85536 ㎡ 建筑计容面积：136858 ㎡ 容积率： 1.6 建筑密度： ≤ 25%
规划要求套数配比：
15F 小高层 94 ㎡ 15%
11F 类洋房 110 ㎡ 18%
7F 洋房
94 ㎡ 11%
108 ㎡ 39%
128 ㎡ 17%
住宅面积 134034 ㎡
总户数 1226 户
非住宅面积 2824 ㎡
01 基地介绍 SITE BACKGOUND ANALYSIS
01 项目区位——区域位置
117° 10′ E
天津 site
39° 08′ N
天津市： 天津，是中国直辖市、国家中心城市、 超大城市、环渤海地区经济中心、首批 沿海开放城市、综合交通枢纽，全国先 进制造研发基地、北方国际航运核心区、 金融创新运营示范区、改革开放先行区