房地产开发项目建议书专业：房地产经营与管理班级学号： 0904601-01 姓名：吴习科指导老师：刘小平房地产开发项目建议书第一章、项目概述第二章、公司状况第三章、项目选址和占地面积设想第四章、项目总投资匡算、资金筹措设想第五章、项目建设周期与日程安排第六章、经营管理方式第七章、投资估算第八章、效益评价和国民经济评价第九章、结论第一章、项目概述一、项目背景在国家加快城市建设和建设两型社会的背景下，为了响应国家号召，益阳也加快了城市建设，益阳周边的郊区也加快了开发和利用。
本公司在此条件下，也加入了建设的行列。
二、项目类型本项目以住宅项目为主，商业以及配套设施建设为辅的房地产项目。
项目建成后，将进一步完善的周边的基础设施。
三、项目的必要性一、项目的建设，符合益阳市城市发展总体规划，特别是益阳高新开发区整体规划，是益阳高新开发区发展和扩大的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。
该项目的建设对实现城市发展战略，推进城市提质扩容是有帮助的。
二、项目的建设，将促进益阳高新开发区城市化的进程，，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。
同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进益阳经济的发展。
同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。
第二章、公司状况名称：某某房地产开发公司地址：益阳市赫山区注册资金:2000万法人代表：某某第三章、项目选址和占地面积设想一、项目选址：湖南城市学院新校区南门，迎宾路与银城路交汇处西南角。
二、占地面积设想经过综合考虑市场需求、规划条件、项目投资等因素，本项目的规划：用地面积30亩建设容积率为2.5建筑总面积49999.5平米建筑高度为65米居住总户数100户项目规划各功能区占地、建筑面积单位：平方米内容占地面积所占比重（%）建筑面积所占比重（%）人均占地面积（平方米/人）1、住宅40499.59 812、商铺-- -- 4999.95 103、地下车位-- -- 4299.95 8.64、物管用房等附属设施-- -- 199.99 0.4 合计19999.8 100 49999.5 100．0第四章、项目固定成本匡算、资金筹措设想一、固定成本：土地费用、前期工程费用、建安费用、其他费用1、土地费用=30*102=3060万2、建安费用：1094.49（益阳地区标准）*49999.5=54723952.75元3、前期工程费用：规划设计费：54723952.75*3%=1641718.58元可行性研究费：（30600000+54723952.75）*2%=1706479.06元水文、地质勘探：（30600000+54723952.75）*0.5%=426619.76元三通一平费用：19999.8*20（地区标准）=399996元前期工程费总额：4174813.4元4、各项税费（按益阳地区标准）益阳市用地项目税费标准表收费项目收费标准依据征收单位备注新增建设用地有偿使用费益阳市（含资阳、赫山区）9等标准，34元/m2湘财综[2006]85号财政出让金按基准地价计算工业用地不低于25%其他用地不低于40%国务院[1990]55号令省政府[1994]38号令湘财农税[1999]28财政号令耕地占用税益阳市（含资阳、赫山区）专业菜地10元/m2其他农用地（林园、园地、鱼塘、菜地、藕池等）7元/m2村民建房用地减半征收《湖南省耕地占用税实施办法》财政水土保持费按生产建设占用面积1.5元/m2湘价费[2006]145号水利局土地租金、土地收益金以年为单位收取，按基准地价的2%湘财农税字[1999]28号财政契税土地使用权出让、转让成效价的4%国务院[1997]224号令财政防洪保安基金800元/亩财政转让营业税及附加（房价+地价）5.55%地税印花税证书5元/本，土地使用权证转让（合同）按总金额0.5%财税[2006]162号地税新菜地开发建设基金22.5元/m2（15000元/亩）土地管理法蔬菜办缴费对象仅限于征用城市郊区专业菜地的单位新增建设用地有偿使用费：34*19999.8=679993.2元水土保持费:1.5*19999.8=29999.7元土地租金、土地收益金：30600000*2%=612000元契税：30600000*4%=1224000元防洪保安费：30*800=24000元印花税：30600000*0.5%=153000元新菜地开发建设基金：15000*30=450000元税费总价：3172992.9元5、其他费用：100*49999.5=4999950元固定成本：30600000+54723952.75+4174813.4+3172992.9+4999950=97671709.05元二、资金筹措方案本项目固定成本全款为11767.2万元，项目资金筹措通过自有资本投入、银行开发贷款自有资金4000万元贷款8000万元第五章、项目建设周期与日程安排一、本项目建设周期为2年二、日程安排本项目计划建设期为2年多，计划在2014年建成，具体计划如下：1、2012年6月前1）完成项目可行性报告的编制和报批工作；2）完成规划方案的调整和报批工作。
2、2012年11月前1）进行拆迁工作，完成三通一平；2）进行地质勘探和工程各项前期准备工作；3）完成工程的一期施工图设计；4）选定施工单位，完成各种开工手续，项目开工建设；3、2013年6月前1）办理商品房预售许可证；2）完成项目销售推广策划，开始预售工作；4、2013年1）工程施工，包括基础工程和上部结构工程施工；2）工程随进度进行设备安装、调试、验收；3）工程建筑物的内外装饰、装修4）工程配套进行环境和绿化工程；5、2014年1）项目竣工验收工作；2）工程完成市政配套和绿化等室外工程；3）完成物业管理前期筹备工作；4）竣工交付使用。
第六章、经营管理方式1、该项目拟采用目前国际流行的建设工程管理模式，按照国际通用的建设施工条款。
2、该项目建成后将吸收国内外先进管理模式和管理经验，一物业管理公司的形式统一经营管理。
将以现代化的设施、完善的服务，使其成为国内具有一流管理水平的企业。
第七章、投资估算总成本=固定成本+经营成本固定成本：30600000+54723952.75+4174813.4+3172992.9+4999950=97671709.05元经营成本：销售费用、管理费用、财务费用假设销售期为四年，四年内均匀销售。
销售收入:49999.5*3500=174998250元销售费用：174998250*6%=10499895元管理费用：174998250*3%=5249947.5元财务费用：如表种类年利率%一、短期贷款6.10六个月（含）6.56六个月至一年（含）二、中长期贷款6.65一至三年（含）6.90三至五年（含）五年以上财务费用：80000000*（1+6.65%）^4—80000000=23496000经营成本=39245842.5元总成本=固定成本+经营成本=97671709.05+39245842.5=136917551.5元销售收入:49999.5*3500=174998250元成本利润率=（174998250-136917551.5）/136917551.5*100%=27.81%第八章、效益评价和国民经济评价一、本项目的经济评价如表：假设1、房产销售在建设期和运营期四年里销售完，分别50%、30%、10%、10%。
2、假设管理费用和销售费用在销售期四年里均匀分布3、假设贷款发生在第一年初和第二年年初分别4000万。
4、假设目标收益率i0=10%其他如下表：项目投资现金流量表序号项目0 1 2 3 4 1 现金流入1.1 营业收入0 87499125 5249947517499825174998252 现金流出2.1 建设投资57671709.05 400000002.2 销售费用2624973.752624973.752624973.752624973.752.3 财务费用2660000 3990000199500019950002.4 管理费用1312486.861312486.861312486.861312486.863 净现金流量-57671709.05 -16770044.6627801969.7339369334.1250936698.514 净现金流量现值-57671709.05-15245495.14522976834.48829578763.42634790450.4545 累计净现金流量现值-57671709.05-72917204.195-49940369.708-20361606.28214428844.172动态回收期=4-1+|-20361606.282|/34790450.454=3.59NPV=14428844.172>0方案可行设NPV=0当i1=17%时，NPV1=68059.75当i2=18%时，NPV2=-1682694.92所以IRR=i1+NPV1/(NPV1+|NPV2|)(i2-i1)=17.39%>10%方案可行二、社会效益估计本项目建成后将成为益阳高新区一流的居住、商业、休闲小区。
成为益阳的一大亮点。
同时，该项目区位优势十分明显，、有效推动高新区经济社会持续快速发展。
项目的建设对上、下游产业都有极大的推动作用，并促进高新区域经济的全面发展，能提供大量就业岗位。
第九章、结论一、建设条件本项目地点位于高新开发区，交通十分便利，开发建设用地市政设施暂时不具备，但是未来几年应基本完善，工程所需原材料及机电设备供应有所保障。
开发单位为有实力、有经验的房地产专业开发公司，这些因素都为为项目的顺利实施提供了保证。
二、国民经济评价本项目的建设有助于满足市民的对高档住房日益增长的需求，同时可优化利用土地资源。
项目的实施将促进城市建设和国民经济经济的发展，同时为国家创造了可观的税收来源，经济效益和社会效益都十分明显。
三、效益评价经过分析测算，我们认为该项目在财务上是可行的，内部收益率远远大于目标收益率，项目建设方可获得满意的经济效益。