前言调研的目的是为晋商·财富中心的建筑规划、项目功能定位、目标消费群提供一些切实可行的参考依据。
本项目的整体定位是：总部基地和作为企业研发用楼。
本次调研的主要内容涉及：宏观经济形势分析、北京市和成都市代表工业园区概览、成都市工业用房及写字楼市场行情、总部经济概念、可借鉴案例分析、项目SWOT分析、引进企业分析等。
第一章宏观经济环境分析1.1国家总体宏观经济◆初步核算，2007年全年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续五年增速达到或超过10%。
分季度看，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%，四季度增长11.2%。
分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长3.7%，回落1.3个百分点；第二产业增加值121381亿元，增长13.4%，加快0.4个百分点；第三产业增加值96328亿元，增长11.4%，加快0.6个百分点。
◆2007年全年居民消费价格上涨4.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点（12月上涨6.5%），其中，城市上涨4.5%，农村上涨5.4%。
食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。
全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。
1.2成都市宏观经济概况2007年成都市全年实现生产总值（GDP）3450.27亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。
全年第一产业实现增加值96.71亿元，比上年下降5%；第二产业实现增加值3788.22亿元，比上年增长14.9%；第三产业加快发展，全年第三产业实现增加值3565.34亿元，增长12.9%。
第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%。
2007年全年完成全社会固定资产投资1084.66亿元，比上年增长25.8%。
第一产业投资5.28亿元，比上年增长26.3%；第二产业投资1010.25亿元，增长25.2%，其中工业投资1001.2亿元，增长25.1%；第三产业投资2069.13亿元，增长26.1%。
三次产业的投资比例为0.2:32.7:67.11。
➢工业——工业总产值继续上升全年实现工业增加值1492.89亿元，比上年增长16.1%，其中规模以上工业增加值1427.04亿元，增长19%。
在规模以上工业增加值中，轻工业增加值590.14亿元，增长18.8%；重工业增加值936.9亿元，增长19.1%。
全年工业总产值达到5017.51亿元，比上年增长20.3%，其中规模以上工业总产值12885.01亿元，增长20.4%。
——企业综合效益改善，利润增长工业生产产销衔接良好，企业经济效益继续改善。
全年规模以上工业企业产品销售率达到99.1%。
全年工业企业经济效益综合指数为202.79，比上年提高11.53点。
工业企业实现利润首次突破1000亿元，达到1003.48亿元，比上年增长23.6%；实现税金538.23亿元，增长2.9%。
其中，国有及国有控股工业企业实现利润583.73亿元，增长22%，占工业利润总额的58.2%；实现税金378.19亿元，增长6.4%，占工业税金总额的70.3%。
——区县经济突出，工业园贡献加大区县工业多元驱动效应不断增强，工业园区产业能级不断提升。
在全市规模以上工业总产值中，区县工业总产值832.86亿元，比上年增长30.6%，高出全市工业平均增幅10.2个百分点。
区县工业总产值占全市规模以上工业总产值的比重达到53%，比上年提高4.5个百分点，拉动全市规模以上工业总产值增长15.1个百分点。
全年“1+3+9”工业园区完成工业总产值5760.16亿元，比上年增长24.6%，其中九个市级工业园区完成工业总产值995.53亿元，增长15.3%。
1.3龙潭寺区经济总体形式2007年全年完成生产总值82.8亿元，同比增长21.9%（扣除物价因素，可比增长16.8%）；完成财政收入45.9亿元，同比增长24.2%，其中地方财政收入26.1亿元，同比增长38.4%；完成全社会固定资产投资87.6亿元，同比增长32.1%；工业经济继续发挥重要作用并保持快速增长。
2007年全年完成工业总产值125.3亿元，同比增长23.6%。
全区规模以上工业企业完成工业产品销售收入97.1亿元，同比增长32.4％；实现利润总额16.6亿，同比增长29％；利税26亿元，同比增长24.4％。
三产和消费增速加快。
2004年全年第三产业增加值达到79.6亿元，可比增长16.6%，社会消费品零售总额98.2亿元，同比增长24.8%。
第二章成都市工业园◇商务区的发展情况总部经济在我国已经有所发展，但是正式提出“总部经济”的概念是在北京丰台“总部基地”建成之后。
国际、国内知名企业在一个国家或城市成立总部可能有多种选择，比较常见的是：在CBD中心商务区租赁或者购买高级写字楼；在工业区内购置土地自建厂房及办公楼。
目前我国在城市边缘规划总部基地以吸引企业总部集中入驻的案例较少，而这种形式正日益成为众多行业选择办公环境的首选。
本项目位于成都市城乡接合部——龙潭工业区内〈三环路外侧〉，由于我们的最终目标是在龙潭工业园内建成一座总部基地以吸引国内、外企业总部入驻，因此我们有必要对成都市工业园区的发展情况、工业区工业用房以及中心商务区办公楼的供需情况作一个了解，以便我们分析所处的竞争环境和确定将来的客户群。
2.1成都市工业园概况2.1.1主要经济园区分布城市发展促使了成都市工业地产的兴起，为此，成都市市政府为了促使城乡一体化建设而对全市的工业布局进行了规划，市政府在成都市的范围内规划21个工业发展区，为了改变以前的工业园由政府包揽的单一格局，政府将采用企业办工业园区的方式来发展。
青羊工业区、天府软件园、西部鞋都、龙腾工业城、裳都·中国西部服装产业等等一系列针对企业客户的工业地产项目相继推出。
2.1.2各大工业园主导产业特色2.1.3各工业区发展趋势2.2成都市工业地产发展动态从本质上讲，本项目是介于工业用房和写字楼之间的一种产品，它具有类似工业用房的低廉价格优势，也具有写字楼集中办公的功能，同时还具有二者不可比拟的环境优势。
但是作为一种全新的产品形式，其被人认知和接受可能需要一定的时间。
为了研究项目的竞争环境，我们从本项目特点出发，主要研究成都市工业房地产和写字楼的发展动态，以寻找本项目的优势以及市场中存在的机会。
2.2.1工业项目供需概况在政府的规范下，已经呈现向三环路外郊区集中的趋势，其中南延线、西沿线和武侯大道沿线最为集中，并逐步形成各自的产业特征。
交通、区位、物流、通讯、金融服务等工业配套逐步完善，高新技术山业发展环境已经成熟。
2.2.2工业物业租售情况目前成都市工业类地产项目售价的总体市场均价为4612元/㎡/。
而租金最高平均水平为29.625元/㎡/月，市场最低租金水平为23.375元/㎡/月，综合平均指数为26.5元/㎡/月。
2.3成都市写字楼动态2.3.1成都市写字楼目前状态◆成都市内写字楼使用的满意程度调查成都市目前在对1000多家入驻乙级写字楼的机构和345家入驻甲级写字楼的机构中调查中，竟然有超过70%的机构对其现在使用的写字楼感到不满：交通：走路开车都不方便。
41.2%的被调查公司对所在写字楼的交通不满。
其中，不满意的因素主要有：受单行道限制（占81.05%）；地处市中心，交通拥挤，绿化面积小（占5.13%）；修路不便，借道行驶（占5.13%）；公共汽车乘坐不方便（占2.56%）；二环路口交通不方便（占2.56%）。
电梯：太少太慢。
对写字楼配备电梯的调查结果满意度仅为30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；电梯量少，拥挤（占47.26%）和质量品质太差，经常坏（占7.53%）。
而根据统计，目前成都写字楼的一部电梯要服务8000平方米左右的建筑面积，按每家公司占用建筑面积为200平方米计算，每40家单位才拥有一部电梯，在上下班人流量高峰期，电梯的拥挤程度可想而知。
通讯设备：终端少，故障多。
对于写字楼IT通讯设备，差不多6成的公司对于没有宽带、自己接线、拨号上网、电话线不够用不满意；认为长城宽带常出故障，终端少占19.4%。
而一些修建较早的写字楼的网线改造工程就更令物管头痛。
空调：制冷制暖不到位。
37.98%的公司对写字楼空调配备不满。
其原因有：没有中央空调，自装空调又没有预留位置；空调制冷制暖都不到位；空气质量不好等。
一场非典，使人们对健康有了更深刻的理解，写字楼作为上班族们最主要的活动场所，其采光、通风、健康、生态环境的被关注程度就更甚于其它类型的物业。
然而给中央空调配备新风系统的写字楼在成都非常少，几乎所有的甲级和乙级写字楼使用的中央空调都是传统中央空调，制冷和制热效果不好不说，各单位还不能自由地调控室内温度，非常不方便。
可想而知，今后的商务办公物业无论开发理念，还是产品设计都会有更大的突破。
物管：不尽人意。
尽管被调查公司中，仅有21.4%对写字楼的物管感到不满，但其中透露出来的问题也值得注意。
写字楼卫生条件差、物管保安素质差、物管费用高、进出人员杂等使大多数入驻公司不满意。
车位：数量少，费用高。
对写字楼目前车位的感觉满意的公司仅有19.47%，不满意和非常不满意的占去了一大半。
其中，76.32%的公司认为车位太少太拥挤，出入不方便。
目前成都的甲级写字楼一般配备停车位200-350个左右，平均每200-300平米仅有一个停车位。
这不仅不能满足公司内部人员对车位的需求，来客要停车就更加不方便。
周边配套：就餐购物不方便。
租或购买写字楼的单位，对写字楼周边配套设施十分看重。
然而，仍然有27%的公司认为，所处写字楼周边配套令人不满。
如：员工就餐不方便，（占69.7%）；购物不方便（占9.08%）等。
大多的成都甲级写字楼都有自己的餐饮部，为客户提供工作快餐，而乙级写字楼中午员工的就餐问题就非常突出。
层高：给人压抑感。
成都甲级写字楼的楼层净高通常在2.4米左右表示满意或非常满意的仅占30.7%，房间窗户少、层高低、有压抑感是主要问题。
◆目标消费市场的需求心理分析A、选择办公地点的重要影响因素：是否符合公司发展及形象的要求；商务办公物业的租金和售价；进出办公地点的交通顺畅、方便；商务办公物业所处的位置，是否是商业繁华地段；商务和办公配套是否完善及方便程度；办公环境的舒适性、健康性（如就餐是否方便，通风、采光条件是否良好等）。
商务办公物业消费群体的需求倾向：实力机构多选择档次较高、物管较完善的办公物业，并且重视周边及物业办公环境；成都国际化程度的加深，外资驻蓉机构尤其喜好规划合理，交通便利，企事业单位密集的区域，以提升公司企业形象；纯办公物业仍然是需求的主体；跨国大企业倾向于整层购买，中小企业则看好适用（100-300平方米）的办公空间；对产品的需求特征越来越集中在配套、管理、价位等方面。