临港新城在售 项目
公寓项目
市场具有 较高知名度
重点个案
百润时代大厦 毓阳泓智大厦 广昊世纪大厦
基础概况
位于临港新城主城区，距离本案11公里，由商业和办公两部 分组成，距离滴水湖生态区仅600米，是进入滴水湖必经之地
项目总建筑面积近6万平米， 整体功能分为商业和办公两部分， 项目主楼高62米，五楼至九楼为办 公楼
临港禹洲城市广场项目
市场分析报告
2015年9月
1
宏观市场环境篇
2
板块房地产分析
3
项目占位思考
本文图例标示说明
通过现有资料查阅到信息数据
通过互联网查阅到的资料数据 通过现场实地走访了解到的信息 通过电话询问到的相关信息
PART. 1
宏观市场环境篇
1
上海自贸区
2013年上海自贸区正式成立，涵盖外高桥保税区、外高桥保 税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区
本案 临港新城
人口规模
目前临港新城人口总量约15万，规划至2020年主城区、产业 核心区和综合区的人口总额将达80万左右
至2020年，临港新城规划居 住人口80万，按照城市区和城镇生 活区划分：城市生活区约60万人 （规划主城区约45万人，主产业区 核心区约5万人，综合区约10万 人），城镇生活区约21万人。按规 划片区划分：主城区约45万人，主 产业区约16.5万人（包括书院镇和 万祥镇），综合区约10万人，重装 备产业和物流园区约9.5万人
市场情况：受自贸区规划、 公共交通逐渐完善等利好因 素影响，未来区域经济发展 、人口导入趋势明显，有利 于为本案带来市区挤压的刚 需购房者和投资购房者
城市规划：本案距离16号 线2公里，后期将成为区 域发展的桥头堡
PART. 2
板块房地产分析
2
区域主要集中在万祥镇、书 院镇、泥城镇和主城区板块
产权
写字楼50年，商铺40年
开发商
上海百业信置业发展有限公司
价格
均价34000元/㎡
占地面积 总建筑面积
容积率 绿化率 开盘时间 交房时间 物业
项目
10385㎡ 办公8000㎡，商铺35000㎡
2.50 10% 2013-08 现房 上海百业植物业管理有限公司
商业分析
该项目商业共计4层，以时尚休闲型商业为主，正处于招商阶 段，由于效果不理想，预计将于16年以后才能正式营业
城市区位
上海东南门户，重要港口枢纽，辐射上海以及长三角，距离 市中心及重要商业中心、交通枢纽均有1小时左右车程
主城区板临港新城位于东海 之滨、上海东南长江口和杭州湾交 汇处、上海市版图的最前端
距上海中心城区75公里，南 离洋山深水港约32公里，北距浦东 国际机场30公里
一方通向海洋经济的全世界， 而另一方将辐射上海长三角乃至全 中国
书院 45120 23205 21915 12410 8795 33614 2711 37266 7854
万祥 58976 25362 33614 16732 9064 42231 7681 50069 8907
区域产业
临港新城规划有以生活、商办功能为主的中心主城区，以及 主产业区、重装备产业区、物流园区、综合区等四大产业区
综合区：目标成为技术创新 的发源地，提供高新技术产业的研 发培训与业务外包
本案
一环带 二环带 三环带
交通条件
随着轨道交通16号线的通车，拉近临港与市内其他区域的关 联，本案距离16号线书院站仅2公里，有得天独厚的交通优势
16号线：本案距离16号线书 院站距离仅2公里，拥有得天独厚 的交通优势，便于人口的导入，为 后期商业发展提供便捷支持
自贸区对上海的意义：自由 贸易试验区获批推行，获得机会的 不仅是贸易领域，对于航运、金融 等方面均有“牵一发而动全身”的 作用
对临港新城的意义：免税和 自由港将有利于吸引高端制造业， 而贸易区将有利于吸引更多的加工、 制造、贸易和仓储物流企业聚集， 叠加中国的产业升级。因此，自由 贸易区对于物流的集聚效应将更加 显著，区域的发展将会有带动房地 产产业的消费
百润 时代大厦
82㎡户型
100㎡户型
120㎡户型
我司将根据以下条件，选取重点案例进行分析，为本案的产品定位提供参考。
临港新城在售 项目
公寓项目
市场具有 较高知名度
重点个案
百润时代大厦 毓阳泓智大厦 广昊世纪大厦
基础概况
位于临港新城主城区，距离本案11公里，是由2幢办公楼和1 幢商业楼组成的商务综合体
凯德新视界 万祥馨苑
本案
书院镇板块
万祥镇板块
泥城镇 丽都璟庭 板块
丽都华庭 紫箐庭
广昊世 纪大厦
百润时 代大厦
芦潮港
毓阳泓 智大厦
板块
主城区板块
海滨商 务中心
在售项目一览
区域在售项目主力面积在80-150㎡之间，商办公寓以loft产 品为主，层高普遍超过5米
项目名称 百润时代大厦 毓阳泓智大厦 广昊世纪大厦 海滨商务中心
价格
均价30000元/㎡
占地面积 总建筑面积
上海火车站
人民广场
徐家汇
浦东国际机场
本案 临港新城
城市区位： 距人民广场约50公里 1小时车程 钟车程 距上海火车站50公里 70分钟车程
距浦东国际机场30公里 40分 距徐家汇约50公里 75分钟车程
临港区位
区域定位上海辅城，规划成为占位于上海，具备产业支撑的 综合型海滨新城，为房地产发展及客户导入带来契机
毓阳东首岸总开发建筑面积 约3.5万平方米，项目产品形态丰 富，办公部分由2幢办公楼组成， 后期欲打造成为临港城区又一综合 性商业产品
本案 项目
毓阳 泓智大厦
项目基本信息：
项目名称
毓阳泓智大厦
所处板块
临港新城·主城区
现场地址
浦东新区湖西一路461号
建筑形态
办公、商铺
产权
40年
开发商
上海毓阳投资发展有限公司
四楼：商务男装以及高档皮 具
办公公寓分析
百润时代在售80-130㎡，层高5.5米的酒店式办公产品，均价 34000元/平，为现房带租约销售
产品分析：项目在售办公产品段 为80-130㎡户型段，产品为5.5米高 的酒店式loft办公，即可办公也可居 住，
销售分析：售价在34000元/㎡， 带租约销售，包租5年（全部抵扣在 总房款里面）
本案
书院站
双特政策
2012年上海市委正式下发 “双特”政策，该政策为期三年， “双特”政策包括8项特别机制和24项特殊政策
政策主基调：推进临港城镇 化发展、创造产城融合的新生活
政策手段： 1、加大产业支持丽都，优化创业 环境和居住环境； 2、特定人才在临港购房五年后可 落户； 3、两区对临港税收区级所得，会 全部留给临港地区，并且其自身税 收的50%将作为临港专项发展资金 的一部分，推动临港地区产业发
人口划分 总人口
男 女 家庭户户数 0-14岁(总) 15-64岁(总) 65岁及以上(总) 本地户口住在本地 非本地户口住在本地
泥城 25812 12675 13137 9901 3974 19045 2793 23031 2781
万祥镇
书院镇
泥城镇 芦潮港
临港主城 区
芦潮港 14101 7058 7043 5092 2350 10544 1207 11294 2807
百润时代计划于2015年4月18 日开业。正式对外招商签约设定周 期为2014年6月至12月，但截至目 前为止商业还是处于招商状态，预 计将于2016年以后正式营业
负一层：业态以美食街为主， 包含精品超市、美食和生活商店等
一楼：名品商街，时尚化妆 品和品牌服饰
二楼：年轻时尚女装
三楼：名媛坊，高档品牌女 装
外高桥保税区：1990年9月正 式启动，是目前全国15个保税区中 经济总量最大的保税区
浦东机场综合保税区：邻货 邮吞吐量世界第三的浦东国际机场， 又处于亚、欧、美三角航线上
洋山港保税区：是上海市和 浙江省跨区域合作建设，实行海关 封闭监管的功能区域，也是我国第 一个保税港区
临港 新城
外高桥保税物流 园区
主城区：以滴水湖为中心， 形成三条环湖功能带：一环带，设 置等综合功能建筑群；二环带， “城市岛”居住小区、三环带，设 置行政办公及社会公共服务设施
主产业区：重点建设光仪电 制造、IT制造、汽车零部件制造、 通用机械制造四大产业集群
重装备&物流区：重点发展先 进制造业；国际物流服务业，努力 打造东北亚国际航运中心
外高桥保税区
浦东机场综合保 税区
洋山港保税区
宏观市场环境总结：区域作为上海自贸区核心所在，政策优势明显，发展起点较
高，但目前由于区位较偏，人口较少，牵制区域房地产项目发展
政策情况：临港新城规划 有以生活、商办功能为主 的中心主城区，以及主产 业区、重装备产业区、物 流园区、综合区等四大产 业区，未来商业房地产市 场中心地带还是距离本案 10公里远的主城区
主城区板块：是临港新城的 区域中心，人口较多，配套成熟
芦潮港板块板块：靠近主城 区和奉贤，是临港的重要的港口物 流区，经济实力雄厚
泥城镇和万祥镇板块：临港 主产业区，以工业为主，在售项目 多为回迁和刚需住宅，商业发展滞 后
书院镇板块：本案所处区域， 是临港新城综合区，远离区域中心 商务发展处于起步阶段，这也为本 案入市提供一个市场契机
本案
书院镇板块
万祥镇板块
泥城镇 丽都璟庭 板块
丽都华庭 紫箐庭
广昊世 纪大厦
百润时 代大厦
芦潮港
毓阳泓 智大厦
板块
主城区板块