财务体系、法务：给予技术及资源上的支持
项目招商报告（前期阶段） 区域宏微观市场研究 项目招商版盈利能力分析
项目商业策划书
财务中心：制定项目财务数据
土 地 获
寻找合作资金（与 明确合作伙伴、寻找合作方式 合作伙伴确定
战略发展部共同研 （招商阶段）
合作方案确定
究）
合作细节确定
取
引资（商业计划书）
签署战略合作协议
区域内宏观经济、发展前景等的分析
该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展 。
现状图（四至电子文件）
市场深度调研
销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客 户分析、产品分析、市场竞争分析等 研发部：负责协助进行区域市场调研
土地深判 可行性研究报告
项目最终定位
销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品 分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性 建议
建设用地规划许可证
地籍图4份（薄膜图）
办理土地证
土地登记申请书 土地确权来源证明文件
申请人主体资格证明、法人代 表证明或个人身份证明
土地抵押贷款
积极与银行联系，寻找合作伙伴，进行土地评 估，选择合适贷款承载公司
研发中心：项目方案
法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金 法务协同：提供土地出让合同 财务：提供资金缴纳出让金、交易费 研发：协助提供相关项目资料
商业销售部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重 点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞 争项目的投资意向
市场定位、客户定位、产品定位、价格定位
经济测算
项目发展报告
明确产品设计思路 明确设计院选择标准 制定设计组织计划
开发计划 项目考核指标初定 资金流
分项
销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客 户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分 析等 商业销售部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关 专业人士进行专业论证
委托工程咨询资格机构编制申请报告
向项目备案机关提交申请报告
建设用地规划许可证
原地上物土地证登报声明（原 有土地证作废）
确权
土地补偿费（原户主需交纳的 土地使用费）
土地出让合同
核定用地图、核定用地相关图 、规划地界坐标图
交费证明
缴纳土地费用
1：500现状地形图3份（反楼 座）
详规
土地出让合同
交费证明
缴纳土地费用
3、项目所在商圈或临近商圈 商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特
现状调研（商业部分）
点、预期发展方向
竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发
4、同期操作商业地产项目调 周期
查（商业部分）
提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实
地调研了解相关信息
公建部分拟选业态种类确定、 所选业态数量确定
通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开 发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供 求状况确定所选业态开发数量
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸
研发：委托设计详规
综管：提供相关证明资料 开发部：提供但当地政府同意的土地评估公司，协助办 理评估、抵押登记等手续提供土地证及出让合同
工作部门
主办部门
主办 岗位
拓展部
拓展部
协办 部门
是否需要组织专题会议以 及会议参加部门
研发中心
拓展部
拓展部
拓展部
开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部
拓展部
协办 部门
是否需要组织专题会议以 及会议参加部门
拓展部
拓展部
拓展部
拓展部
拓展部
开发部、运营部、工程部
拓展部Hale Waihona Puke 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部
拓展部
销售部 研发部
拓展部
拓展部
拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部 拓展部
拓展部
销售部 研发部
研发部、运营部 工程部 开发部 销售
成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利 润率分析及比选
研发、运营：协助进行方案设计和成本测算
开发周期及付款计划
工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情 况，共同制定开发节奏。
项目方案确定
现金流测算
对接发展中心 深判结果
项目可行性报告及后续工作
研究并确定融资方式
如信托基金、战略合作、贷款平移等
投标、摘牌 拍卖
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析 、制定拍卖战术
挂牌
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析 、制定出价战术
签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐标、用地 条件
交纳政府净收益，契税，交易费
用地规划许可证 土地出让合同 出让金、交易费交费证明
办理房地产开发资质预审表
企业投资项目备案
财务体系、法务
财务中心 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部 财务中心、集团资管部、 综合管理部 财务中心、集团资管部、 法务综合管理部
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节点
土 地 获 取 阶 主段要 阶段
主办部门工作内容
主要工作内容
分项
获取土地
投方案标
项目方案确定
投经济标
确定土地上限
开发部
法务 财务部 法务 财务
研发
开发部
开发部
开发部
开发部
开发部
开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部
开发部
发展中心 研发 综管
财务中心
开发部
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节点
主要 阶段
区域市场调研 项目定位 设计前期
主办部门工作内容
主要工作内容
1、项目所在地房地产市场总体供求现状 2、项目周边竞争性楼盘调查
节点
房地产项目开发流程
主要 阶段
主办部门工作内容
主要工作内容
分项
现状图
落实地块具体位置及周边情况
规划设计条件
落实规划条件，了解限制性条件
土地信息收集 现场踏勘
对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影 响开发的因素详细了解。
了解周边配套情况
了解地块周遍的商业、教育、交通等情况
了解该区域未来规划情况
了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影 响和支撑。
了解地块的上市方式和土地款
同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土 地款，以及能否调整。
土地初判
了解当地的建安成本、政府收 费项目和具体情况
成本测算
了解当地的房地产市场状况
产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前 景、开发周期的安排
对接发展中心 汇报土地初判结果
宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、 初判结果
阶
段
合作实施（实施阶段）
合作公司成立及相关手续办理
财务中心、集团资管部、法务：制定合作方式、投资回 报
财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报 综合管理部：协议盖章，存档 财务中心、集团资管部、法务：协助办理股权、增资等 相关财务问题。 综合管理部：工商局办理公司注册
工作部门
主办部门
主办 岗位
拓展部