➢从东山板块个项目的总建筑面积约为160万平，除去伯爵盛世纪未 开盘外，其余项目大都接近现房销售，故该区域所剩余房屋不会太 多，预计剩余可售房屋面积不足30万平；
➢区域内项目两体均比较小，仅有江南一号总量体为67万，其余大 部分在10万平以下；
东山板块-价格分析
东山板块均价(元/平)
8000 7000
嘉和雅苑
19 25
17
56 50 59 65
朝阳新苑
30
63
创业家园
40
62
嘉业华府
58
74
伯爵盛世纪
36
96
江南一号
56
132
中环滨江花园
46
186 198
0
50
100
150
200
250
➢区域房屋的主力总价区间为40-65万；
➢总价较低的投资型产品的销售速度较快，客户对于投资小户型表 现了较高的兴趣；
项目数量 10 4
西山板块 绿地国际花都、帕萨迪纳、枫叶山庄、西山香麓
4
一中板块 光泽紫晶城、泊逸台、鸿博雅苑
3
中心城区板块 翠江锦苑、世贸华庭公寓
2
本次共调研了23个项目，重点调研区域为项目所在区域——东山板块
东山板块-项目分布
江南一号 ★ 伯爵盛世纪 ★ 世纪广场 嘉业华府★ ★中环滨江花园
创业家园 ★
证大山水国际★
朝阳新苑
★ ★ 嘉和雅苑
山水渤海云天
★★ 金地卡诗维亚
本案
东山板块-板块特点
板块特点：自然环境优越，两面临江，是 吉林市规划的主要居住用地；且土地供应 较大，大都为拆迁地块；
产品特点：以小高层、高层为主，少数多 层为辅；
客群特点：以工作生活在周边的居民为主， 沿江高档楼盘客户延展至全市，少数外地 投资客群；
吉林市
27120
395916
昌邑区
806
25787
四区
船营区 龙潭区
688 1110
19287 29073
丰满区
1032
14301
舒兰市
4600
83689
四市
磐石市 蛟河市
3960 6050
68105 50537
桦甸市
6250
50187
一县 永吉县
2624
54950
人口数量
吉林市全市总人口约429万人，由汉族、满族、朝鲜族、 蒙古族为主要构成；
贰 宏观市场研究
2019年政策回顾
2019-1-1 营业税“二转五” 2019-1-10 国十一条 2019-4-17 新国十条
二手房营业税征收期从2年延长至5年
二套房首付不低于40%
二套贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍。 暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地 纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房 贷款等。
6000 5000
6600
6800
6000
5500
4700
5600
4500
4900
4200
5800
4000
3000
2000
1000
0
园 中环滨江花
江南一号伯爵盛世纪
嘉业华府
创业家园
朝阳新苑
嘉和雅渤苑海山水云金天地卡诗维证亚大山水国际
均价5460元/平
➢东山板块区域均价为5460元/平； ➢沿江滨东路往东价格逐步降低，且相差幅度较大； ➢区域内最高价位证大山水国际项目，超大面积楼王(每层一户约 320平，电梯直接入户)售价为7800元/平；
2019年吉林市城市居民人均可支配收入、农民人均纯收入为17720 元和6300元，年均分别增长13.9%和12.8%；
经济的快速增长，必将带动房地产的快速增长，同时 房地产市场步入品质竞争的时代！
吉林市产业结构
44%
2010年吉林市产业结构 6%
50%
第一产业 第二产业 第三产业
近年来吉林市加快产业结构调整和优化，第三产业增长速度较快，现代物 流、旅游等新兴行业开始兴起，城市中产阶级比例开始逐渐增多。
限购继续执行：外地人需具备连续5年以上的社保或纳税证明方 可有资格购房
再次上调银行准备金率，达到20%，这是春节过后第三次上调银 行准备金率。
市场反应
政策重压下的吉林市场反应到底如何呢？
2019年吉林市一手上品房销售90000多套，比2009年增长38%；
2019年3月9日，万科城开盘当天售出1200多套，总销金额达8个亿；
市区人口约179万人；
区域
四区 三市 一县
名称 吉林市
昌邑区 船营区 龙潭区 丰满区 舒兰市 磐石市 蛟河市 桦甸市 永吉县
人口数量(万人) 429 59 45 50 25 66 54 46 45 39
地理地貌
吉林市位于长白山区向松辽平原过渡 地带，自然环境优越，地貌类型复杂 ，有“远迎长白，近绕松花”之势。
“北拓”即城市用地 主要向九站和金珠方 向拓展；
“西调”指对哈达湾、 沙河子、西站等地区 的城市用地进行调整， 优化发展，以适应城 市成长的需要。
北拓
西调
东控
南优
“东控”即控制城市 用地向东部地区拓展， 东部以生态保护、旅 游休闲等为主；
“南优”即优化丰满 及小白山地区的城市 功能，工业逐步退出；
中心城区布局
地势由东南向西北逐渐降低，形成中 山山区—低山丘陵区—峡谷湖泊区— 河谷平原区四大地貌景观。
中心城市四面环山，三面环水，松花 江呈倒“S”形穿城而过， 使吉林市 形成“四面青山三面水，一城山色半 城江”的天然美景
旅游资源
吉林市有着丰富的旅游资源，是一座具有鲜 明的山水风光特色和深厚的历史文化底蕴的 魅力城市。群山环抱的吉林市，依托自然优 势，夏季是避暑度假的胜地，冬季是冰雪旅 游的乐园。 吉林市被国家旅游局评为AAAA级景区三个（ 吉林北山风景区、松花湖景区、北大湖滑雪 场）。
中心城区形成“南居、北工、中商” 的城市布局
南部片区借助松花江江景以及其环境优 美空气清新的优势逐步打造南部城市高 端居住区！
北工 中商
南居
城市经济概况
吉林市经济处于高速增长期！
2019年吉林市地区生产总值达到1850亿元，比2009年增长23.6%； 2019年吉林市地区人均生产总值超过40000元(6000美元)，比2009 年增长超过20%；
2019年3月10、11日走访市场，万科城、广泽紫晶城、泊逸台、西山香 麓等项目客群往来不断；
由上可见，吉林市场受政策影响较小，逆势而行，居民对于吉 林市场表现出了充足的信心！
市场价格
吉林市09年至10年房价走势图
4583（元/㎡）/时间：10-12
➢2019年12月达到4583元/平，相比2009年12月的3850元/平增长了 19%；虽然政策频出，但价格却一直上涨，说明吉林市场的前景较好；
东山板块-面积区间
东区板块面积区间
金地卡诗维亚 嘉和雅苑 创业家园
伯爵盛世纪 中环滨江花园
96
45
120
50
120
37
145
54
112
86
105 60
83
131 134
160 194
70
0
50
100
150
200
250
320
300
300
350
➢区域主力面积为90-140平之间，以舒适性的两居、三居为主；
叁 地产项目调研
板块划分
西山板块
一中板块
中心城区板块 东山板块
高新区板块
调研项目分类
区域板块 东山板块
板块项目
调研项目名称
中环滨江花园、江南一号、伯爵盛世纪、嘉业华府、创业家园、朝阳 新苑、嘉和雅苑、渤海山水云天、金地卡诗维亚、证大山水国际
高新区板块 万科城、锦绣江南、盈胜7080、亚胜东方红
东山板块-量体分析
东山板块量体分析
800000 700000
676679
600000
500000
400000 300000
200000 100000
268000
180000 40000 80000 88162 36000 80000 70000 84662
0
中环滨江花园 江南一号伯爵盛世纪 嘉业华府 创业家园 朝阳新苑 嘉和雅苑渤海山水云金天地卡诗维证亚大山水国际
交通状况
吉林市交通发达：
多条铁路线将吉林市与周边城市(长春、哈尔 滨、沈阳、图们) 相连接；
长吉高速通往龙嘉机场和省会长春；
2019年12月30日长吉铁路动车组通车，将吉林 到长春的时间缩短到29分钟，加快了长吉一体 化的进程，面积(平方公里) 耕地面积(公顷)
土地市场
房地产开发用地计划供应面积(公顷)
400
295
316
300
207
200
162
100
0
2007
2008
2009
2010
➢ 吉林市近3年已累计供应房地产开发用地近800万方，2019年总体供应超过300万 方规模，累计前两年的土地存量预计今年开发量超过400万方，约5.5万套。未 来市场供应较大，区域竞争将会加剧。
城市概况总结
➢长吉图经济圈的开发加快了长吉城市一体化的进程，吉林市迎来良好的发 展机遇；
➢经济的快速增长，居民收入的不断增加，将推动房地产市场的发展，对房 地产品质的要求也逐步提升；
➢城市发展呈现“放射性发展”的城市格局，且各区段定位明确，南部片区 (项目所在区域)将形成宜居的高档居住区；