五大园区构建原则化挑战为契机
1 结合项目体量的优势，实施大规模综合开发
2 建筑更新与SVA历史文脉及产业特征相融合
市区10万平方米的综合型创意产业园
结合多媒体生产技术打造亮点，将SVA文化融入园区 3 由单一产业发展思路转向多产业集群化的多主题产业集成
以信息与出版为主导的内容产业同传统创意产业的碰撞 4 打破配套开发的思维定式，发展特色主题商业功能区
将创意元素与社区商业相结合，细化并延伸创意商业客群 5 突破产业创意与生活创意的限制，实现二者的互融共生
找到产业与生活的结合点，在上海西南创造创意生活方式
总体功能定位
特色创意商务集群的 灵动空间
融创意产业与创意
生活为一体的超大
型综合创意商务谷
动感商业
提升园区商务
的体验场所
配套的服务高地
园区大创意业态体系构成
小规模或大 空间商务办 公，空间容 量1-20为主
大面积商业 用房
现代创意服务集群—承载漕河泾服务业的商务办公板块
设计研发
研发/设计服务业
信息咨询服务业
总部经济
漕河泾 发展现代服务
业方向
创新孵化
支持测试/测量中心 综合服务
商务服务区
功能目标 主导产业
商务办公功能的核心业态确定以工业设计和研发设 计为主导的商务港
规划为集信息科技产业、综合办公、 培训中心、及配套服务设施为一体
的科技园区。项目的商业业态规划 是地铁上盖物业，包括休闲娱乐、 精品服饰、健身房、美容、饭店、 大超市等
比较
规模大，能级高，政策支持有力， 规模大而零散，紧邻SVA项目，相 紧邻地铁站点，相似的基地形态，
全新形态
似的基地形态
商务商业功能明确
周边W19、邮通与仪电地块规划功能相似， 竞争激烈
创意产业园区竞争激烈，是否能达到授牌 的要求，政策风险
投资有限，收益回报要求在3元/平方米/天 现有物业为80年代厂房，结构特殊，风貌 无特色 徐汇区对于税收属地化的要求
三大业态构建策略应对周边竞争
1 延续并扩展数字多媒体产业链
顺应由研发商务到休闲娱乐的转变， 取得更大的发展； 在目前徐汇区数码娱乐园区竞争激 烈的情况下，进一步挖掘与SVA技术 相关的多媒体应用主题
内容创意产业集群—核心业态
SVA
——CONTENT VALLEY
以实质表现内容 以内容展示空间 以空间创造价值
动漫业（网络
游戏、动漫卡通）
数 字
SVA
时
尚
影 音
创意内容 产业谷
出 版
WEB2.0电子 门户
内容创意产业集群—空间载体
动漫业 内容创作 及术研发
产品制作 及运营 产 业 链
销售 展示 娱乐
创意产业是人本经济背景下以创 意为主宰的一种资源配置方式， 而非工业经济时代按照资源来配 置资源。在这种大业态观的导引 下，把握漕河泾现代服务业升级 趋势、周边社区的商业演化格局 与狭义创意产业的适宜业态三大 方向，SVA田林创意产业园区将构 筑包括内容创意产业集群、创意 生活商业集群与现代创意集群三 大板块的有机业态体系。
核心业态
工业设计为 主导的产业
集聚
商务办 公功能 核心业
态
创投企业的孵化器
跨国企业研 发中心与总
部基地
功能分区 发区 展示区 交流区 培训区 服务区
招商建议 围绕跨国电子企业进行招商，集聚小型创业企业
现代创意服务集群—承载漕河泾服务业的商务服务配套板块
商务功能 漕河泾现代服务业 商港承载的工业设计及总部基地 创源承载的创意产业链集聚
基地三大发展驱动力概述
漕河泾园区产业升级、周边区域潜在消费能力与SVA产业链构筑是驱动本项目的三大 驱动力
C-SVA产产业升级、核心业态发展 要基地物业现金的反哺、支持
租金利益最大化
业态转型、提升
A-漕A-河漕泾河园泾区园产区业产升业级升，级， 现代现服代务服务业发业展发展趋趋势势
基地发展 的驱动力
SVA田林创意产业园区发展定位与概念性规划
规划展示图
规划方案报告内容
如何创意——园区发展定位 创意什么——园区核心业态遴选 怎么创意——园区概念性规划 检验创意——园区财务投资测算 推广创意——园区市场推广策划 附录——园区建筑单体详细设计
4—9 10—18 19—38 39—44 45—45 46—89
对田 林项 目的 影响
创意竞争策略 •发掘功能板块主题特色 •在创意上下功夫，产生独特形象 •优化基础设施，如充沛的停车等
差异竞争策略 •注重对商务客群细分，了解产业 配套的需求 •发掘特色和形成集聚 •注重品牌与亮点的打造
品牌竞争策略 •要挖掘产业间的相关性，形成产业 集聚 •注重品牌与亮点的打造
空间区位与园区发展的SWOT分析
周边资源如徐家汇中心、上师大、南站商 圈等，项目可借势发展
漕河泾园区产业升级，SVA产业链延续
周边大型居住社区，潜在商业消费需求巨 大
体量为10万平方米，规模较大，利于发挥 积聚优势
在装修方面可得到150-200元补贴 相对一般园区更好的绿化空间
与其他园区相比，项目位于中环，地段一 般
2 主力业态内部构筑相互关联的业态链
项目体量较大，能够在主力创意产业业 态内部，沿着产业集群互动的方向，从 研发-销售-技术支持-展示-商业配套等 环节构筑相互关联的细分业态
3 适当提升商业比重，提升园区租金变现能力
项目所处大型社区的区位和周边竞争对手的发展 来看，注入适宜比例的特色商业可以提高本项目 的物业价值变现能力
功能定位多样化
B-基B-地基周地边周潜边在潜消在费消空费空 间间 巨巨 大大 、、商商业业氛氛围围成成熟熟
竞争性项目横向比较分析
W19+16项目
仪电项目
邮通项目
项目 内容
规划为上海首批现代服务业集聚区 （微型CBD）,政府支持力度大；占 规划为国际商务社区、街区式购物
地23万平方米，建筑面积80万平方 中心，包括商务办公、数码港、酒 米，包括“总部经济平台”、 “研发 店餐饮、休闲娱乐、观光购物街、 设计平台”、“创新孵化平台”、综合酒吧街、精品商场、等业态。 服务平台”等
产业类型
大众出版
数字影音
内容获得 及编辑
节目制作 及加工
平面设计 及印刷
节目发行
广告制作及营销推广
销售展示
WEB2.0
承载物业形态
内容获得 1
办公用房 工作室
2 网络支持
专业工作 空间
3
办公用房 工作室
4
书吧
竞技广场
音像城
展示中心
物业特征
小规模或大 空间商务办 公用房，空 间容量2050人为主
需要安装大 型专业设施 商务办公用 房，需求空 间面积大