TECHNOLOGY AND MARKET
Vol.18,No.1,2011
近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，它的发展状况关系到我国经济能否良好运行。

改革开放以来，中国房地产市场从无到有，发展迅速，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没。

但目前我国房地产业发展很不规范，存在诸多问题，国内外对中国房地产市场是否存在严重泡沫的争论不断升级。

1中国房地产泡沫程度
通常用房地产投资增长率/GDP增长率、房地产投资总额/固定资产投资总额、房屋空置面积与空置率、房价收入/房屋租售比、银行信贷指标来衡量房地产泡沫程度。

1.1房地产投资增长率/GDP增长率
房地产开发投资额是房地产供给对需求的最直接反映，开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高的价格形成。

通常认为该指标不应该超过2。

根据若干年数据，我国这一指标超过2的年份为大多数，说明中国房地产投资过热，呈现出较为明显的泡沫过程。

1.2房地产投资总额/固定资产投资总额
反映用于房地产业的投资占某一地区全社会固定资产投资总额的比例，用于说明某一地区当年有多少资金投入到房地产，这一指标是衡量房地产业发展的稳定性、持久性的重要指标。

国际公认的泡沫临界点一般为25%。

根据调查，这一指标没有超过预警，但统计数据是全国范围内的，局部地区仍然存在过高的可能。

我国目前还未出现全局性的房地产泡沫现象。

1.3房屋空置面积与空置率
适当的房屋空置率满足了流动人口的居住问题，然而过大的空置率预示着灾难。

1999年我国根据实际情况，制订了空置率警示表，空置率在14%～20%代表空置率过高。

根据相关统计，我国近几年房屋空置率一般在10%～15%。

房地产有产生泡沫的迹象。

1.4房价收入比
即一个国家或城市的平均房价与每户居民的平均收入之比。

世界银行认为发展中国家一般在3～6倍之间（平均房价=商品房销售额/商品房销售面积），我国这一指标已越过警戒线，均为7以上。

从以上指标分析：目前，中国的房地产市场泡沫程度严重。

2中国房地产泡沫化的原因
中国房地产泡沫化的原因主要是流动性过剩，人民币升值的预期导致投机资本涌入。

国家经济增长依靠的“三架马车”中，内需疲软，出口受阻，在GDP驱动政策下，只有依靠投资拉动模式，而我国长时间以来都是国家和政府引导的公共基础投资拉动增长，历史积累下巨大的流动性过剩。

这么多的资金，涌入中国这个金融创新还很缺乏的国家，大多数的热钱选择了有保值、增值作用的房地产行业。

房地产泡沫的形成就与房地产投机者紧密联系在一起，当各投资者对未来房价走向的预期过度乐观时，房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积，投机需求的增加造成市场的繁荣假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个循环，最终转化为房地产泡沫。

在这一过程中，地价逐步脱离地租的贴现值，由市场上土地资产的买卖交易直接决定。

土地投资只是中国地产泡沫形成的最直接原因。

政府方该部分政策和监管失效是中国房地产市场泡沫形成的主要原因，政府对土地市场的干预失灵和干预过度，直接推动了泡沫的形成。

尤其是我们经常听到的“权力寻租”，地方政府由于要完成地方政绩的指标，变相鼓励房地产商的开发投资，以体现自己优良的执政业绩。

3防止房地产泡沫化的建议措施
3.1房地产市场应有政府调控，建立完善房地产供给机制
目前，存在一些房地产商捂盘惜售、囤积居奇的现象，为的就是谋求更高的利润。

此时，政府应该加强监管，及时发现，予以管制。

加大房地产市场的透明度，根据不同的消费者开发不同的房型，控制不同种类的供给。

虽然“居者有其屋”指的并不是所有人都有自己的居所，但政府有义务管制房地产企业不要过度开发利润高的房型，以免导致一种过剩，而另一种不足。

3.2购房者应理性消费，不要一味追捧
正是市场上存在许多投机者才使得房价一轮又一轮地上涨。

房价上涨诱使消费者错误地看好房地产，使很多人提早加入了“房奴”一族。

此时消费者应理性消费，不要盲从，以免上演“羊群效应”。

3.3政府应采取有效措施控制房价在合理的范围内
房价要与居民的收入水平相适应，房地产业才能健康发展。

正如我们说的供需要均衡。

政府要引导现在处于不合理状态的房价合理化，尽量让“居者有其屋”。

3.4建立健全配套的金融服务体系，积极推进资产证券化
要从根本上改变房地产不健康的发展问题，建立健全配套的金融服务体系，引导投资与消费行为，要建立风险预警机制，提早发现并防范治理房地产泡沫的产生，从而使房地产行业健康发展。

积极推进资产证券化，由于我国最近部分地区开发贷款和个人住房贷款的不良率均有所提高，有必要利用证券化产品转嫁风险。

参考文献：
[1]刘洪玉.对当前我国房价问题的思考[J].中国地产，2008,(6).
[2]刘洪玉.正确认识房价问题，构建和谐市场发展环境[J].中国
地产,2007,(9).
[3]社科院.2009年中国房地产蓝皮书[M].北京:社会科学文献出
版社,2009.
[4]中国社会科学院经济研究所.房地产泡沫之争论[Z].中国社
会科学院:所局网文联播,2009.
中国房地产泡沫化现状及成因分析
黄龙，王瑜
(西南财经大学会计学院，四川成都610074)
摘要：对当前房地产市场特征及形成房地产泡沫的原因进行了分析，并从三个方面提出了解决我国当前房地产市场问题的对策。

关键词：房地产现状；泡沫化；供求理论
doi:10.3969/j.issn.1006-8554.2011.01.033
专题研究
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